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2023-01-31
樂清市國有企業(yè)資產(chǎn)租賃管理辦法11月1日起施行
更新時間：2022-04-01 15:01:56作者：佚名
樂清市國有企業(yè)資產(chǎn)租賃管理辦法
第一條 為規(guī)范國有企業(yè)資產(chǎn)租賃行為，提高資產(chǎn)運行效益，防止資產(chǎn)流失，確保資產(chǎn)保值增值，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務院令第378號)的相關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于全市市屬國有企業(yè)及其下屬企業(yè)、企業(yè)化管理的事業(yè)單位(以下統(tǒng)稱企業(yè))，不具有實際控制權企業(yè)除外。
第三條 本辦法所稱資產(chǎn)租賃，是指企業(yè)將閑置的設備、房產(chǎn)、土地使用權和廣告經(jīng)營權等資產(chǎn)部分或者全部租賃給承租人使用，并由承租人支付租金的行為。
第四條 資產(chǎn)租賃的原則。
(一)企業(yè)在進行資產(chǎn)出租時，必須嚴格遵守國家有關法律、法規(guī)等相關規(guī)定，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)布局結構調(diào)整規(guī)劃等要求。
(二)企業(yè)資產(chǎn)租賃應當遵循公開、公平、公正原則，一般采取公開招租的方式。公開招租時，企業(yè)可以根據(jù)租賃資產(chǎn)實際情況，合理設置承租方資格條件包括主體資格、管理能力等，但不得出現(xiàn)具有明確指向性或者違反公平競爭的內(nèi)容。企業(yè)資產(chǎn)租賃應當先收租金后交付使用。
(三)已列入拆遷安置、改制重組、清算破產(chǎn)計劃的企業(yè)的資產(chǎn)，或已有明確處置意見的資產(chǎn)，原則上不得出租，遇到特殊情況確需臨時出租的，必須與承租人特別約定相關事項的處理方式。
(四)專業(yè)市場、標準廠房等按市場規(guī)則由企業(yè)制定租賃管理辦法，經(jīng)主管部門或市管涉改企業(yè)集團批準，報國資部門備案后實施。
(五)對列入市政府重點招商引資項目的資產(chǎn)租賃，可按招商引資有關規(guī)定辦理。
第五條 企業(yè)資產(chǎn)租賃的實施程序。
(一)制定資產(chǎn)租賃方案。企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)管理部門應當制定資產(chǎn)租賃方案，主要內(nèi)容包括租賃資產(chǎn)產(chǎn)權狀況、實物現(xiàn)狀、出租原因、業(yè)態(tài)用途、資產(chǎn)租賃方式、出租期限、租金市場詢價或評估情況、招租底價、租金收取方式、承租人條件、承租人意向等。
(二)審批租賃方案。企業(yè)應按照內(nèi)部決策程序對制定的資產(chǎn)租賃方案進行審議并形成書面決議，其中重大的資產(chǎn)租賃項目必須由董事會或經(jīng)理辦公會議等領導集體討論通過并形成書面決議。租賃方案經(jīng)主管部門或市管涉改企業(yè)集團批準，報國資部門備案。
(三)確定租賃底價。租金底價原則上不得低于評估價和市場詢價。單宗出租資產(chǎn)項目預計年租金10萬元以上(含)的必須按照《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國資委令第12號)的規(guī)定，委托具備資質的中介機構對標的資產(chǎn)進行評估，并辦理相應的資產(chǎn)評估項目備案手續(xù)。單宗出租資產(chǎn)項目預計年租金10萬元以下的，有明確參照物且市場價格相對穩(wěn)定的，或近期公開招租案例可供參照的，可參考租金市場詢價做好差異因素調(diào)整，按照內(nèi)部決策程序確定招租底價，市場詢價需2人以上參與，比較實例不少于2個，并做好詢價記錄和簽字存檔備查，無明確參照物的，應委托具備資質的中介機構對標的資產(chǎn)進行評估，并辦理相應的資產(chǎn)評估項目備案手續(xù)。
