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政策更趨完善以及監(jiān)管鼓勵(lì)的大背景下，2023年落地REITs的行業(yè)和主體將進(jìn)一步擴(kuò)容，公募REITs的打新紅利仍然值得關(guān)注。

財(cái)聯(lián)社1月17日訊（編輯 李?。?/strong>近期以來，公募REITs項(xiàng)目審核明顯提速，最新數(shù)據(jù)顯示，2022年共計(jì)新增13只公募REITs，而下半年上市的就達(dá)到12只。在盤活存量資產(chǎn)、降低杠桿率、促進(jìn)基建高質(zhì)量發(fā)展等方面公募REITs被賦予了積極意義。

截至目前，已結(jié)束募集的公募REITs共計(jì)25只，累計(jì)募集資金達(dá)808.83億元。其中，除嘉實(shí)京東物流REIT外，已有24只公募REITs成功上市。在各類底層資產(chǎn)中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與高速公路類項(xiàng)目較多，分別為9只和7只，另外還包括4只保租房REITs、3只倉儲(chǔ)物流REITs，以及2只環(huán)保類REITs。

從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，截至上周五24只公募REITs上市以來平均漲幅為17.04%。其中，倉儲(chǔ)物流類平均漲幅最高，與環(huán)保及產(chǎn)業(yè)園區(qū)類一同超過了整體REITs平均漲幅，分別達(dá)33.54%、28.46%、25.26%。另外，保租房與高速公路類上市以來平均漲幅分別為9.66%、2.7%。

值得一提的是，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)經(jīng)歷了2021年上市初期的持續(xù)走高后，受疫情及首批解禁擔(dān)憂等擾動(dòng)，自2022年2月起出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)。其中，高速公路類項(xiàng)目受疫情影響較快，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)因滯后性，在續(xù)租、及租金繳納方面受到較大影響。

直至2022年7月，經(jīng)過了首批9只公募REITs解禁，受疫后修復(fù)、無風(fēng)險(xiǎn)收益率下行、市場(chǎng)流通規(guī)模較小等影響，公募REITs整體仍呈現(xiàn)“賣方市場(chǎng)”，市場(chǎng)關(guān)注度很高，賺錢效應(yīng)吸引更多投資者關(guān)注。

與此同時(shí)，公募REITs投資人結(jié)構(gòu)日益豐富，活躍范圍逐漸擴(kuò)大至保險(xiǎn)資金及券商自營。對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來說，中長期角度REITs具備穩(wěn)健且收益相對(duì)可觀的特點(diǎn)，符合其配置偏好。此外，2021年11月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，進(jìn)一步提升了保險(xiǎn)資金投資REITs熱情。在第二批REITs的認(rèn)購中，保險(xiǎn)認(rèn)購比例從第一批的3%上升至10%，占比較高。而券商自營對(duì)REITs認(rèn)購始終較活躍，在2022年上市的REITs中認(rèn)購比例多在6%-9%之間。

從近期市場(chǎng)表現(xiàn)來看，自去年9月底以來，公募REITs價(jià)格有所回調(diào)，各種類出現(xiàn)不同程度下跌。相較2022年9月30日，上周五數(shù)據(jù)顯示，保租房、環(huán)保、高速公路、產(chǎn)業(yè)園和倉儲(chǔ)物流類REITs的平均跌幅分別為-17.66%、-9.68%、-3.91%、-8.43%和-9.80%。

華泰證券指出，近期的下跌主要系前期漲幅較大、偏離估值較多、投資人兌現(xiàn)收益。同時(shí)，因近期疫情反復(fù)，流動(dòng)性收緊，三季報(bào)顯露疫情對(duì)產(chǎn)業(yè)園和高速公路的業(yè)績有較大沖擊。

展望后市，平安證券認(rèn)為，在政策更趨完善以及監(jiān)管鼓勵(lì)的大背景下，2023年落地REITs的行業(yè)和主體將進(jìn)一步擴(kuò)容，公募REITs的打新紅利仍然值得關(guān)注。且第二批及以后上市的主體上市首日平均漲幅明顯上升，市場(chǎng)定價(jià)的速度在變快，打新整體仍是確定性比較高的收益來源。

同時(shí)，華泰證券表示，疫情好轉(zhuǎn)將帶來項(xiàng)目基本面修復(fù)、市場(chǎng)情緒提振等，存續(xù)REITs估值或?qū)⒂兴闲校申P(guān)注疫后修復(fù)盈利好轉(zhuǎn)及低估值、高分紅的存續(xù)項(xiàng)目機(jī)會(huì)，尤其是位于一線城市的項(xiàng)目可能率先享受疫后修復(fù)帶來的利好。