新疆婦幼保健院入園體檢預約掛號流程
2023-01-31
西安市物業(yè)服務收費管理辦法
更新時間：2022-03-31 01:00:51作者：佚名
西安市物業(yè)服務收費管理辦法
本《辦法》自2021年1月1日起執(zhí)行，有效期5年。《西安市物價局西安市住房保障和房屋管理局關于貫徹落實陜西省物業(yè)服務收費管理辦法的通知》(市物發(fā)〔2012〕259號)《西安市物價局西安市住房保障和房屋管理局關于轉發(fā)陜西省物業(yè)服務收費管理實施辦法的通知》(市物發(fā)〔2014]147號)《西安市物價局關于貫徹落實陜西省物價局放開部分物業(yè)服務價格意見的通知》(市物發(fā)〔2015]15號)《西安市物價局關于放開部分物業(yè)服務價格后規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)價格行為的意見》(市物發(fā)[2015〕29號)及《西安市物價局關于加強物業(yè)區(qū)域內交通工具停放服務收費管理的通知》(市物發(fā)[2018〕185號)同時廢止。
第一章總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主或者使用人(以下統(tǒng)稱“業(yè)主”)和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《陜西省物業(yè)管理條例》《西安市物業(yè)管理條例》和《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)和有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于西安市行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務費、物業(yè)管理區(qū)域內機動車停放服務費(以下統(tǒng)稱“停車服務費”)和其他服務費。
物業(yè)服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內提供房屋、配套設施設備及相關場地進行日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業(yè)主收取的費用。
停車服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照停放服務合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內對指定場地(所)停放的機動車進行秩序管理、提供服務所收取的費用。
其他服務費是指物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或個性化需求提供《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務項目所收取的相應費用。
第四條 物業(yè)服務收費應當遵循公平、公開、合理、質價相符的原則，按照物業(yè)服務的不同性質、特點和階段，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務費和停車服務費實行政府指導價，已成立業(yè)主大會的及其他服務費實行市場調節(jié)價。
別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅等政府定價范圍以外的物業(yè)服務費、停車服務費及其他服務費實行市場調節(jié)價。
第五條 物業(yè)服務收費按照統(tǒng)一政策、屬地管理原則，實行市、區(qū)(縣)分級管理。市發(fā)展和改革委員會會同市住房和城鄉(xiāng)建設局、市市場監(jiān)督管理局負責制定物業(yè)服務收費管理有關政策規(guī)定，指導全市物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。各區(qū)(縣)發(fā)展改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設部門、市場監(jiān)督管理部門按照各自管理權限，分別負責轄區(qū)內的物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。物業(yè)項目所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督工作，及時協(xié)調處理物業(yè)管理糾紛和矛盾。
第六條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準由市、區(qū)(縣)人民政府制定，具體工作由市、區(qū)(縣)發(fā)展改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設部門負責，依據(jù)物業(yè)服務等級標準，綜合考慮小區(qū)容量、場地設施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定，由住房和城鄉(xiāng)建設部門提出調整申請及調整意見，實行動態(tài)管理。
市發(fā)展和改革委員會會同市住房和城鄉(xiāng)建設局負責制定和調整新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū)及高新、經開、曲江、滬灞、國際港務區(qū)、航天基地等城市建成區(qū)范圍內住宅小區(qū)實行政府指導價的物業(yè)服務收費指導標準，報市人民政府同意后執(zhí)行。
其他區(qū)、縣及西咸新區(qū)住宅小區(qū)實行政府指導價的物業(yè)服務收費指導標準可參照西安市物業(yè)服務收費指導標準執(zhí)行，也可根據(jù)實際自行制定，并抄送市發(fā)展和改革委員會、市住房和城鄉(xiāng)建設局和市市場監(jiān)督管理局。
第七條實行政府指導價管理的住宅小區(qū)物業(yè)服務等級按照住建部門制定的物業(yè)服務等級標準，由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個服務等級，按照高層、多層分別制定收費標準;實行政府指導價的物業(yè)管理區(qū)域內室內機動車停放場所類別按照硬件設施和服務條件由高到低設定為一類、二類兩個類別，露天機動車停放場所不分類別。
物業(yè)服務收費政府指導價標準為最高限價，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在政府指導價范圍內通過合同約定物業(yè)服務費和停車服務費具體標準。
第八條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第二章 物業(yè)服務收費標準的制定
第九條業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等計費方式約定物業(yè)服務費用，實行政府指導價的物業(yè)服務收費僅適用于包干制。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)依照合同約定事項提供服務，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔。包干制物業(yè)服務費由物業(yè)服務成本、法定稅費和企業(yè)利潤構成。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。酬金制物業(yè)服務費由物業(yè)服務支出和企業(yè)酬金構成。
第十條 物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
1，管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2，物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3，物業(yè)管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用(不含居民生活垃圾費);
4，物業(yè)管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用;
5·物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用;
6，辦公費用;
7，物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊;
