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一石激起千層浪。
11月14日早間開(kāi)盤(pán)，銀行股、地產(chǎn)股集體上漲。消息面上，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合送出了一套政策“大禮包”。而在上周五，房地產(chǎn)板塊已掀起了一輪漲停潮。
央行、銀保監(jiān)會(huì)在11月11日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱(chēng)《通知》），在房地產(chǎn)信貸投放、“保交樓”金融支持、風(fēng)險(xiǎn)處置、保護(hù)金融消費(fèi)者權(quán)益、階段性調(diào)整金融政策等方面作出了16條明確要求。
支持合理融資需求和保持融資穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)貸等存量融資合理展期可不調(diào)貸款分類(lèi)
近段時(shí)間，不少民營(yíng)房企陷入流動(dòng)性困局，房地產(chǎn)企業(yè)違約頻現(xiàn)，購(gòu)房者也更為理性。
就信貸投放而言，《通知》保持了支持合理需求和保持穩(wěn)定的總基調(diào)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，要對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，按照市場(chǎng)化原則滿(mǎn)足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求；在個(gè)人住房貸款上則繼續(xù)支持“因城施策”的差別化信貸政策，合理確定各地房貸首付比例和貸款利率政策下限。
在此之前，已有多則市場(chǎng)消息傳出，要求大型商業(yè)銀行、股份制銀行等加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度?！锻ㄖ愤€提出，要穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務(wù)，提供必要的貸款支持，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。
同時(shí)，《通知》還對(duì)增量和存量融資分別給出“定心丸”，明確要保持債券融資、信托等資管產(chǎn)品融資的穩(wěn)定，在開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資方面則支持合理展期。
具體而言，《通知》明確在保證債券安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。
在債券市場(chǎng)，《通知》提出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資，并推動(dòng)專(zhuān)業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。就兌付而言，鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過(guò)協(xié)商做出合理展期，置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場(chǎng)回購(gòu)債券。
針對(duì)信托業(yè)務(wù)，《通知》鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求，做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化，法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。
合理展期、引入信托公司等融資渠道，除了能夠拉長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)期限，同時(shí)也提供了流動(dòng)性支持。在支持合理融資需求和保持融資穩(wěn)定的框架下，《通知》給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了更為積極的信號(hào)。
堅(jiān)定不移“保交樓”，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供新增配套融資支持
7月28日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，定調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”，明確要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任。
此后，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付；國(guó)辦發(fā)布的第十次全國(guó)深化“放管服”改革電視電話(huà)會(huì)議重點(diǎn)任務(wù)分工方案要求，有關(guān)部門(mén)和各地區(qū)要認(rèn)真做好保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期相關(guān)工作，用好保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款，壓實(shí)項(xiàng)目實(shí)施主體責(zé)任，防范發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
《通知》除了繼續(xù)支持開(kāi)發(fā)性政策銀行提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)貸款外，還大篇幅提出鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，為專(zhuān)項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供的新增配套融資支持，是為推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。
其實(shí)，此前已有不少地區(qū)明確要引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持。央行貨幣政策委員會(huì)三季度例會(huì)也提出，推動(dòng)“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
河南銀保監(jiān)局披露的數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全省銀行機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)貸實(shí)施延期展期314.1億元，對(duì)問(wèn)題樓盤(pán)和保交樓項(xiàng)目提供配套融資已批復(fù)262億元、已投放151.5億元。湖北恩施州住建局發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（征求意見(jiàn)稿）》顯示，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目穩(wěn)妥有序開(kāi)展貸款業(yè)務(wù)，支持對(duì)“保交樓”項(xiàng)目增加配套融資貸款。
根據(jù)《通知》，商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)下新設(shè)“專(zhuān)項(xiàng)借款配套融資”子科目用于統(tǒng)計(jì)和管理。配套融資原則上不應(yīng)超過(guò)對(duì)應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)借款的期限，最長(zhǎng)不超過(guò)3年。項(xiàng)目銷(xiāo)售回款應(yīng)當(dāng)劃入在主融資商業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行開(kāi)立的項(xiàng)目專(zhuān)用賬戶(hù)，項(xiàng)目專(zhuān)用賬戶(hù)由提供新增配套融資的商業(yè)銀行參與共同管理。
與此同時(shí)，對(duì)于商業(yè)銀行按照通知要求，自通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)：對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。
探索市場(chǎng)化化解受困房企風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)處置效率
在積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，《通知》提出，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持。
具體來(lái)說(shuō)，除鼓勵(lì)銀行開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目、鼓勵(lì)A(yù)MC發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理方面發(fā)揮作用外，《通知》還提出，支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題金融債券。
目前，已有不少金融資產(chǎn)管理公司參與房地產(chǎn)紓困。例如，中國(guó)信達(dá)與陜西地產(chǎn)集團(tuán)共同設(shè)立100億元并購(gòu)重整基金，積極圍繞危困房企并購(gòu)開(kāi)展合作。在地方AMC方面，河南資產(chǎn)與鄭地集團(tuán)共同設(shè)立鄭州國(guó)家城市基金，再由城市基金下設(shè)紓困基金，以紓困基金作為母基金撬動(dòng)60%的社會(huì)資本共同形成盤(pán)活資金投入出險(xiǎn)項(xiàng)目。
在積極探索市場(chǎng)化支持方式上，《通知》提出對(duì)于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司通過(guò)擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項(xiàng)目處置。支持有條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過(guò)設(shè)立基金等方式，依法依規(guī)市場(chǎng)化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，支持項(xiàng)目完工交付。
延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過(guò)渡期，同時(shí)保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益
《通知》還階段性調(diào)整部分金融管理政策。
首先，對(duì)于受疫情等客觀原因影響不能如期滿(mǎn)足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，央行、銀保監(jiān)會(huì)或人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評(píng)估，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。
2020年年底，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模和機(jī)構(gòu)類(lèi)型等因素，分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度要求，為銀行房地產(chǎn)貸款設(shè)置了“兩道紅線(xiàn)”，即房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比不得高于規(guī)定的相應(yīng)上限。在過(guò)渡期上，2020年12月末房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自2021年1月1日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自2021年1月1日起4年。
《通知》還提出階段性?xún)?yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策。相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要用好央行、銀保監(jiān)會(huì)已出臺(tái)的適用于主要商業(yè)銀行、全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策，加快推動(dòng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清。
今年1月有報(bào)道稱(chēng)，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線(xiàn)”相關(guān)指標(biāo)。
對(duì)于個(gè)人消費(fèi)者，《通知》明確提出，對(duì)于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來(lái)源的個(gè)人，以及因購(gòu)房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場(chǎng)化、法治化原則與購(gòu)房人自主開(kāi)展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整，相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。同時(shí)，要切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益。
除此之外，《通知》還提出要優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。對(duì)于新市民人群，要優(yōu)化金融服務(wù)，合理確定其首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評(píng)估信用水平，提升借款和還款便利度。