經(jīng)政府交易平臺組織交易不成功或公開征集沒有產(chǎn)生承租意向人的，獲得原批準機構書面同意，企業(yè)可以根據(jù)租賃資產(chǎn)情況以不低于資產(chǎn)評估價格或市場詢價90%確定新的租金底價并重新公告。
(四)申報出租資產(chǎn)。企業(yè)申報出租資產(chǎn)應當向國資部門提交如下材料：
1.樂清市國有企業(yè)資產(chǎn)出租申請表;
2.主管部門或市管涉改企業(yè)集團批準的資產(chǎn)租賃方案;
3.企業(yè)按照內(nèi)部決策程序對制定的資產(chǎn)租賃方案進行審議的書面決議;
4.對外租賃的房產(chǎn)權屬證明文件及安全責任管理承諾書(被鑒定為危房的不得出租);
5.擬簽的租賃合同或協(xié)議;
6.租金市場調(diào)查詢價情況;
7.需進行評估的資產(chǎn)，應提供相應的資產(chǎn)評估報告書和資產(chǎn)評估備案表;
8.需要提交的其他材料。
(五)資產(chǎn)租賃情況報送。企業(yè)應在每年12月1日前，按存量資產(chǎn)出租情況填報《樂清市國有企業(yè)資產(chǎn)出租情況表》，報送國資部門。
第六條 企業(yè)資產(chǎn)租賃方式。國有資產(chǎn)應當通過公開方式招租，并按以下規(guī)定對外出租：
(一)進入政府交易平臺。出租項目預計年租金10萬元(含)以上的應進入市政府交易平臺(市公共資源交易中心)組織實施，以拍賣、招投標、網(wǎng)絡競價(一人或多人參與競買，出價不低于起始價或底價，按照價高者得的原則確定受讓人)方式，在國資等部門監(jiān)督下按規(guī)定程序公開進行。經(jīng)審核不符合進入政府交易平臺條件的，按本條第二款規(guī)定組織實施。
(二)企業(yè)自行組織公開招租或委托具有資質的中介機構公開招租。出租項目預計年租金10萬元以下的，由企業(yè)自行組織公開招租，經(jīng)公開征集產(chǎn)生2個及以上承租意向人的進行競價，如只產(chǎn)生一個承租意向人，以不低于招租底價成交;也可以委托具有資質的中介機構公開招租，按相關法律法規(guī)組織實施。
(三)下列情況可以采取協(xié)議租賃的方式進行：
1.房地產(chǎn)坐落位置較偏僻、面積小(100平方米以下)、年租金額低(市場詢價或中介機構年租金小于五萬元)，確實不能采取公開招租方式出租的零星資產(chǎn);
2.國有企業(yè)、國有獨資公司及國有單位之間的資產(chǎn)租賃;
3. 進入政府交易平臺經(jīng)2次組織交易仍不成功的，可按最后一次交易設定的條件，以不低于招租底價出租給承租意向人。
企業(yè)應嚴格控制協(xié)議租賃，不得自行擴大協(xié)議租賃范圍。
第七條 企業(yè)資產(chǎn)租賃的期限和租金管理。
(一)資產(chǎn)租賃期限一般為1至5年，因承租人投入大短期難以收回成本等特殊原因，租賃期限可設定不超過10年，對租期確需超過10年的，上報市政府采取“一事一議”方式予以明確。
(二)公開招租一般以租金報價最高者為承租者，對具有綜合目標或要求較高的特殊項目，以招投標方式按綜合條件最佳者得的原則確定承租人，資產(chǎn)租賃金額以招租結果的實際價格作為租賃合同簽約的金額。
(三)企業(yè)應當嚴格按照租賃合同的規(guī)定，及時、足額收取租金，不得任意緩收、減免租金;租金收入應當按規(guī)定及時足額入賬，不得賬外列賬;困難企業(yè)資產(chǎn)出租的租金收入，應當優(yōu)先用于支付職工的工資、各類保險等費用。
