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（原標(biāo)題：僅20年就變危房！杭州這套480㎡獨棟別墅想重建，背后有何玄機）

題圖

近日，杭州蕭山區(qū)聞堰街道世外桃源風(fēng)情村一棟別墅的重建方案在杭州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)上公示，引發(fā)不少人“圍觀”。公示信息顯示，建設(shè)項目申請人為自然人，也就是該棟別墅的業(yè)主。

事實上，去年底錢江晚報·小時新聞曾經(jīng)報道過，2019年以總價8804萬元法拍成功的徐青甫故居，從2020年起翻新重建，如今從原先的中西合璧紅磚小洋樓變身白色法式別墅，當(dāng)時就有很多讀者有疑問：別墅重建可以任性而為嗎？是否需要報批？重建方案有哪些規(guī)定？

這些問題，都可以從世外桃源風(fēng)情村這棟別墅的重建案例里，找到答案。

480㎡獨棟別墅已推倒

方案通過后即將開建

世外桃源風(fēng)情村是一個建成于2000年代初期的別墅小區(qū)，毗鄰湘湖，與頂級豪宅湘湖壹號僅一路之隔，自然環(huán)境得天獨厚。

由于容積率僅0.5，世外桃源風(fēng)情村的別墅全都是獨棟，且間距普遍都很大，不少別墅都擁有寬綽的大院。

根據(jù)公示信息中的樓棟地址，錢江晚報·小時新聞記者找到該棟別墅時，發(fā)現(xiàn)周圍一圈已豎起一人多高的鐵皮圍墻。往里一看，房子早已推平，只剩下一大片空地。

480㎡獨棟別墅已推倒

錢江晚報·小時新聞記者看到，這里的別墅全都是坡頂結(jié)構(gòu)，外立面主要有青磚和紅磚兩種色系，也有幾棟別墅的外立面有明顯的翻新痕跡。

獨棟別墅

那么，這棟別墅重建后主要有哪些變動？“把這棟別墅的重建設(shè)計圖與原設(shè)計圖進行對比，就可以發(fā)現(xiàn)變動的地方很多?！币患医ㄖ?guī)劃公司的設(shè)計總監(jiān)說，首先是占地面積變小了，由原來225㎡調(diào)整為196㎡。其次是層數(shù)有變化，原來是兩層加閣樓，重建后主體建筑變?yōu)槿龑印Ｔ俅问俏蓓斣瓉淼碾p坡改為單坡，看上去更加簡潔大氣。此外，外立面也有了較大變化，使用了花崗巖、面磚、掛板、涂料等多種材料。

原報批的別墅外立面

現(xiàn)報批的別墅外立面

圖片來源：杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站

不過，仔細(xì)對比后發(fā)現(xiàn)，有兩個關(guān)鍵數(shù)字沒有變化，那就是建筑面積和房屋高度。該棟別墅原建筑面積約480㎡，重建后不變。原先的雙坡頂最高點12.3米，改為單坡之后最高點也同樣是12.3米。

據(jù)悉，該方案公示截止日為1月30日。也就是說，目前已經(jīng)過了公示期。如果沒有人提出異議，該棟別墅將按照公示方案重建。

別墅重建，不能任性而為

D級危房方可提出申請

“重建的房子，不得突破原先的建筑面積、建筑高度和四至范圍，這是非常明確的一個要求。世外桃源風(fēng)情村這棟別墅，重建方案中建筑面積和建筑高度都沒有變化，四至范圍不但沒有外拓反而縮小了，所以是符合要求的。”杭州市規(guī)劃和自然資源局監(jiān)督管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說。

那么，只要業(yè)主不喜歡別墅原先的建筑格局，就可以提出重建申請嗎？

對此，該負(fù)責(zé)人明確表示：“現(xiàn)在對房屋重建的要求越來越嚴(yán)格，不是說房子是你的，你有錢想重建就可以重建，必須經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為D級危房之后方才可以向?qū)徟翱谔峤簧暾??！?/strong>他解釋說，D級是危房鑒定中最嚴(yán)重的一個等級，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了居住和使用安全，必須拆除重建。其他輕微等級的危房，則可以通過加固和修復(fù)進行處理，并不影響繼續(xù)居住使用，因此一般不允許重建。

而這套別墅屬于商品房，建成于2000年代初，為何20年左右就變成了D級危房？對此，蕭山規(guī)劃部門的工作人員說業(yè)主提交申請的時候是有D級危房鑒定報告的，至于為何成為危房只有業(yè)主自己知道。

此外，即便符合以上幾個條件，重建后的建筑風(fēng)格還必須與小區(qū)和諧統(tǒng)一。同時，還不得侵害其他業(yè)主（主要是左鄰右舍）的利益，比如因為房屋結(jié)構(gòu)的變化而引發(fā)的采光、通風(fēng)等糾紛。按照公示要求，涉及重大利害關(guān)系的，利害關(guān)系人可在公示結(jié)束后5個工作日之內(nèi)申請聽證，可能會涉及到方案的調(diào)整。

獨棟別墅

“即便方案順利獲得通過，也不是萬事大吉，還涉及到竣工驗收?！痹撠?fù)責(zé)人表示，如果發(fā)現(xiàn)重建后的別墅與報批的設(shè)計方案有出入，會被要求整改。

值得一提的是，重建后的別墅在竣工驗收之前，跟竣工的樓盤一樣，須委托專業(yè)的測繪公司對建筑面積進行測量。一般來說，最終測繪數(shù)據(jù)與設(shè)計方案會有一定的偏差，但無論如何不得突破原來的建筑面積。就比如世外桃源風(fēng)情村這棟別墅最終測繪出來的建筑面積是479㎡，那么新的產(chǎn)證就以這個數(shù)字為準(zhǔn)，而不再是原先的480㎡。

獨棟別墅

業(yè)主擅自重建屬違法

部分別墅小區(qū)曾一度泛濫

別墅重建，這在杭州并不是新鮮事。

早年，很多業(yè)主缺乏法律意識，擅自重建、肆意新建等違法現(xiàn)象層出不窮。2009年，位于之江的九溪玫瑰園一別墅業(yè)主私挖地下室，最終執(zhí)法部門出動80多人對地下室進行強拆，20輛工程車忙了兩天才完成回填。2013年，位于余杭區(qū)的白云深處小區(qū)一幢別墅私挖地下室，最終釀成兩名裝修工一死一傷的慘劇。

此外，西湖高爾夫別墅以及南都花園等城西別墅小區(qū)，之前也曾被曝出業(yè)主擅自重建的新聞。前些年的世外桃源風(fēng)情村，很多新業(yè)主也是買下房子后就推倒重建。

別墅重建如果不事先報批擅自重建，后果是相當(dāng)嚴(yán)重的。根據(jù)《杭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證許可內(nèi)容進行建設(shè)，主管部門可責(zé)令其限期改正，并處違法建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下罰款。按照目前獨棟別墅的工程造價計算，僅罰款額就達數(shù)十萬元。

近年來，隨著相關(guān)部門加強執(zhí)法，以及業(yè)主法律意識提高，像世外桃源風(fēng)情村這樣主動報批的業(yè)主在增加。

來源：錢江晚報·小時新聞記者 蔣敏華