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繼1月10日人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合開會提出實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃、開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動后，1月13日，新華社又報道出四項行動方案的更多內(nèi)容。

據(jù)新華社報道，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》，擬從四方面重點推進21項工作任務(wù)，包括優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，設(shè)立全國性金融資產(chǎn)管理公司（簡稱AMC）專項再貸款，設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，推動存量融資合理展期，調(diào)整優(yōu)化并購重組、再融資等5項房企股權(quán)融資措施，合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，完善針對30家試點房企的“三線四檔”規(guī)則等。

業(yè)內(nèi)人士認為，行動方案將加速地產(chǎn)金融支持政策落地，疊加需求端政策持續(xù)加碼，或?qū)⒓铀俚禺a(chǎn)銷售企穩(wěn)回升，抑制信用風險向頭部房企擴散。

值得注意的是，同日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上表示，央行最近在研究推出另外幾項結(jié)構(gòu)性工具，重點支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，包括保交樓貸款支持計劃、住房租賃貸款支持計劃、民企債券融資支持工具等，屆時出臺后會另外再作一些詳細披露和發(fā)布。

四方面21項工作任務(wù)

1月10日央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合開會提出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。

1月13日，新華社報道稱，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》，圍繞“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四個方面，重點推進21項工作任務(wù)，并將于近期推動盡快落地。

據(jù)報道，在“資產(chǎn)激活”行動中，通過優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，壓實企業(yè)瘦身自救責任，支持優(yōu)質(zhì)房企通過并購提升資產(chǎn)質(zhì)量，著力改善經(jīng)營性現(xiàn)金流。

工作任務(wù)中還包括設(shè)立全國性AMC專項再貸款，支持其市場化參與行業(yè)重組并購，加快風險出清。在推動住房租賃市場建設(shè)方面，金融部門近期也將出臺金融支持住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)文件，并設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。

在“負債接續(xù)”行動中，下一步，金融管理部門將鼓勵金融機構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商，推動存量融資合理展期；加大信貸、債券等新增融資支持力度；研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企集團提供貸款，合理滿足集團層面流動資金需求；支持境外債務(wù)依法償付，提供外匯管理等政策支持。

在“權(quán)益補充”行動中，一方面，支持股權(quán)融資，調(diào)整優(yōu)化并購重組、再融資等5項房企股權(quán)融資措施；另一方面，發(fā)展公司制房地產(chǎn)投資信托基金，培育專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃主體，加快住房租賃市場建設(shè)。

在“預(yù)期提升”行動中，將合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，同時完善針對30家試點房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。

報道還稱，行動方案只設(shè)定了優(yōu)質(zhì)房企條件，沒有具體名單，金融機構(gòu)可自主把握。

助力地產(chǎn)銷售企穩(wěn)回升

對于改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案的內(nèi)容，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，四方面行動是綜合推動房地產(chǎn)化解風險、保交樓、穩(wěn)預(yù)期等多項目標同步實現(xiàn)的具體渠道，也指明了金融機構(gòu)參與紓困、并確保資金投放安全的幾個路徑，也是將房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定和金融穩(wěn)定、經(jīng)濟穩(wěn)增長、民生保障能協(xié)調(diào)起來的一攬子部署。

李宇嘉指出，方案從房企、金融機構(gòu)、住房需求端等三個層面同步推進。房企端，既包括優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表改善，也包括出險房企風險處置；金融端，既包括優(yōu)質(zhì)房企信用修復(fù)，多渠道融資正?；?，也包括出險房企收并購，并讓部分項目風險釋放“慢撒氣”；需求端，加大金融政策扶持，穩(wěn)定市場銷售，推進保交樓資金硬缺口攻堅，激活企業(yè)造血功能，恢復(fù)市場信心。

值得注意的是，方案提到，有關(guān)部門將合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，同時完善針對30家試點房企的“三線四檔”規(guī)則。

注：“三線四檔”規(guī)則即所謂的“三條紅線”政策。2020年8月20日，央行與住建部同有關(guān)部門進行溝通和討論的基礎(chǔ)上，發(fā)布了重點房企監(jiān)管和融資管理規(guī)則，對房企的債務(wù)管理將以“三條紅線”為標準，其一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；其二，凈負債率大于100%；其三，現(xiàn)金短債比小于1倍。依據(jù)“三條紅線”融資新規(guī)將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，其中，未“越線”的綠檔企業(yè)，有息負債年增速上限為15%，黃檔和橙檔年增速上限為10%和5%，紅檔房企不能新增有息債務(wù)。新規(guī)于2021年試行。

李宇嘉認為，這是貫徹國家提出的向新模式平穩(wěn)過渡要求，而不是疾風暴雨式地過渡，導(dǎo)致合成謬誤、風險爆發(fā)。其中，地產(chǎn)貸款占比不達標、需要壓降的銀行，短期內(nèi)先不考核壓降；而“三條紅線”繼續(xù)嚴格執(zhí)行，會導(dǎo)致債務(wù)風險爆發(fā)，引發(fā)風險蔓延。此次過渡期延長，整體框架不變，等樓市穩(wěn)定下來，相關(guān)長效機制舉措繼續(xù)實施和考核。

海通國際研報認為，“三條紅線”政策為貸款規(guī)模的年度增長設(shè)定了上限，上限隨開發(fā)商的杠桿比率而變化。放松該政策有助于改善開發(fā)商的運營前景，取消貸款規(guī)模增長上限，將使國企開發(fā)商（目前大多數(shù)開發(fā)商僅可每年增加15%的貸款額）在土地收購和并購方面更加積極主動。同時，民企開發(fā)商將迎來更大的再融資靈活性。

華泰證券(行情601688,診股)房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎認為，行動方案將加速地產(chǎn)金融支持政策落地，疊加需求端政策持續(xù)加碼，或?qū)⒓铀俚禺a(chǎn)銷售企穩(wěn)回升，抑制信用風險向頭部房企擴散。

中信證券(行情600030,診股)房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰認為，四項行動中，資產(chǎn)激活是關(guān)鍵，改善當前的房地產(chǎn)銷售仍是政策發(fā)力點，預(yù)計供給側(cè)和需求側(cè)政策將繼續(xù)形成合力，推動市場銷售拐點和信用拐點早日出現(xiàn)。