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      1. 地產(chǎn)項目門窗成本,這樣控就到位了

        更新時間:2022-09-02 10:08:17作者:佚名

        地產(chǎn)項目門窗成本,這樣控就到位了

        -01-

        門窗工程的基本內(nèi)容

        1.1 企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)

        利潤是企業(yè)維系正常運營的基礎(chǔ);

        老板最關(guān)注經(jīng)營指標:凈資產(chǎn)收益率-ROE

        職業(yè)經(jīng)理人能對利潤率貢獻:

        開源(創(chuàng)收)——投拓、營銷

        節(jié)流(降本增效)——設(shè)計、成本、工程、財務(wù)

        1.2如何控制目標成本,提高項目利潤率?

        趙豐:

        價值分析法:嚴控結(jié)構(gòu)性成本,滿足功能性成本

        適當(dāng)提升:客戶敏感性成本

        鋁合金門窗:屬于客戶敏感性成本,為什么要進行優(yōu)化?

        理由:門窗工程總建面單方占比高


        中低端項目門窗工程成本,總建面單方在100元/m2;

        占除地價外開發(fā)成本的3%,占地上建筑工程費成本的9%;

        1.3 常用門窗不同材質(zhì)價格及組價



        鋁合金門窗材料與安裝費占比

        材料占比:72%

        安裝占比:28%


        鋁合金門窗各材料費占比

        鋁型材占材料費比例:46%

        玻璃占材料費比例:28%

        五金占材料費比例:16%

        輔料占材料費比例:10%

        1.4門窗敏感性分析

        客戶敏感點:門窗材質(zhì)(鋁合金/塑鋼)、防水性能、窗地比(防水效果、采光效果、外立面效果);

        客戶次敏感點:門窗分隔形式(通風(fēng)效果)、五金件品牌(使用壽命);

        客戶非敏感點:型材品牌、型材系列、隔熱條品牌、玻璃品牌、玻璃厚度;

        結(jié)論:客戶敏感性成本內(nèi)也區(qū)分敏感點與非敏感點;

        客戶非敏感點成本占比54%;

        優(yōu)化量級:10個項目(100萬方)可減少1000萬成本;50個項目(500萬方)可減少5000萬成本;

        -02-

        門窗標準化

        設(shè)定目標及標準化成果

        2.1 鋁合金門窗現(xiàn)狀調(diào)查


        1、門窗價格浮動大

        55系列:510-580元/m2;60系列:555-745元/m2

        2、型材含量浮動大

        55系列:8.3-10kg/m2;60系列:8.9-11.2kg/m2

        2.2 鋁合金門窗成本控制設(shè)定目標

        根據(jù)各地域不同降低鋁合金門窗綜合單價50-100元/m2;


        2.3舊規(guī)范預(yù)設(shè)目標及標準化落地結(jié)果

        舊規(guī)范55系列平開門窗,90系列推拉門窗;

        現(xiàn)狀:鋁型材凈含量8.3-10kg/m2;

        目標:鋁型材凈含量7.5kg/m2;

        舊規(guī)范60系列平開門窗,90系列推拉門窗;

        現(xiàn)狀:鋁型材凈含量8.9-11.2kg/m2;

        目標:鋁型材凈含量8kg/m2;


        2.4 標準化結(jié)果的驗證


        標準化55系列型材米重比中斷項目55系列優(yōu)化綜合單價:(8.84-7.26)kg*23.58元/kg=37元/m2;

