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2023-01-31
簽商品房預(yù)售合同時,需要注意哪些問題
更新時間：2022-11-02 16:01:50作者：未知
開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證才能進(jìn)行房產(chǎn)交易。那么，簽商品房預(yù)售合同時,需要注意哪些問題？怎么才能正確維護(hù)自身合法權(quán)益?本文為您整理，希望對您簽商品房預(yù)售合同有幫助。
一、合同條款仔細(xì)斟酌
1、關(guān)于房屋面積的條款。
商品房以建筑面積計算房款,建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分組成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e有多少，并約定套內(nèi)建筑面積不變分?jǐn)偯娣e發(fā)生誤差、分?jǐn)偯娣e不變套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及桃內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偯娣e均發(fā)生誤差的處理方式.
2、關(guān)于價格、收費、付款方式的條款
價格條款應(yīng)比較明確，有細(xì)項約束開發(fā)商不得隨意加價，不應(yīng)包括不合理的費用，明確約定付款方式如分期付款的步驟、數(shù)額、時間等。建議購房者無論是否需要貸款，都要在合同中約定， 簽定合同后幾天內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以選擇解除合同，以達(dá)到對大額消費有一個冷靜的思考過程。
3、關(guān)于購房質(zhì)量的條款
關(guān)于購房質(zhì)量一定要在合同中有詳細(xì)明確的約定。商品房竣工驗收是以抽查的方式進(jìn)行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要的約定。
4、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款
由雙方依據(jù)規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，賣方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人的書面報告，以及交納的稅單。參照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買受人應(yīng)力爭在合同中將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在60日，不宜過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。
5、違約條款中不可抗力的界定
簽訂合同時注意不可抗力是如何界定的?！安豢煽沽Α敝覆荒茴A(yù)見、不能避免、并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為和社會異常事件)任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應(yīng)約定一個告知期限。出賣人有時提出以下免責(zé)條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門遲延發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的。
二、合同附件也要仔細(xì)審核
在簽約過程中，買方尤其應(yīng)注意在合同中不要留有空白之處，對合同中的修改部分應(yīng)要求雙方簽章確認(rèn)。對于主契約的附件部分，買方尤其應(yīng)加以注意。附件一的房屋平面圖應(yīng)要求賣方標(biāo)明功能、面積，最好應(yīng)有尺寸。裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡可能全面、具體，不僅應(yīng)包括所購房屋的內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)，而且應(yīng)包括供水、供電、供氣、供暖、電梯、保安等設(shè)施與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。附件二的共用共有部位主要是指公共面積的分?jǐn)偛课?，?yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定核實其分?jǐn)偛课皇欠穹戏梢?guī)定。除簽署主契約外，買賣雙方可就主契約未盡事宜簽訂補(bǔ)充契約，就房屋的使用率、公共配套設(shè)施、房屋交付辦法、產(chǎn)權(quán)證申領(lǐng)等有關(guān)問題進(jìn)行約定。
三、辦理預(yù)售登記手續(xù)
由于目前大多數(shù)購房人采取銀行按揭方式支付房價款，按照銀行按揭的有關(guān)規(guī)定，借款人應(yīng)將應(yīng)由其保存的經(jīng)過預(yù)售登記的預(yù)售契約正式抵押給銀行，于是出現(xiàn)了購房人簽約后手中沒有購房契約原件的情況，這種情況對購房人極為不利，甚至有個別開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自對合同文本進(jìn)行修改，嚴(yán)重?fù)p害了購房人的利益。因此，律師建議購房人簽約時應(yīng)爭取留存一份合同副本。辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)的同時，買賣雙方還應(yīng)向房地產(chǎn)交易管理部門分別繳納房價款總額萬分之五的印花稅
小編為您整理，希望能更好的幫你解決簽商品房預(yù)售合同時,需要注意哪些的問題。希望您在轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時，注意相關(guān)陷阱問題，避免不必要的糾紛。