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隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平逐漸上升，地下車庫的使用也越來越廣泛，面臨的問題也越來越多。地下車庫出售要注意哪些問題呢？出租又要注意哪些問題呢？請閱讀下面的文字。

地下車庫的出售與出租的問題有哪些

(一)地下車庫的建筑面積未分攤，開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權。

在此情況下，關于開發(fā)商對地下車庫的處分問題，上海市房地局于今年初發(fā)布的《關于地下車庫預售申請及許可證發(fā)放等有關問題的操作口徑》一文作了明確規(guī)定：“商品房項目附屬的地下車庫應優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)房地產(chǎn)權利人購買、租賃。取得預售許可證的地下車庫，在預售期間僅可預售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預購人”。

由此可見，地下車庫只能預售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預購人。對地下車庫的出售，則僅規(guī)定優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)的購買人，并未禁止出售給小區(qū)以外的購買人。似乎是在小區(qū)無人購買時，可以出售給小區(qū)以外的購買人。值得一提的是，在實踐操作中，房地產(chǎn)交易中心(登記處)對車庫產(chǎn)權不單獨發(fā)產(chǎn)權證，而是在房屋產(chǎn)權證上作相應注記，所以小區(qū)外的業(yè)主購買車庫后，會陷入無法辦理甚至不予辦理車庫產(chǎn)權登記的窘境?；诖?，筆者呼吁有關部門應盡早出臺相應規(guī)定解決這一問題，使車庫出售行為更規(guī)范，更具可操作性。

至于此種情形下，開發(fā)商是否可將車庫向社會開放經(jīng)營停車業(yè)務問題，從上述規(guī)定來看，似乎也未禁止。實踐中，小區(qū)業(yè)主均對發(fā)展商將車庫對外經(jīng)營持否定態(tài)度，因為擔心小區(qū)的安寧、安全會受到影響。筆者則認為，既然開發(fā)商擁有車庫單獨產(chǎn)權，即可對車庫自由行使收益、處分權，房屋可對外出租，地下車庫緣何不能對外開放呢?不過，確實存在一個物業(yè)公司如何管理的問題。

(二)地下車庫作為共有部位，建筑面積已進行了分攤。

此種情況下，車庫歸該車庫所在的整幢房屋的全體業(yè)主共有。因此，開發(fā)商顯然無權向任何人(包括本小區(qū)內(nèi)業(yè)主與小區(qū)外的其他人)出售車位，但物業(yè)公司可以就地下車庫的車位提供停車服務。至于是否可向社會開放，筆者認為在小區(qū)業(yè)委會成立前(前期物業(yè)管理階段)，首先應滿足本小區(qū)業(yè)主的停車需求。在此前提下，本著充分利用資源的原則，緩解社會停車難應是值得提倡的。在業(yè)委會成立后，應由業(yè)委會按法定程序作出相關決定。無論是業(yè)委會成立前，還是后，停車費收入在扣除必要的車庫管理成本后應納入維修基金中，并?？顚Ｓ?。

(三)地下車庫屬“人防工程”

如地下車庫屬“人防工程”，則開發(fā)商不得出售車庫的產(chǎn)權。根據(jù)“平戰(zhàn)結合”的原則，在和平時期，開發(fā)商可出租車位提供停車服務。同時根據(jù)“誰投資、誰收益”原則，此種情形下的停車費收入應歸投資人，即開發(fā)商所有。

希望在您準備出租或出售您的車庫的時候有所幫助，避免一些不必要的麻煩。