        Ⅰ+Ⅰ型18.6mm進口穿條改為國產(chǎn)穿條優(yōu)化綜合單價:(8.6-6)*7.26=19元/m2

        玻璃由6LOW-E+12A+6按照規(guī)范厚度優(yōu)化為5LOW-E+12A+5/ 6LOW-E+12A+6,

        暫按各占50%計取,優(yōu)化綜合單價:(182-161)*0.75*0.5=8元/m2

        五金件選用興三星,比堅朗減少9元/m2

        標準化圖紙門窗綜合單價比中端項目共減少綜合單價73元/m2

        總建面單方優(yōu)化:73元/m2*門窗含量0.21*可售比70%=11元/m2

        2.5新規(guī)范預(yù)設(shè)目標及標準化落地結(jié)果


        -03-

        新舊鋁合金規(guī)范的差別

        3.1 規(guī)范名稱:《GB/T8478-2020 鋁合金門窗》

        新規(guī)范實施時間:2021年2月1日

        項目采用舊規(guī)范/新規(guī)范區(qū)分要點:項目立項備案時間(除南京外)/圖紙審查通過時間(南京)

        新規(guī)范主要差異:型材壁厚


        外門、外窗定義: 與外界有直接接觸,例:開放式陽臺門

        內(nèi)門、內(nèi)窗定義:與外界無直接接觸,例:封閉式陽臺門

        用地規(guī)劃條件內(nèi)要求封閉陽臺,包陽臺部位算外窗,陽臺門算內(nèi)門考慮

        3.2 省標新規(guī)范主要差異

        浙江新規(guī)范:

        《浙江省工程建設(shè)標準建鋁合金建筑外窗應(yīng)用技術(shù)規(guī)程DB33/T1064-2021》

        3.1.2 隔熱鋁合金型材應(yīng)采用多腔構(gòu)造,主要差異:推拉門窗采用閉口型材


        -04-

        鋁合金門窗標準化思路

        4.1區(qū)分不同區(qū)域選擇門窗材質(zhì)

        區(qū)分采暖區(qū)域與非采暖區(qū)域,非采暖區(qū)域無節(jié)能要求

        采暖區(qū)域:須采用斷橋隔熱型材

        非采暖區(qū)域:如樓梯間、公共部位、屋頂炮樓:

        采用普通鋁合金推拉窗、普通玻璃/白色型材塑鋼窗、普通玻璃

        區(qū)分改造區(qū)域改造前門窗材質(zhì),降低成本

        涉及后改造區(qū)域改造前門窗:采用白色型材塑鋼窗


        4.2 門窗分割形式

        門窗設(shè)計注意事項

        一、根據(jù)產(chǎn)品檔次控制開窗率(窗地比)

        控制窗地面積比,中端系列高層住宅控制在0.22-0.24,高端高層住宅控制在0.26

        二、控制北側(cè)開窗

        1、北側(cè)開窗率要小于南側(cè)

        2、盡量避免在北側(cè)、南側(cè)次臥設(shè)置落地窗,窗臺高度確定為900mm,不須設(shè)置護窗欄桿

        三、控制轉(zhuǎn)角窗的使用

        轉(zhuǎn)角窗存在抗風(fēng)能力弱、滲漏風(fēng)險大、米重高等問題,應(yīng)盡量避免出現(xiàn)轉(zhuǎn)角窗

        四、門窗的分隔盡量合理

        1、開啟方式對成本影響大,按 “大固定小開啟、多固定少開啟、多推拉少平開、橫挺豎挺最少化”

        方式進行控制

        2、滿足通風(fēng)要求的情況下減少開啟扇數(shù)量及單扇面積

        3、應(yīng)避免設(shè)置過小和過大的門、窗扇,減少使用平開門

        4、權(quán)衡壁厚型、材截面與其承重能力的關(guān)系,盡量減少使用鋼襯




        4.3 鋁合金型材選擇

        4.3.1 鋁合金價格組成

        鋁型材供應(yīng)價=鋁錠價+鋁型材加工費+運輸費

        一、鋁錠價:

        鋁錠價以集采約定下單當(dāng)日“XXXX”上午開盤鋁錠報價的平均價為準。(可在西本新干線、世鋁網(wǎng)等網(wǎng)站查詢)

