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圖片來自：視覺中國

2022年，中海地產(chǎn)在北京市場以全年544億元的銷售額力壓「京城一哥」首開，排名升至第一。但北京市場的逆勢增長無法掩蓋其所屬北部大區(qū)的困境——2022年公司總銷售金額2948億元，同比降20%，北部大區(qū)銷售額貢獻(xiàn)占比也由30%降至27%。

風(fēng)頭正勁的北京公司，并沒有為所屬北部大區(qū)的銷售額帶來質(zhì)變。按2022半年報披露的竣工面積排名來看，中海北部大區(qū)目前包括北京、石家莊、天津、長春、沈陽、哈爾濱、大連共7個城市公司。有消息指出，北部大區(qū)內(nèi)部將出現(xiàn)新一輪收縮整合，其中整體表現(xiàn)墊底的沈陽和大連城市公司將在2023年合并。

中海尚未披露同期的毛利數(shù)據(jù)，從中海近期內(nèi)部會議的匯報順序來看，董事長顏建國似乎不滿意這項數(shù)據(jù)，2023年1月10日，中海召開集團2023年工作會議，有媒體報道，這場工作會議的匯報順序比較特別，各城市負(fù)責(zé)人按毛利潤排名的順序來發(fā)言。

中海曾有「利潤王」的稱號，2020年之前，公司毛利率基本維持在30%左右。行業(yè)毛利率普遍下跌的2020年，萬科、碧桂園、融創(chuàng)的毛利潤率分別是22.6%、21.8%、21%，而中海是30.05%。

2022年上半年，中海地產(chǎn)的毛利率遭遇滑鐵盧，由2021年30%下跌至23.46%，為2004年以來最低；同期凈利率也降至16.95%。

在2023開年的工作會上，顏建國強調(diào)員工要警惕不良狀態(tài)，同時部署2023年需堅持以利潤為中心，堅持資源集約投放，確保穩(wěn)健運營、高質(zhì)量發(fā)展。

這與2022半年度業(yè)績會上的口徑不大相同，當(dāng)時針對未來的收并購計劃，顏建國稱，「會繼續(xù)捕捉機會，未來幾個月，保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)?！构芾韺油嘎叮呀?jīng)篩選了400-500個項目，基本上一到兩周都會在集團層面推進研判。

中海暫未披露2022年全年的收并購情況，2022年上半年，公司在廣州、上海和成都等城市的并購項目投入資金為106.6億元，這個數(shù)字占到上半年權(quán)益拿地金額近四分之一。

其中一筆是收并購發(fā)生在2022年1月24日，資金鏈緊張的雅居樂和已經(jīng)違約的世茂集團先后公告，將自身持有的廣州亞運城項目股權(quán)轉(zhuǎn)售給中國海外發(fā)展，兩筆交易合計作價約36.89億元。交易完成后，中海將成為廣州亞運城最大股東，持有73.33%股權(quán)。

2022全年，中海地產(chǎn)累計在國內(nèi)16個城市合共新增40宗地塊，新增總樓面面積739萬平方米；權(quán)益面積609.04萬平方米，對應(yīng)權(quán)益金額863.77億元。在中指研究院的權(quán)益拿地榜上，中海排在華潤置地之后，位列第二名。

全面撒網(wǎng)、加快拿地步伐的一年，讓中海或陷入了「面粉」比「面包」?jié)q得快的困局之中，從而成為侵蝕利潤源頭之一。

據(jù)觀點指數(shù)顯示，中海2022年的拿地價格、銷售均價分別是1.42萬元/平方米、2.12萬元/平方米，自2018年至2022年，其拿地均價、銷售均價的增幅分別是42%、21.7%。

北京是2022年中海的重倉城市。據(jù)統(tǒng)計，中海共在公開市場共取得8宗地塊，以獨立競拍方式，共斥資314.55億拿地。但于2022年11月22日，中海為6月拿到的地塊引來首開的3億元增資，該項目于9月開盤，即位于北京順義新城的「中海首開·湖光玖里」樓盤。

有市場認(rèn)為，出讓股權(quán)、回流資金是一種對抗風(fēng)險的方式。畢竟，中海在北京的公開土地市場拿到大量現(xiàn)房銷售面積地塊。僅在9月的三批集中供地環(huán)節(jié)中，海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地價值97.75億元的2宗地塊，就讓中海就共競得4萬平方米的現(xiàn)房銷售面積，這無形中拉長了回報周期。

光大證券在2022年第三季度下調(diào)了中海地產(chǎn)的盈利預(yù)測，原因是公司當(dāng)季營業(yè)收入175.2億元，同比下滑59.5%，光大證券認(rèn)為，這與交付節(jié)奏和現(xiàn)房銷售導(dǎo)致的收入結(jié)轉(zhuǎn)放緩相關(guān)。

同期，中海銀行結(jié)余及現(xiàn)金降低到1193.5億元，凈負(fù)債率則提升到43.7%，比2022年上半年末的38.96%增加了4.7個百分點。

2022年底，顏建國主動帶著中海財務(wù)總監(jiān)陳曉峰和集團副總經(jīng)理巢剛前往香港，頻繁會見多家金融機構(gòu)負(fù)責(zé)人，包括中銀、工銀、農(nóng)行、國開行、交行、浙行等，期間還與國開行香港分行簽署了一份戰(zhàn)略協(xié)定。

除此之外，為提高管理效率，中海在2022年調(diào)整、合并區(qū)域組織架構(gòu)，例如將「華北地區(qū)」和「北方地區(qū)」兩家區(qū)域公司合并為「北部大區(qū)」。

36氪發(fā)現(xiàn)，2021年全年，「華北地區(qū)」和「北方地區(qū)」的銷售額分別為856億元、257億元，合計占公司全年銷售額30%。而到了2022年上半年，合并后的「北部大區(qū)」即使銷售額在集團內(nèi)部排名第一，但占集團銷售額的比例已降至27.4%。

2022年上半年，中海地產(chǎn)銷售額排名第四位，到了年底，則被華潤置地和綠城中國反超，跌到第六名。徘徊在TOP5之外，已經(jīng)是中海幾年來的行業(yè)位置。

2017年，還是龍湖副總裁的顏建國回歸中海，擔(dān)任行政總裁一職。2018年，顏建國帶領(lǐng)下的中海拿下五年來最快增幅，銷售額突破3000億港元；2019年3月，回歸中海兩年的顏建國升任為公司主席兼非執(zhí)行董事。

在顏建國時代，銷售規(guī)模進入前五，是中海的目標(biāo)，但至今中海并未跨過這一步之遙。

作者 ｜宋虹姍