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　　近日，湖南省人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)。為加深對《實施意見》的理解，更好地推進落實，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了《關(guān)于全面推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》的解讀

　　一、出臺背景

　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城(城關(guān)鎮(zhèn))建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)(含單棟住宅樓)。我省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)構(gòu)成復(fù)雜，主要包括公有住房(含房改房)、單位集資房、拆遷安置房、政策性保障住房、商品房等。經(jīng)摸排，全省2000年底前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共2.01萬個，涉及居民約260萬戶。

　　近年來，黨中央、國務(wù)院高度重視城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，將其作為一項重大的民生工程和發(fā)展工程來抓。2020年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2020〕23號)，全面部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。我省將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造擺在重要位置，2020年、2021年連續(xù)兩年將其列入省政府重點民生實事大力推進。各地探索出一些好的經(jīng)驗做法，但也存在著改造模式單一、居民參與不夠、市場力量未充分發(fā)揮等一系列深層次問題。為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，破解難點堵點，扎實推進我省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，經(jīng)充分調(diào)研和廣泛征求意見，制定了《實施意見》。

　　二、目標(biāo)任務(wù)

　　(一)改造目標(biāo)。參照國辦發(fā)〔2020〕23號文件，結(jié)合我省實際，分三個階段提出工作目標(biāo)：今年全省新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3529個，涉及居民50萬戶;到2022年，基本形成制度框架、政策體系和工作機制;到2025年，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。

　　(二)改造范圍。空間范圍方面，應(yīng)位于城市或縣城(城關(guān)鎮(zhèn))。時間范圍方面，重點改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，根據(jù)國家年度計劃申報要求，可適當(dāng)將2001年至2005年底前建成的小區(qū)納入改造范圍但不得超過相應(yīng)限定比例?，F(xiàn)狀條件方面，應(yīng)為失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的小區(qū)。文件明確規(guī)定已納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃，擬通過拆除新建(改建、擴建、翻建)方式實施改造的棚戶區(qū)(居民住房)，不得重復(fù)納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃。切實防止大拆大建，嚴(yán)禁借城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造之名變相搞房地產(chǎn)開發(fā)。

　　(三)改造內(nèi)容。分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3個類別，以清單的方式明確每一類的具體改造事項。結(jié)合我省實際，將加裝電梯、增設(shè)無障礙設(shè)施、拆除違建等國家作為完善類的內(nèi)容列入我省基礎(chǔ)類改造內(nèi)容。

　　三、主要措施

　　(一)科學(xué)組織實施。在國辦發(fā)〔2020〕23號文件的基礎(chǔ)上，結(jié)合我省實際，從操作層面進一步細化和規(guī)范了各環(huán)節(jié)的實施要求。一是開展調(diào)查摸底。摸清城鎮(zhèn)老舊小區(qū)及其周邊基本情況、群眾改造意愿和籌資能力等，建立本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)臺賬，確保調(diào)查數(shù)據(jù)真實、完整、準(zhǔn)確。二是編制改造規(guī)劃并建立項目庫。要求各地在推進城市更新、提升城市品質(zhì)的總體框架下編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃，區(qū)分輕重緩急，高質(zhì)量地建立近三年滾動項目庫。三是制訂年度計劃。強調(diào)盡力而為、量力而行，不盲目舉債鋪攤子。對主動拆除違章建筑并就居民出資方案、讓渡公共收益、改造后長效管理方式等達成一致的小區(qū)，優(yōu)先納入全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃。四是確定改造方式。要求各地因地制宜地確定改造方式，有條件的小(片)區(qū)應(yīng)優(yōu)先實施片區(qū)化改造。五是編制改造方案。要求各地科學(xué)劃定改造實施單元，“一區(qū)一策”制定改造方案。改造方案應(yīng)征得居民同意，有條件的小區(qū)應(yīng)引導(dǎo)潛在社會資本方、存量資源產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、金融機構(gòu)等參與編制。市縣要對改造方案嚴(yán)格審核把關(guān)。六是加強施工和驗收管理。強化施工過程監(jiān)管，減少施工擾民，確保施工質(zhì)量和安全，接受社會監(jiān)督與投訴。建設(shè)單位組織項目竣工驗收時，根據(jù)需要邀請街道、社區(qū)及居民代表參加。七是實施全過程信息化監(jiān)管。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭建立全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造管理信息系統(tǒng)，構(gòu)建上下聯(lián)動、分級負(fù)責(zé)的全過程信息化監(jiān)管體系。八是建立長效機制。引導(dǎo)居民制定管理規(guī)約、議事規(guī)則，共同做好改造后小區(qū)物業(yè)管理。強化電梯運行使用的安全監(jiān)管。

　　(二)合理共擔(dān)改造資金。一是按照“誰受益、誰出資”的原則，積極推動居民出資參與改造，可通過使用(補建、續(xù)籌)住宅專項維修資金、申請使用住房公積金、讓渡小區(qū)公共收益、投工投勞等方式落實。二是省級財政安排資金支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。各級政府加大資金支持力度，統(tǒng)籌涉及住宅小區(qū)的各類資金用于改造，支持符合條件的改造項目發(fā)行政府專項債券。中央及省級財政資金按照“?；尽钡脑瓌t，重點支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容。三是鼓勵改造實施運營主體采取市場化方式進行債券融資，政策性銀行和商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度，依法合規(guī)提供信貸支持。四是鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位、明確公房產(chǎn)權(quán)單位、引導(dǎo)專業(yè)經(jīng)營單位出資參與改造。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引社會力量參與改造及后續(xù)運營管理。五是按照有關(guān)規(guī)定落實稅費減免。