        型材橫截面尺寸的允許偏差分為普通級、高精級、超高精級

        舊規(guī)范要求:一般按普通級執(zhí)行即可,對于裝配關(guān)系的尺寸或高檔門窗,按高精級或超高精級

        新規(guī)范要求:有裝配關(guān)系的門窗主型材基材壁厚公稱尺寸允許偏差,按高超高精級

        普通級精度不足,米重正偏差過大,影響安裝,經(jīng)論證,按高精級為基準型材

        二、鋁型材加工費:

        1、型材品牌

        相同精度鋁錠本身價格無差異,決定鋁型材價格的是型材的品牌及隔熱條價格。

        一線品牌:渤海、亞鋁、廣亞、堅美、興發(fā)、力爾

        二線品牌:豪美、中旺、廣鋁、經(jīng)閣、南山、華建

        三線品牌:地域性品牌

        一線品牌較二線品牌高8%左右——胡衛(wèi)波

        全國性的公司可選用二線品牌,地域性公司可選用三線品牌

        二、鋁型材加工費:

        2、隔熱條選擇

        進口隔熱條性能優(yōu)于國產(chǎn)隔熱條,但兩者約1800(14.8mm)-3000(24mm)元/噸的成本差異。折合門窗面積,兩者綜合單價差價約17元/m2-22元/m2

        進口隔熱條品牌:“泰諾風(fēng)”,

        國產(chǎn)隔熱條品牌:“白云”

        應(yīng)選用國產(chǎn)隔熱條



        三:鋁合金型材與節(jié)能關(guān)系

        鋁合金框料在節(jié)能方面只加長隔熱條,地標未規(guī)定腔體結(jié)構(gòu)最低要求時不考慮采用多腔結(jié)構(gòu);


        成本控制要點:控制鋁合金門窗單價的關(guān)鍵是鋁型材的用量,

        而要控制鋁型材的用量,既需要合理選擇型材系列,也需要區(qū)別不同使用位置使用不同類型的窗型。

        比如50系列、55系列、60系列對應(yīng)的型材用量的差異分別是100%、105%、113%;

        隔熱條寬度選擇

        型材節(jié)能主要靠隔熱條寬度實現(xiàn),隔熱條越寬,型材節(jié)能越好

        本次標準化通過增加隔熱條寬度,提高門窗的節(jié)能性能,型材米重略微增加

        平開門窗55系列隔熱條14.8mm改為55系列18.6mm,60系列隔熱條20mm改為60系列24mm

        推拉門窗本身達不到節(jié)能要求,隔熱條采用1.48mm

        例:《河北省建筑節(jié)能門窗工程技術(shù)規(guī)范 DB13(J)114-2013 》

        高性能建筑節(jié)能門窗的隔熱條截面高度不應(yīng)

        小于24mm正常采用65系列平開門窗,

        經(jīng)標準化后使用60系列就能滿足規(guī)范要求,

        每平方凈用量減少0.6kg/m2,

        每平方單價降低15元/m2

        0.6kg/m2*1.08(損耗)*23.58=15元/m2

        外開窗,有轉(zhuǎn)換料VS無轉(zhuǎn)換料

        外開窗市面上90%是有轉(zhuǎn)換料做法,某大為了減少型材含量,省成本用無轉(zhuǎn)換料做法,做法有兩種:

        1、壓線朝外做,型材含量最低,存在問題:

        1)縫隙在外面容易滲漏水

        2)排水孔難施工

        3)玻璃負風(fēng)壓容易墜落

        2、Z型中挺,把中挺和轉(zhuǎn)換料結(jié)合,型材含量比有轉(zhuǎn)換料的外開窗低比壓線朝外高,存在問題:

        1)鋁合金強度下降

        2)容易滲漏水

        解決方法:某大有標準縫隙打膠工藝操作手冊,對施工單位施工能力要求高

        經(jīng)論證,出于安全性,防水性能考慮,標準化圖紙選用有轉(zhuǎn)換料做法

        三、鋁合金門窗成本與節(jié)能關(guān)系





        南方地區(qū)隔離熱量,單銀膜層選擇位置2,可有效降低夏季室內(nèi)太陽得熱從而降低空調(diào)能耗;