8·物業(yè)共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用;
9，經業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出。在國家規(guī)定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或者由業(yè)主承擔。
第十一條 實行政府指導價的物業(yè)服務費執(zhí)行“一費制”。
物業(yè)管理區(qū)域內照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務費成本，不得單獨收取。
第十二條 停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養(yǎng)維護費、檢驗檢測費、設備折舊、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、管理費分攤以及經業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用組成。與物業(yè)服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。
第十三條 專業(yè)經營單位供水、供電等，實行抄表到戶的，應當向最終用戶收取有關費用，依據(jù)相關法律法規(guī)承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任，且相關費用不得計入物業(yè)服務費成本;未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，計入物業(yè)服務費成本，并由物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)服務區(qū)域內公共管線和設施設備的日常運行、維護責任。
第十四條住宅預售前，建設單位應當按照相關規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)，依據(jù)物業(yè)服務指導標準和物業(yè)服務收費指導標準，確定預售物業(yè)項目的物業(yè)服務等級、停車場類別以及物業(yè)服務費標準、停車服務費標準等內容，在政府指導價范圍內與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》，向物業(yè)項目所在區(qū)(縣)、開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門備案后，收費標準抄送同級發(fā)展改革部門和市場監(jiān)督管理部門。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋、車位買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的內容。
《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》應當明確物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。同一物業(yè)管理區(qū)域內同類型的住宅項目，其物業(yè)服務收費標準應當保持一致。
第三章 物業(yè)服務收費計費方式
第十五條 物業(yè)服務費和停車服務費根據(jù)合同的約定按月計收，預收不得超過三個月。
第十六條 物業(yè)服務費根據(jù)房屋的建筑面積計收。
(一)已辦理不動產權屬證書的房屋，按照權屬證書記載的建筑面積計算;
(二)已出售但尚未取得不動產權屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產權屬證書辦理后，次月起按照不動產權屬證書記載的建筑面積計算。
第十七條 納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的房屋或者車位，物業(yè)服務費或者停車服務費由建設單位交納。符合交付條件的房屋或者車位，物業(yè)服務費或者停車服務費從交付次日起由業(yè)主按月交納。
第十八條業(yè)主因自身原因逾期未辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其空置期間的物業(yè)服務費、停車服務費從建設單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主按月交納。
第十九條業(yè)主暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務費、停車服務費按物業(yè)服務合同約定收費標準的70%交納。實行市場調節(jié)價的按照物業(yè)服務合同的約定執(zhí)行。
第二十條 下列車輛臨時進入物業(yè)管理區(qū)域內停放的，不得收取費用：
(一)臨時停放30分鐘之內的車輛(僅限配置有公共停車位的小區(qū));
(二)執(zhí)行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛;
(三)殘疾人車輛(僅限小區(qū)按照無障礙設施工程建設標準設置的無障礙車位上停放的由殘疾人駕駛的專用機動車).
第四章行為規(guī)范與監(jiān)督管理
第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定向業(yè)主收取相關費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內容以外的其他服務合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。
特約服務、增值服務、有償服務等相關物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公示服務項目及收費標準，經業(yè)主自愿選擇，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主另行通過合同約定。
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)接受專營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以未交物業(yè)服務費為由限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等的正常使用。物業(yè)服務企業(yè)與專營單位簽訂的相關合同應向全體業(yè)主公開，不得損害業(yè)主利益。
第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設施設備分布圖，明確車位權屬，便于業(yè)主查詢。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)應按照有關規(guī)定實行明碼標價，公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務項目、服務標準、收費標準、計費方式、收費依據(jù)、優(yōu)惠減免政策、投訴舉報電話以及屬地行業(yè)主管部門監(jiān)督電話等信息，自覺接受監(jiān)督。
第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的，需遵守相關法律規(guī)定，所得收益在扣除合理成本之后歸屬全體業(yè)主所有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關財務資料，物業(yè)服務企業(yè)應當據(jù)實提供。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務費和停車服務費收入以及成本費用(構成)支出明細。第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的停車場(所)，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的需要。業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內的停車場(所)停放自有車輛，不得按經營性停車場收費標準收費。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的車位上免費停放未登記的車輛。