第八條 企業(yè)資產(chǎn)租賃的續(xù)租、轉租和關聯(lián)服務管理。
(一)在符合規(guī)定程序和方式規(guī)范出租且承租人無拖欠租金行為的前提下可以續(xù)租。資產(chǎn)租賃期限屆滿，原承租人需要繼續(xù)承租的，應當在租賃到期3個月前遞交書面續(xù)租申請。企業(yè)應按照承租人續(xù)租申請，按照本辦法第五條規(guī)定做好該資產(chǎn)的租賃方案和內(nèi)部決策程序，重點做好租金的市場詢價或評估，續(xù)租租金不低于市場詢價或評估價，續(xù)租期限不超過三年，經(jīng)主管部門或市管涉改企業(yè)集團同意，報國資部門備案后，并在租賃期限屆滿2個月前將租賃方案的內(nèi)容通知承租人。承租人不接受續(xù)租條件的，視為放棄續(xù)租，企業(yè)應按規(guī)定重新組織招租。承租人接收續(xù)租條件的，企業(yè)應按規(guī)定進行公示。續(xù)租期限屆滿后不得再次續(xù)租。
(二)租賃期限屆滿而新的招租工作尚未完成的，如原承租人愿意參加公開競拍的，企業(yè)可與原承租人按月簽訂臨時協(xié)議，租金按原合同執(zhí)行。
(三)承租人原則上不得將資產(chǎn)轉租，確需轉租的，須征得出租方同意，解除原資產(chǎn)租賃合同，并由出租方與新的資產(chǎn)承租人簽訂租賃協(xié)議。新租賃協(xié)議的承租期不得超過剩余租期、租金不得低于原租金。
(四)資產(chǎn)租賃附帶為承租人提供水、電、氣及供暖等關聯(lián)服務的，出租企業(yè)應當按照有關收費標準和消耗數(shù)量及時足額收費，不得無償或者低價提供。
第九條 企業(yè)資產(chǎn)租賃的公告、公示。
(一)企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)租賃需公開招租時，應當實行資產(chǎn)租賃公告;發(fā)生協(xié)議租賃、租賃期滿續(xù)租、租賃價格低于招租底價等情況時實行公示;公告、公示由企業(yè)在主管部門或市管涉改企業(yè)集團監(jiān)督下進行。
(二)公告、公示的主要內(nèi)容：
1.企業(yè)資產(chǎn)租賃方案;
2.出租資產(chǎn)情況、租賃期限、租金及租金交付形式;
3.監(jiān)督反映方式和電話號碼;
4.其他需公告、公示的事項。
(三)公告、公示方式和期限：
1.公告：公開招租時應在樂清市公共資源交易網(wǎng)以及租賃標的所在場所、企業(yè)辦公地點、企業(yè)網(wǎng)站上公告。公告期限不少于10個工作日,如果按租賃年限累計租金超過1000萬元，公告期限不少于20個工作日。
2.公示：協(xié)議租賃、租賃期滿續(xù)租和租賃價格低于招租底價等應在租賃標的所在場所、企業(yè)辦公地點顯要位置和企業(yè)網(wǎng)站上公示，公示期限不少于7個工作日。公示期內(nèi)有異議應調(diào)查核實妥善處理，出現(xiàn)符合條件的其他承租意向人應轉為公開招租。
第十條 企業(yè)資產(chǎn)租賃的合同管理。
(一)企業(yè)資產(chǎn)出租時，企業(yè)應依照《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定，與承租人簽訂規(guī)范的資產(chǎn)租賃合同。
(二)資產(chǎn)租賃合同應明確：
1.資產(chǎn)概況及使用范圍;
2.資產(chǎn)租賃期限;
3.租金及租金交付形式;
4.租賃期內(nèi)履約保證金的設定;
5.雙方權利與義務(包括安全消防、綜合治理等);
6.違約責任;
7.應當終止(解除)合同的內(nèi)容(企業(yè)因政策變化、改制、出售、拆遷等情況);
8.其它應在合同中明確的條款。