        北方地區(qū)吸收熱量,單銀膜層選擇位置3,可充分利用冬季室內(nèi)太陽得熱從而降低采暖能耗;


        玻璃品牌選擇:


        玻璃加工廠選擇:

        加工費

        玻璃加工按加工廠家不同分為原廠加工、異地加工兩種方式,價格差異視其他因素綜合考慮;

        按加工廠家的市場信譽,分為一線品牌和二線品牌,一線品牌較二線貴15%左右

        原廠加工:

        玻璃廠家使用自有的加工設(shè)備對自產(chǎn)的玻璃原片進行深加工,主要生產(chǎn)鍍膜、Low-E玻璃。

        優(yōu)勢:設(shè)備先進,工藝完善,質(zhì)量好,產(chǎn)量高

        劣勢:價格高,運距遠

        異地加工:

        玻璃深加工單位從玻璃生產(chǎn)廠家購買玻璃原片進行加工,白玻、鍍膜、Low-E玻璃均可生產(chǎn)。

        優(yōu)勢:價格適中,運距近

        劣勢:設(shè)備、工藝水平一般,質(zhì)量一般,產(chǎn)量有限

        應(yīng)選擇由公司考察認可的加工廠進行異地加工,降低成本

        四、五金選擇

        五金在整個鋁門窗中的成本與品牌、門窗開啟方式等因素有關(guān)。

        國產(chǎn)、合資、進口三者價格大致是100、150、200元/m2,

        而門窗開啟方式的影響以國產(chǎn)品牌為例:推拉窗、推拉門、外平開窗、平開門分別是30、45、70、100 元/m2。

        ①根據(jù)門窗扇的重量自行設(shè)計選配五金配件(標稱承載能力應(yīng)大于實際荷載的1.5 倍),活動五金應(yīng)能滿足使用10 萬次以上的A 級產(chǎn)品。

        ②主要五金包括4種:執(zhí)手、傳動器、鎖座、摩擦鉸鏈。

        ③常用材質(zhì)及價格差異:不銹鋼>鋅合金>鋁合金。

        ④品牌差異:各品牌檔次的五金價格差異大,在投標時應(yīng)上報實物樣品及廠家資料。

        進口比國產(chǎn)約貴100%;

        國產(chǎn)品牌一線比二線貴15%,五金占整個門窗單價的10%,即對成本的影響為1.5%。

        ——胡衛(wèi)波《門窗工程系統(tǒng)性總結(jié)》


        五金件作為常用部件,消費者的敏感度較高,在成本配置時需要考慮五金檔次與產(chǎn)品檔次之間的匹配關(guān)系,以及考慮質(zhì)量、耐久性等技術(shù)要求對客戶認同感的影響。

        中低端產(chǎn)品應(yīng)采用國產(chǎn)二線品牌,高端產(chǎn)品采用國產(chǎn)一線品牌,TOP系產(chǎn)品采用進口品牌

        五、 安裝方式

        濕法施工:

        先安裝門窗框,后進行塞縫處理,再進行洞口抹灰。這是常規(guī)的施工方法。

        干法施工:

        先安裝副框,后洞口抹灰,再安裝門窗框。增加副框(包括鋼副框、節(jié)能副框),增加成本約20~30元/m2:

        鋼副框采用截面尺寸一般20*40*2mm的熱鍍鋅方管,綜合單價約50~60元/m;

        節(jié)能副框通常是復(fù)合材料,一般20~30 元/m。

        干法施工使用城市:當(dāng)?shù)仳炇毡仨毷褂酶笨虻某鞘?,如江蘇

        濕法施工使用城市:當(dāng)?shù)仳炇瘴匆?guī)定必須使用副框的城市

        來源:胖棟有話說 id:RealEstateDesigner ,作者項劍波,轉(zhuǎn)載已獲原作者授權(quán) 在此表示感謝!

        本文標簽: 門窗  鋁型材  鋁合金  五金件  塑鋼窗  外窗  

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