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2023-01-31
二手期房可以買賣嗎,要注意什么
更新時間：2022-11-03 07:03:43作者：佚名
房產(chǎn)交易中開發(fā)商和購房者都是交易的兩大主體。開發(fā)商都是出于優(yōu)勢地位，很多購房者由于缺乏相關(guān)法律常識，往往相關(guān)權(quán)益會受到損害。本文就二手期房可以買賣嗎,要注意什么作詳細(xì)介紹。希望您在購買房時能夠主動遵循國家相關(guān)法律能法規(guī)，避免不必要的麻煩。
一、期房買賣并不違法 一直有當(dāng)事人糾結(jié)于期房尚未竣工、還沒有辦出產(chǎn)證，這樣的房子是不是可以買賣?買賣合同即使簽訂，會不會因為違法而無效呢?其實，我們通常所說的“期房限轉(zhuǎn)”是指期房轉(zhuǎn)讓不能像一般的二手房買賣那樣去交易中心辦理預(yù)告登記，至于期房買賣合同的法律效力問題，是沒有任何影響的。上海高院曾有書面意見指出：不能僅因賣方尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效，賣方雖然沒有取得產(chǎn)證而不享有房屋的所有權(quán)，但根據(jù)買賣合同享有債權(quán)，對債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是法律賦予的權(quán)利，因此期房限轉(zhuǎn)政策并不影響買賣合同的效力，無非是不能辦理預(yù)告登記而已。
二、期房買賣要注意的問題 買賣雙方簽訂買賣合同后，買方忌憚于賣方將來一房二賣或者干脆不愿意過戶，所以往往會選擇在公證機關(guān)的公證下簽訂買賣合同，認(rèn)為公證過的合同賣方就不能違約了，即使違約買方也可以向法院要求強制過戶。其實這是一個大大的誤解，公證(包括律師見證)不過是對合同是否違法、是否是當(dāng)事人的真實意思表示進(jìn)行第三方證明，其不可能起到對合同將來履行情況產(chǎn)生任何約束力的作用，要違約還是要違約，避免不了。
期房買賣，通常有兩種交易模式：
一是買賣雙方直接與開發(fā)商辦理更名手續(xù)，即買方直接與開發(fā)商簽訂預(yù)售商品房買賣合同，賣方完全退出交易，由買方取代原先賣方的地位——這是最保險的期房買賣交易模式，當(dāng)然前提是開發(fā)商原因配合;
二是由買賣雙方簽訂合同，其名為買賣合同，實質(zhì)卻是債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同——這是目前市場上最常見的交易模式?！ ∮捎谄诜勘旧淼奶厥庑?，建議買方務(wù)必在專業(yè)律師的指導(dǎo)下購置期房。以下文字圍繞第二種交易模式中的常見法律糾紛展開討論。
三、重視《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》 買方如果與賣方簽訂期房買賣合同，首先要確認(rèn)賣方是否已經(jīng)付清了到期該付的房款，再在合同上約定將賣方對開發(fā)商的全部權(quán)利讓渡給買方，同時賣方需要出具一份《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》送達(dá)給開發(fā)商，因為法律規(guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)讓必須通知債務(wù)人，否則對債務(wù)人不發(fā)生效力。
四、最大限度避免一房二賣 為防止賣方在與買方簽完合同后，又將房子賣給他人，導(dǎo)致買方的置業(yè)期望落空，買賣雙方可以約定：賣方將與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同、發(fā)票等正本交予中介公司或律師事務(wù)所保管，此舉可以最大限度避免一房二賣情況的發(fā)生。
五、稅費承擔(dān)需要及早了解 按照期房買賣的通常交易流程，開發(fā)商先將房子過戶給賣方，賣家再將房子過戶給買方，在這個環(huán)節(jié)中，房子交易了兩次，契稅也就要征收兩次(賣方和買方各繳一次)，營業(yè)稅要征收一次(賣方繳)。買賣雙方如果對稅費承擔(dān)沒有事先約定，極易產(chǎn)生糾紛。如果約定稅費都有買方承擔(dān)，賣方只要一個到手價，那么買方一定要做好比買一般二手房繳納較多稅費的思想準(zhǔn)備。
總之，雖然說二手期房買賣的行為并不被法律禁止，市場上也多有成功操作的案例，但畢竟少了預(yù)告登記這個物權(quán)保障環(huán)節(jié)，賣方毀約的現(xiàn)實風(fēng)險還是不容忽視的，再怎樣精心布置的交易方式，也難免掛萬漏一。所以，筆者建議買方在交易過程中，多與開發(fā)商溝通，多關(guān)注開發(fā)商那邊的交易進(jìn)程，一旦得知賣方已經(jīng)取得小產(chǎn)證的消息，及時催促賣方辦理過戶手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)賣方有怠于履行的跡象，及時向法院起訴，并要做好財產(chǎn)保全工作。只有在事前策劃和事后救濟中都做到妥善設(shè)計，買方才能實現(xiàn)最終收房過戶的目的。
小編為您整理，希望對您了解二手期房可以買賣嗎,要注意什么有幫助，在遇到相關(guān)情形時，能夠順利購房，避免不必要的糾紛。