2023成都積分入學(xué)什么時(shí)候開始申請(qǐng)
2023-01-31
12.6億交易“黃”了：綠地物管變現(xiàn)之難
更新時(shí)間：2022-07-08 10:05:41作者：未知
受制于市場(chǎng)流動(dòng)性。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐韶葵 上海報(bào)道
6月29日，綠地控股（600606.SH）旗下商用物管及增值服務(wù)公司-上海綠閔物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“綠閔物業(yè)”）發(fā)生股東變更，從綠地控股集團(tuán)有限公司、綠地金融投資控股集團(tuán)有限公司變更為綠地金創(chuàng)科技集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“綠地金創(chuàng)科技”）。
這一舉動(dòng)，印證了兩個(gè)月前綠地控股2021年年報(bào)里所披露的關(guān)于花樣年收購綠閔物業(yè)的進(jìn)展：目前由于花樣年方未按約定履行相應(yīng)義務(wù)，交易未實(shí)施完成。這也意味著綠地出售商管物業(yè)的交易以失敗告終。
同策研究院資深分析師肖云祥分析指出，短期確實(shí)出現(xiàn)個(gè)別物管收購案例擱淺或是終止的情況，但這主要是由于買賣雙方母公司流動(dòng)性的影響，賣方因?yàn)槟腹举Y金緊張而將物業(yè)板塊出售，但買方也因?yàn)槟腹举Y金緊張而無法完成收購。對(duì)于買方而言，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)手握現(xiàn)金將會(huì)更主動(dòng)一些。
綠地暫緩物管變現(xiàn)
綠閔物業(yè)的股東原為上海綠安物業(yè)管理發(fā)展有限公司，2021年6月，綠閔物業(yè)的股東變更為為綠地控股集團(tuán)有限公司和綠地金融投資控股集團(tuán)有限公司。2021 年 7 月，綠閔物業(yè)與花樣年控股集團(tuán)有限公司旗下指定主體深圳市富昌商業(yè)服務(wù)有限公司簽署了《上海綠閔物業(yè)管理有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，擬將100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給花樣年，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)約為12.6億元；同時(shí)，自 2021 年至 2026 年的 5 年內(nèi)，綠地控股將與花樣年在綠地集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目中展開物業(yè)管理戰(zhàn)略合作。
與此同時(shí)，綠地物業(yè)自2018年與雅居樂物業(yè)簽訂了五年的合作協(xié)議之后，又新增了三年物業(yè)服務(wù)合作。
在這兩次出售物業(yè)控股權(quán)的交易中，綠地給予兩名買家的業(yè)績(jī)預(yù)期是，未來有超4000萬平方米的物業(yè)管理面積收益，且財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)也將納入買家報(bào)表。
花樣年出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)之后，綠地出售綠閔物業(yè)戛然而止。股東變更之后，綠閔物業(yè)成了綠地金創(chuàng)科技的子公司。
據(jù)綠地金創(chuàng)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理耿靖介紹，綠地金創(chuàng)科技是綠地新興產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，主要整合綠地產(chǎn)業(yè)資源，包括培育物業(yè)管理流量入口端。
言下之意，綠地將商管物業(yè)公司放進(jìn)綠地金創(chuàng)科技，短期內(nèi)不急于找新的買家。
交易失敗之后，綠地控股并不急于將綠閔物業(yè)套現(xiàn)，有可能是認(rèn)為當(dāng)下不是物業(yè)公司變現(xiàn)的最好時(shí)機(jī)。且萬物云在今年3月31日向港交所遞交招股書，擬赴港上市。港交所今年1月1日修改上市規(guī)則之后，萬物云成功遞表，對(duì)物業(yè)同行的溢價(jià)影響不言而喻。
就綠閔物業(yè)與花樣年的交易來看，也是高溢價(jià)變現(xiàn)。截至2020年12月31日，綠閔物業(yè)總資產(chǎn)為407.31萬元，凈資產(chǎn)為287.48萬元。2020年度，綠閔物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1203.55萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤237.61萬元。大約12.6億的收購價(jià)，相當(dāng)于開出了高達(dá)500多倍的收購PE。2021年的時(shí)候，物業(yè)收并購案中標(biāo)的的PE大多為10-20倍。
花樣年當(dāng)年敢于押注綠閔物業(yè)未來的增長(zhǎng)性，除了綠地控股承諾提供的額外合約建筑面積之外，收購事項(xiàng)可為花樣年整體營運(yùn)帶來的協(xié)同效益及互補(bǔ)效果也是考慮因素之一。
回看2020年的綠地控股，合同銷售金額出現(xiàn)減少，資產(chǎn)負(fù)債率為88.89%；2021年，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率仍然在88.84%。從綠地控股近年在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，通過資產(chǎn)出售、資本運(yùn)作降負(fù)債，已是不二之選。此次綠地控股暫緩物管變現(xiàn)，轉(zhuǎn)而將資產(chǎn)注入金創(chuàng)科技，也是為將來尋找更合適的買家鋪路。
物業(yè)收并購潮退
綠閔物業(yè)出售遇阻，也可以看出當(dāng)下的物業(yè)收并購行情受制于房企流動(dòng)性問題。
據(jù)克而瑞研究報(bào)告顯示，2021年，物管行業(yè)并購市場(chǎng)異?；钴S。全年共有29家上市物企發(fā)起53項(xiàng)并購，并購交易總額達(dá)到355.88億元，交易所付出總代價(jià)為2020年同期的3.77倍。2022年一季度，上市物企發(fā)生了11起收并購，環(huán)比2021年四季度減少了6起。
進(jìn)入二季度，疫情影響之下，物企的收并購案例減少，宣告失敗的案例也偶有出現(xiàn)。6月中旬，金科服務(wù)宣布終止收購佳源服務(wù)73.56%股權(quán)。行業(yè)集中度提升、馬太效應(yīng)凸顯的同時(shí)，受制于房企現(xiàn)金流，物企收并購周期拉長(zhǎng)，交易更謹(jǐn)慎。
另一方面，物企上市即破發(fā)、股價(jià)長(zhǎng)期低迷的現(xiàn)象越來越多，上市對(duì)于物管企業(yè)的吸引力也有所減弱，比如祥生活服務(wù)在2021年11月通過上市聆訊之后，宣布暫緩上市。
盡管如此，頭部物企的發(fā)展邏輯仍然是做大規(guī)模。據(jù)一名頭部物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人透露，其在疫情結(jié)束之后，一直奔赴各地看項(xiàng)目，至今已經(jīng)三周連續(xù)在外地出差。
房企的流動(dòng)性危機(jī)導(dǎo)致物企收并購變得謹(jǐn)慎。不過分析人士認(rèn)為，物管行業(yè)收并購現(xiàn)象將長(zhǎng)期存在。肖云祥指出，目前的個(gè)別案例停擺只是長(zhǎng)期趨勢(shì)中的小波動(dòng)。因?yàn)閺馁Y產(chǎn)價(jià)值看，物業(yè)管理資產(chǎn)符合國家政策導(dǎo)向，在一級(jí)和二級(jí)資本市場(chǎng)更有發(fā)展預(yù)期。其次，目前物管行業(yè)集中度還很低，一些大的物管企業(yè)有管理規(guī)模增長(zhǎng)訴求，僅地產(chǎn)板塊的輸入已經(jīng)無法滿足，很大比例是來自于外拓，而其中就包含橫向收并購。
（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）