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2023-01-31
地產(chǎn)下行，房租普降
更新時間：2023-01-11 21:08:05作者：智慧百科
導(dǎo)讀：“未來隨著醫(yī)療、教育、戶口等各項城市資源逐步與房屋等固定資產(chǎn)剝離，將會有越來越多的年輕人加入租房行列。同時，保租房與集中式長租公寓市場的成熟，總體租金水平將維持在較低且可控水平，租房品質(zhì)與類型也更加細分?！?/p>
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）對于絕大多數(shù)年簽的租客而言，每年漲一次價幾乎成了“慣例”。
但從2022年下半年起，租金不僅沒漲，各大城市突然之間掀起了一股“減租潮”。
不少網(wǎng)友在社交平臺曬“房東減租”，“減租話術(shù)”也成了熱門搜索詞條。
上海太平洋房屋一名中介告訴觀察者網(wǎng)：“房租確實下降了不少，主要是疫情影響大家都不太想換房，房東也怕空置期太長，干脆下降5%-10%租金，也符合當前市場行情?！?/p>
多家機構(gòu)統(tǒng)計結(jié)果表明，2022年下半年全國大中城市租房市場活躍度明顯下降，平均租金持續(xù)下跌。
易居房地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴躍進認為，如果說新房房價受到預(yù)售證限制、二手房價格具有偶然性，那么最能公允反應(yīng)樓市晴雨表的就是房租了。如今地產(chǎn)下行，房租最先反映了真實的房屋價值變化。
重點城市房租同比下滑
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年12月40個全國大中城市租金掛牌均價為35.41元/平方米/月，環(huán)比下跌0.12%，同比下跌0.59%，同環(huán)比跌幅均較上月收窄0.18個百分點。
整體來看，2022年租金走勢大致分為四個階段：第一階段為年初前2月，在續(xù)租、換租需求偏多的帶動下，租金呈現(xiàn)“二連升”；第二階段為3-5月份，全國多城疫情反復(fù)局勢加重，租賃市場活躍度受挫，租金持續(xù)下滑；第三階段為6、7月畢業(yè)季，租賃需求大幅增多，租金強勢上漲；第四階段為8月份后，租賃市場逐步進入傳統(tǒng)淡季，租金連續(xù)5月下滑。
由于臨近春節(jié)，返鄉(xiāng)過節(jié)以及疫情感染初期，城市人員流動性減弱，諸葛找房預(yù)計1月份租金將繼續(xù)下滑，節(jié)后隨著新一輪的租賃旺季來臨，租金有望企穩(wěn)回升。
其中，杭州12月房租同比降幅最大，達到7.11%，其次為溫州與天津，同比上年分別下降6.42%和5.01%。
相應(yīng)的，在諸葛找房統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，亦有北京、三亞、成都、無錫四個城市12月房租同比大幅增長，漲幅分別為6.71%、5.58%、4.18%和4.58%。
不過，在部分業(yè)內(nèi)人士看來，籠統(tǒng)的統(tǒng)計所有房租數(shù)據(jù)并不能代表真實市場變化。
“下半年來受到疫情影響，多數(shù)城市居住人口換租，會傾向于物業(yè)及社區(qū)服務(wù)品質(zhì)更好的房子，因此部分人群租金有上漲的可能性。但相應(yīng)的，也有不少城市人口凈流入減少，導(dǎo)致配套老舊的低品質(zhì)房屋或者部分配套不太成熟的區(qū)域空置率大幅下降，房屋租金的掛牌價格出險較大幅度跌幅?！鄙鲜鋈耸垦a充道，總體來看，全國多數(shù)城市房租均出現(xiàn)不同程度下降，部分區(qū)域降幅甚至超過20%。
王穎是一名2022年夏天剛剛畢業(yè)的北漂，原本在北京五環(huán)外的良鄉(xiāng)大學城區(qū)域整租了一套一居室，價格為3000元/月。然而受到疫情影響，周邊生活、醫(yī)療、物業(yè)、交通等配套不足的弊端就顯現(xiàn)出來，“下半年好多朋友都搬走了，房租直接降到2000元/月以下，還是有大片租不出去?！?/p>
一名上海的房東近日在朋友圈招租的時候，特別寫上了價格可談。他有一套40多平的內(nèi)環(huán)內(nèi)高層公寓，之前月租7000元，但是因為房客要離開上海，房子即將空關(guān)。他在周邊的中介門店都掛了牌，但因為臨近春節(jié)，能租出去的概率比較小。
克而瑞租售日前發(fā)布數(shù)據(jù)也顯示，11月55城個人房源租金為32.46元/平米/月，連續(xù)8個月持續(xù)下跌，環(huán)比下跌0.95%，同比下降2.41%，租賃市場活躍度依舊較低。從租賃市場行情來看，受季節(jié)及疫情的影響，租賃市場仍處于淡季，租金價格持續(xù)走低；但今年年底的租金價格明顯低于往年同期，且降幅較大，“這對租房者來說實際是利好，說明租房成本在下降。”
保租房進一步促進降價
值得一提的是，從2020年疫情伊始，就不斷有房產(chǎn)中介公開表示，疫情之下，租金下降的只是個例，中高端租房市場依舊火熱、價格上漲、供不應(yīng)求。
但在上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來，房租的價格變化總體來說與房價呈正比，前兩年豪宅市場的確火了一段時間，但自今年下半年開始幾乎腰斬，成交量和成交價格降幅甚至高于剛需房。
