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每經(jīng)記者：肖世清 每經(jīng)編輯：馬子卿

近日，央行發(fā)布《2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）顯示，2022年末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額213.99萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.1%；全年人民幣貸款增加21.31萬(wàn)億元，同比多增1.36萬(wàn)億元。

房地產(chǎn)貸款方面，整體上看，2022年房地產(chǎn)貸款增速回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速提升。《報(bào)告》顯示，2022年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.5%，比上年末增速低6.5個(gè)百分點(diǎn)；全年增加7213億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的3.4%。

央行此前發(fā)布報(bào)告顯示，2021年全年人民幣房地產(chǎn)貸款增加3.81萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的19.1%。2022年上半年這一占比為4.9%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，2022年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，在此背景下，各種寬松政策優(yōu)化貫穿全年，中央及地方“支持剛性和改善性住房需求”釋放，年底“金融16條”政策出臺(tái)等。房地產(chǎn)寬松政策越來(lái)越多，但他認(rèn)為，目前，雖然政策寬松出現(xiàn)，市場(chǎng)依然低迷，購(gòu)房者入市謹(jǐn)慎。

個(gè)人住貸余額增速回落

從房地產(chǎn)貸款方面來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，2022年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.5%，比上年末增速低6.5個(gè)百分點(diǎn)；全年增加7213億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的3.4%。

2022年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.69萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.7%，增速比三季度末高1.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高2.8個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。

張大偉表示，2022年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回歸到2015年水平，成交量萎縮超過(guò)25%，在多重超預(yù)期因素影響下，房地產(chǎn)全面呈現(xiàn)出市場(chǎng)銷售回落、多家民企債務(wù)違約、土地市場(chǎng)流標(biāo)持續(xù)等特點(diǎn)，標(biāo)桿房企銷售全面萎縮。

“在此背景下，各種寬松政策優(yōu)化貫穿全年，中央及地方‘支持剛性和改善性住房需求’釋放，年底‘金融16條’政策出臺(tái)，支持房企融資‘三箭齊發(fā)’，房地產(chǎn)寬松政策越來(lái)越多，但目前看，雖然政策寬松出現(xiàn)，市場(chǎng)依然低迷，購(gòu)房者入市謹(jǐn)慎。”張大偉繼續(xù)稱。

從本外幣住戶貸款方面來(lái)看，《報(bào)告》顯示，2022年住戶經(jīng)營(yíng)性貸款增速繼續(xù)回升，住戶消費(fèi)貸款增速回落。2022年末，本外幣住戶貸款余額74.94萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.4%，增速比三季度末低1.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低7.1個(gè)百分點(diǎn)；全年增加3.83萬(wàn)億元，同比少增4.09萬(wàn)億元。

2022年末，本外幣住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額18.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.5%，比三季度末高0.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低2.6個(gè)百分點(diǎn)；全年增加2.68萬(wàn)億元，同比多增793億元。住戶消費(fèi)性貸款（不含個(gè)人住房貸款）余額17.25萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增速比三季度末低1.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低5.4個(gè)百分點(diǎn)；全年增加6755億元，同比少增7646億元。

每經(jīng)記者注意到，近期市場(chǎng)出現(xiàn)大量提前還貸事件。張大偉表示：“當(dāng)前房地產(chǎn)貸款政策全面放開(kāi)，但房地產(chǎn)貸款需求并沒(méi)有增加，市場(chǎng)處于持續(xù)低迷中。當(dāng)下提前還款集中，企業(yè)貸款利率較低。”

張大偉指出，2022年因?yàn)橐咔榈仍颍瑥墓ぷ魇杖氲惹闆r看，短期提前還貸的需求不會(huì)出現(xiàn)井噴，大部分家庭會(huì)預(yù)留一定資金用作未來(lái)月供預(yù)留。

今年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

每經(jīng)記者注意到，進(jìn)入2023年，房地產(chǎn)政策在2022年的基礎(chǔ)上延續(xù)升級(jí)。2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

此前，央行副行長(zhǎng)宣昌能在發(fā)布會(huì)上表示，2022年12月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國(guó)平均為4.26%，和上年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，這是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。

宣昌能指出，這一次新調(diào)整的政策主要是建立新發(fā)放首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，在前期政策取得較好效果的基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，動(dòng)態(tài)調(diào)整允許階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限的城市范圍，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

張大偉稱，整體看政策內(nèi)容越來(lái)越寬，政策力度越來(lái)越大。當(dāng)下樓市最主要的問(wèn)題還是信心不足，三、四線城市缺乏“保交樓”的具體落地措施；一、二線城市，特別是一線城市改善型購(gòu)房者依然很難入市。

他表示，“目前，市場(chǎng)的信心依然沒(méi)有完全恢復(fù)，期待包括‘爛尾樓’續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策?！?/p>

展望下階段，張大偉稱，從政策預(yù)期看，市場(chǎng)（特別是一線城市）需要針對(duì)換房改善出現(xiàn)明顯的寬松政策，整體市場(chǎng)在2023年依然期待更多的積極政策。2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也是穩(wěn)預(yù)期的重中之重，伴隨著各個(gè)配套政策的不斷落實(shí)，“保交樓”資金落位的速度有望加快。增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型依然是未來(lái)政策的方向。

“對(duì)于2023年市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，上半年成交量可能繼續(xù)下調(diào)，購(gòu)房者的信心很難短期回歸。市場(chǎng)期待更多穩(wěn)需求，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的措施出臺(tái)。”張大偉表示。