(三)企業(yè)對外出租土地使用權或房屋建筑物時，應明確要求承租人不得擅自變更土地用途、建筑結構和使用功能，且不得擅自添建房屋及其他建筑物或設備。如承租人需進行大規(guī)模裝修的，須事先征得出租企業(yè)同意，并在合同上約定合同期滿或因承租方原因提前終止時，裝修費用一律不予補償;應事先約定，如為出租方原因提前終止合同，則裝修費用賠付金額不得超過所剩租期的租金總額。
企業(yè)對外出租的土地使用權或房屋建筑物需要由承租人建設或加固的，應按設計方案和工程概算，經(jīng)出租方審核后，可適當扣減工程費用設定租金底價，按規(guī)定的方式對外公開招租。
(四)企業(yè)資產(chǎn)出租及租賃期限屆滿收回租賃資產(chǎn)前，應對資產(chǎn)技術狀況、損壞情況等進行檢查與備案。租賃期間，企業(yè)應對租賃資產(chǎn)的技術狀況、安全情況以及損壞情況等進行不定期檢查。
(五)企業(yè)應當監(jiān)督承租人及時交納租金，切實履行租賃合同。承租人不履行或者不完全履行租賃合同時，企業(yè)應當按照合同的規(guī)定，采取解除合同、追繳租金、強制承租方搬離等措施，催促承租方履行合同義務。
第十一條 企業(yè)資產(chǎn)租賃的制度建設、檢查監(jiān)督及責任追究。
(一)企業(yè)應當根據(jù)國家、省、市有關資產(chǎn)租賃的規(guī)定，明確職責，規(guī)范程序，建立健全資產(chǎn)租賃管理辦法。企業(yè)應當加強資產(chǎn)租賃項目的檔案管理，做到一事一檔，內(nèi)部決策決議、市場詢價記錄、評估報告、評估備案表、公告公示材料等檔案資料完整詳盡，簽字齊備。
(二)國資部門根據(jù)規(guī)定不定期選取資產(chǎn)租賃項目，對企業(yè)資產(chǎn)租賃行為、資產(chǎn)租賃合同的履行和租金收取、使用情況進行檢查，重點檢查企業(yè)內(nèi)部決策決議、市場詢價記錄、評估報告、評估備案表、公告公示材料等檔案資料，并將檢查結果列入年度考核評價，依法行使監(jiān)督職能。
(三)承租人不履行或者不完全履行資產(chǎn)租賃合同時，企業(yè)應當按照合同的規(guī)定，及時采取相應的措施和法律手段，保證合同的履行。企業(yè)未及時采取措施或者因措施不當造成國有資產(chǎn)損失的，將按相關規(guī)定追究企業(yè)主要負責人及相關責任人責任。
(四)企業(yè)違反規(guī)定，不按規(guī)定程序出租資產(chǎn)，不與承租人簽訂資產(chǎn)租賃合同、不收取租金或者少收取租金造成國有資產(chǎn)損失的，將按相關規(guī)定追究企業(yè)主要負責人及相關責任人責任。
(五)企業(yè)負責人、經(jīng)辦人員在企業(yè)資產(chǎn)出租過程中濫用職權、玩忽職守造成國有資產(chǎn)損失的，應當負賠償責任，并按相關規(guī)定給予紀律處分處理;涉嫌犯罪的，依法移送司法機關追究法律責任。
(六)受托資產(chǎn)評估機構在資產(chǎn)評估過程中違規(guī)執(zhí)業(yè)的，由市財政局將有關情況通報其行業(yè)主管部門，建議給予相應處罰;情節(jié)嚴重的，可要求企業(yè)不得再委托該評估機構及其當事人進行國有資產(chǎn)評估業(yè)務;涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。
第十二條 本辦法自2021年11月15日起執(zhí)行。樂清市國有企業(yè)資產(chǎn)租賃相關規(guī)定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。
附件：
1.樂清市國有企業(yè)資產(chǎn)出租申報表.xlsx
2.樂清市國有企業(yè)資產(chǎn)出租情況表.xlsx
樂清市財政局辦公室
2021年10月15日印發(fā)