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)實行出入證(卡)管理的，應當為每戶業(yè)主首次免費配置不少于4張出入證(卡)。業(yè)主另有需求申請辦證(卡)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按物業(yè)公示標準收取制作成本費用，不得盈利。
第三十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當按照住建部門的相關規(guī)定與業(yè)主簽訂裝修管理服務協(xié)議，具體管理內容由雙方在協(xié)議中約定。業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修期間產生的垃圾。委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方約定。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔，并承擔相關責任。
第三十一條 業(yè)主應當按照合同約定按時足額交納物業(yè)服務費、停車服務費或其他服務費，不得拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法催繳，但不得限制或者妨礙其對物業(yè)的正常使用。
業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)服務費等費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者使用人應當結清物業(yè)服務費等費用。
第三十二條 自備供暖(冷)的小區(qū)，其采暖(冷)費由物業(yè)服務企業(yè)或者專營單位提出收費方案(政府對供暖補貼的，補貼方案應當包括在收費方案內)，必須經業(yè)主大會或者由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主(以下簡稱“參與表決雙過半業(yè)主”)同意后據(jù)實收取。采暖(冷)期結束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。
第三十三條 實行政府指導價管理的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)在合同履行期間不得擅自調整物業(yè)服務收費標準。確需調整的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務指導標準和物業(yè)服務收費指導標準，在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的組織、指導和監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的相關信息。在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務成本變動情況和擬調價方案;就調價方案與業(yè)主協(xié)商，經“參與表決雙過半業(yè)主”同意后，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執(zhí)行。物業(yè)服務等級經物業(yè)項目所在區(qū)(縣)、開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門認定后，收費標準抄送同級發(fā)展改革部門和市場監(jiān)督管理部門。
第三十四條 各級發(fā)展改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設部門、市場監(jiān)督管理部門要按照職責分工加強物業(yè)服務及收費行為的監(jiān)督管理。
市發(fā)展和改革委員會要嚴格按照有關法律法規(guī)規(guī)定，制定物業(yè)服務收費管理辦法和物業(yè)服務收費標準及其他有關政策規(guī)定。各級發(fā)展改革部門負責做好物業(yè)服務收費政策貫徹落實、宣傳培訓等物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。
市住房和城鄉(xiāng)建設局按照法律法規(guī)規(guī)定，制定物業(yè)管理服務相關政策規(guī)定。各級住房和城鄉(xiāng)建設部門負責做好物業(yè)服務相關政策貫徹落實、宣傳培訓，加大對物業(yè)企業(yè)服務質量監(jiān)督檢查，將物業(yè)企業(yè)服務質量納入物業(yè)企業(yè)信用信息管理。
各級市場監(jiān)督管理部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為，依據(jù)有關法律、法規(guī)以及規(guī)定進行查處。第五章附則
第三十五條 本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市住房和城鄉(xiāng)建設局、市市場監(jiān)督管理局在各自職權范圍內負責解釋。
第三十六條 本辦法自2021年1月1日起實施，有效期5年。凡本辦法之前的有關規(guī)定與本辦法不符的，按本辦法執(zhí)行。
法律、法規(guī)、規(guī)章以及上級機關另有規(guī)定的，從其規(guī)定。物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行新的物業(yè)服務收費標準前，應當按照本辦法第三十三條的規(guī)定履行調價程序，在調價程序履行完畢前仍按原合同約定執(zhí)行。
附件：1.西安市物業(yè)服務收費政府指導價標準
2，西安市物業(yè)管理區(qū)域內機動車室內停放場所類別標準
附件1西安市物業(yè)服務收費政府指導價標準物業(yè)服務費指導標準
說明：
1，實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行等級服務、等級收費。物業(yè)服務收費等級標準依據(jù)西安市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)的《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準》，按照質價相符的原則制定;物業(yè)服務凡達不到三級服務標準的，收費按等外標準收取。
2.高層指七層以上(含七層)帶電梯的住宅，七層不帶電梯的參照多層收費標準;多層指六層以下(含六層)不帶電梯的住宅，六層及以下帶電梯參照高層收費標準;老舊住宅改造后帶電梯的物業(yè)服務費按照不高于高層等外收費標準執(zhí)行。
3.上述收費標準為基準價，下浮不限。
物業(yè)企業(yè)提供的服務超過高層一級物業(yè)服務標準的，可在高層一級物業(yè)服務收費標準的基礎上，上浮不超過10%;物業(yè)企業(yè)執(zhí)行浮動收費標準前，物業(yè)服務標準向物業(yè)項目所在區(qū)(縣)、開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門備案，收費標準抄送同級發(fā)展改革部門和市場監(jiān)督管理部門后執(zhí)行。上浮僅限于高層一級服務標準，高層二級、三級、等外無上浮。
多層住宅按基準價可上浮不超過20%的原則制定物業(yè)服務收費標準。
物業(yè)管理區(qū)域內機動車停放服務費指導標準
說明：
1，按次計費不分晝夜，連續(xù)停車每4小時為一次;
2，小區(qū)非機動車及摩托車停放服務費實行市場調節(jié)價;
3，子母車位不得高于1.5個車位的停放服務費標準，具體標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定;
4，機械車位的停放服務費參照室內標準執(zhí)行，上浮不超過10%
附件2西安市物業(yè)管理區(qū)域內機動車室內停放場所類別標準
—類停車場
具有獨立的出入口或符合國家標準的雙車道供車輛安全出入;配備自動升降欄桿，攝像監(jiān)控系統(tǒng)，電腦計費系統(tǒng)或網絡計費支付系統(tǒng)，消防噴淋設施及通風設備;地面硬化干凈整潔;行車有標準的導向系統(tǒng)，停車位有專業(yè)標示;監(jiān)控室24小時有專人值班，配備專業(yè)管理、保安、保潔人員。
二類停車場
配備監(jiān)控、消防、通風設備，有明顯的導向和停車標識。24小時有人值班，配備保安、保潔人員。
上一篇：福州養(yǎng)老保險繳費方式
下一篇：西安物業(yè)管理條例