“租房市場與之類似，雖說有租戶傾向于更換更好品質(zhì)住宅，但豪宅和改善樓盤的原有租戶也有降級消費，甚至離開一線城市的，或者部分外籍人士離開中國，加上二手房交易市場遇冷后，更多的房源被釋放到租房領(lǐng)域，供需關(guān)系與中低端市場幾乎同步，總體上均呈現(xiàn)下降態(tài)勢?！北R文曦告訴觀察者網(wǎng)。
在中原地產(chǎn)統(tǒng)計的上海房租指數(shù)中，上海整體房租從2022年8月開始直線下降，且降幅遠超上年同期水平。
上海房租指數(shù)變化，數(shù)據(jù)來源于中原地產(chǎn)
盧文曦預(yù)計，2023年疊加更多廉租房、保租房的釋放，市場供求關(guān)系預(yù)計更加向供大于求傾斜，特別是一線城市和熱點二線城市，整體房屋租金將進一步下降，利好相對弱勢的租房群體。
事實也的確如此，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸松綁，各地政府在租房領(lǐng)域的扶持政策也明顯加速，保租房REITs（住房租賃基金）迅速成為行業(yè)熱點。
2022年11月8日，我國首個REITs在北京正式設(shè)立，這個住房租賃基金由建設(shè)銀行負責運作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元。收購了部分存量辦公和商業(yè)房產(chǎn)，將改造成出租住房，投入長租房市場。
此后不到2個月內(nèi)，就有深圳、廈門和上海3個城市火速跟進，4只公募REITs申報到審核通過時間最慢54天，最快只有7天。
2022年12月8日，證監(jiān)會副主席李超在中國REITs論壇2022年會上指出，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房領(lǐng)域。
年輕一代租房意愿大增
無獨有偶，克而瑞租售統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明，重點城市中高端住宅空置率下降明顯。
以集中式公寓而言，2022年8月-11月北京整體出租率分別為92.33%、90.84%、89.74%；上海整體集中式公寓出租率盡管略高于北京，但同樣表現(xiàn)出明顯下滑趨勢，分別為94.07%、93.27%、92.35%。
克而瑞研究認為，不僅保租房等中低端市場供應(yīng)量逐年加大，個人房源以及品牌公寓房源供應(yīng)量同樣如此。
以集中式長租公寓為例，2022年上半年TOP30長租公寓企業(yè)開業(yè)規(guī)模超過88萬間，同比2021年第三季度上漲23.76%，盡管供應(yīng)規(guī)模增速明顯低于此前幾年，但依舊在不斷增長。
2022年第三季度開業(yè)規(guī)模榜中，萬科泊寓、龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模均突破11萬間，其中萬科泊寓以17萬間的成績遙遙領(lǐng)先，位居榜首。
圖片來源于丁祖昱評樓市
與之相反的是，近年來一線城市和熱點二線城市人口凈流入正在逐年減少，其對于人才吸引力下降明顯。
日前，中國建設(shè)銀行原副行長、中國人民大學重陽金融研究院高級研究員黃毅在展望2023時公開表示，隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的深入實施，人們對到一線和新一線城市的工作生活會有所改變，人口流動和就業(yè)可能出現(xiàn)內(nèi)遷化與城鎮(zhèn)化。
他表示，這種變化已經(jīng)有了苗頭: 核心城市的虹吸現(xiàn)象減弱，一線城市和新一線城市在近兩年平均人口凈流入43萬和150萬人，較2009年減少了11萬和34萬，而四線城市和五線城市近兩年平均人口凈流出規(guī)樓“從城市化走向城鎮(zhèn)化的趨勢迅速擴大，內(nèi)遷化和城鎮(zhèn)化將會給中國經(jīng)已較2019年收窄3.7萬和18.6萬。
即便如此，行業(yè)普遍認為，熱點城市供求關(guān)系將在2023年下半年隨著樓市恢復(fù)穩(wěn)定健康發(fā)展而重新回歸平衡，其中一個很大因素來源于年輕一代租房意愿大幅增強，以及對于租房品質(zhì)的要求提升。
國家統(tǒng)計局公布的《中國人口普查年鑒-2020》數(shù)據(jù)顯示，從中國城市家庭住房來源來看，約有四分之一的家庭租房居住。一線城市租房比例更高，比如北京租房家庭比例已經(jīng)超過了40%。
同時，租房的主力人群已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)?0后和95后的年輕一代，占比達到了68%。年輕一代對長租的意愿增強，且他們更加注重生活品質(zhì)和儀式感，更愿意為各項增值服務(wù)及居住體驗買單。
克而瑞租售發(fā)布的調(diào)查問卷顯示，與2021年相比，2022年愿意租房的人群比例提升了約10%，大多數(shù)城市房價進入下行通道，更多的人愿意選擇租房來滿足居住需要。
其中，在一線及新一線城市，28%的租客接受租房5年以下，52%接受租房5-10年；而能夠接受租房10年以上的租客比例已經(jīng)達到20%，且這一比例仍在增加。
克而瑞認為，未來隨著醫(yī)療、教育、戶口等各項城市資源逐步與房屋等固定資產(chǎn)剝離，將會有越來越多的年輕人加入租房行列。同時，保租房與集中式長租公寓市場的成熟，總體租金水平將維持在較低且可控水平，租房品質(zhì)與類型也更加細分。