　　(三)完善配套政策。聚焦我省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作中面臨的突出問題，圍繞審批提速、標(biāo)準(zhǔn)完善、規(guī)劃引領(lǐng)、存量資源盤活等給予政策支持。優(yōu)化審批方面，結(jié)合舊改項目的特點簡化流程，分類施策。全面實行部門聯(lián)審、一網(wǎng)通辦和聯(lián)合驗收。完善標(biāo)準(zhǔn)體系方面，強調(diào)既要因地制宜，又要有據(jù)可依。要求各地制定技術(shù)細則，對按傳統(tǒng)方式無法解決的技術(shù)性問題，鼓勵采用新技術(shù)、新產(chǎn)品、新方法解決;對涉及日照影響，占用綠地的，在程序到位、居民意見一致的基礎(chǔ)上“一事一議”。規(guī)劃支持政策方面，在不違反強制性要求、征得居民同意、依法完善手續(xù)的前提下，允許調(diào)整容積率、建筑密度、高度等規(guī)劃指標(biāo)，進行必要的新、改、擴建和功能轉(zhuǎn)換。土地支持政策方面，引導(dǎo)集約利用小區(qū)存量用地和房屋資源。零星地可協(xié)議出讓;空地、騰退地用于加裝電梯和建設(shè)公共設(shè)施的，不增收土地價款;涉及加層、擴面的，可分類辦產(chǎn)權(quán);對利用機關(guān)、企事業(yè)單位閑置房屋建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施的，允許先行建設(shè)和使用，可暫不辦理土地變性、權(quán)屬變更等手續(xù)。

　　(四)強化組織保障。一是加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，明確省級層面建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作機制，市縣人民政府要落實主體責(zé)任，主要負(fù)責(zé)同志要親自抓。二是明確部門職責(zé)，形成工作合力。三是堅持共同締造理念，搭建溝通議事平臺，充分發(fā)揮基層和群眾參與監(jiān)督作用。積極推動設(shè)計師、工程師進社區(qū)。四是廣泛宣傳引導(dǎo)，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。

　　四、主要特點

　　一是突出民生導(dǎo)向，強調(diào)聚焦居民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題實施改造。首先，從總體上進行了安排，明確改造事項應(yīng)從《湖南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容清單》中選取。清單將改造事項分為3類，既包括滿足安全型、功能型需求的基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，也包括便利型、改善型的完善類，以及豐富社區(qū)服務(wù)供給的提升類。其次，對具體小區(qū)改造時如何合理確定改造內(nèi)容作出了規(guī)定。強調(diào)按“一區(qū)一策”原則制定實施方案，在充分征求居民意見的基礎(chǔ)上確定改造內(nèi)容。堅持基礎(chǔ)類應(yīng)改盡改，完善類和提升類能改則改。重點推進水電路氣信等基礎(chǔ)設(shè)施改造，拆除違章建筑，消除安全隱患，增設(shè)環(huán)境及配套設(shè)施，因地制宜增加養(yǎng)老、托育等各類服務(wù)設(shè)施，推進有條件的樓宇加裝電梯等。要求各地對改造方案嚴(yán)格把關(guān)并對照驗收。中央和省級資金重點支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容。

　　二是堅持共同締造，強調(diào)堅持“政府引導(dǎo)、居民主導(dǎo)，社會力量共同參與”。政府方面，要求一把手親自抓，明確部門、街道(鎮(zhèn))、社區(qū)的職責(zé)，提升基層治理能力和治理水平，合力推進。居民方面，強調(diào)要加強基層黨建、健全居民自治機制，發(fā)動居民參與制定方案、配合施工、監(jiān)督驗收、評議成效并共同完善物業(yè)管理。社會力量方面，明確了原產(chǎn)權(quán)單位、專業(yè)經(jīng)營單位的出資責(zé)任，出臺產(chǎn)權(quán)、稅費等方面支持政策，吸引各類企業(yè)、機構(gòu)參與改造。

　　三是鼓勵方式創(chuàng)新，強調(diào)因地制宜地確定改造方式和融資模式。要求各地在城市更新的總體框架下，科學(xué)謀劃，合理劃定改造實施單元，按照“長效運營、自求平衡”的原則策劃生成改造項目。有條件的小(片)區(qū)應(yīng)優(yōu)先實施片區(qū)化改造，統(tǒng)籌老舊小區(qū)及其周邊的棚戶區(qū)、危房、零星用地及低效用地進行聯(lián)動改造。文件強調(diào)，老舊小區(qū)改造時不簡單套用新建小區(qū)的建設(shè)要求，針對性的出臺了規(guī)劃、土地和產(chǎn)權(quán)等方面支持政策，盤活存量資源，撬動市場融資，拓寬籌資渠道。

　　四是堅持建管并重，強調(diào)改造過程要嚴(yán)格監(jiān)管、管理機制要同步建立。一方面，加強建設(shè)過程的監(jiān)管，要求建立全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造信息系統(tǒng)，采取線上線下相結(jié)合的方式，對改造項目進行全過程、廣覆蓋、多層級的監(jiān)管，壓實主體責(zé)任，確保改造質(zhì)量。另一方面，要求先建立長效機制，后實施小區(qū)改造。以改造為契機，推進居民自治，提升物業(yè)管理水平。