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中國基金報(bào)記者 方麗 陸慧婧

保障性租賃住房REITs可謂最近一年公募REITs上的明星產(chǎn)品，首批上市的3只保障性租賃住房REITs首日全部“20CM”漲停，此后發(fā)行成立的華夏華潤有巢REITs在比例配售之前更是累計(jì)吸金1200億元。

近日，保障性租賃住房REITs繼續(xù)迎來快速發(fā)展，多家基金公司紛紛“官宣”保障性租賃住房REITs的最新中標(biāo)情況。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，保障性租賃住房公募REITs未來發(fā)展前景廣闊，對推進(jìn)保障性住房建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展具有積極意義。同時，該類資產(chǎn)具備一定的抗周期屬性，在定價(jià)合理的情況下有望為投資人帶來持續(xù)、穩(wěn)定的回報(bào)。

多家基金公司紛紛中標(biāo)

保障性租賃住房REITs項(xiàng)目

2022年可謂保障性租賃住房REITs發(fā)展“元年”，當(dāng)年8月，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT首批3只保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目成功上市，年末，華夏華潤有巢REITs發(fā)行上市，成為業(yè)內(nèi)首單央企保障性租賃住房REITs。短短半年時間內(nèi)，保障性租賃住房REITs從無到有，上市只數(shù)已經(jīng)迅速擴(kuò)容至4只。

2023年剛剛開年，保障性租賃住房REITs又跑出發(fā)展“加速度”，1月10日，北京市昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司發(fā)布公募REITs專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)選聘項(xiàng)目招標(biāo)公告，項(xiàng)目資金來源為自籌資金399萬元，又將保障性租賃住房REITs拉進(jìn)市場“聚光燈”之下。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前多地保障性租賃住房REITs項(xiàng)目均有不同程度進(jìn)展，不少保障性租賃住房REITs更是已經(jīng)遴選出項(xiàng)目管理人，例如，上海國泰君安證券資管中標(biāo)了上海臨港科技城D03-01地塊保障性租賃住房公募REITs，建信基金和建信資本組成的聯(lián)合體成功拿下了天津?yàn)I海新區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)保租房公募REITs項(xiàng)目的招標(biāo)，青島房投保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的中標(biāo)人則為華夏基金（含聯(lián)合體中信證券），蘇州恒泰控股旗下的菁英公寓公募REITs管理人的中標(biāo)單位為華泰證券，平安基金中標(biāo)了由西安高新區(qū)保租房投資建設(shè)發(fā)展有限公司發(fā)起的保障性租賃住房REITs。

公開信息顯示，目前已有十余個省市的保障房項(xiàng)目正在籌備，未來，保障性租賃住房REITs有望成為公募REITs的一個重要底層資產(chǎn)來源。

多家基金公司也在積極推動保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的籌備，據(jù)華夏基金透露，華夏基金目前有多只保障性租賃住房REITs產(chǎn)品在推進(jìn)和申報(bào)的過程中，原始權(quán)益人涵蓋了地方政府旗下的住房保障企業(yè)和市場化的保障性租賃住房開發(fā)運(yùn)營企業(yè)。未來，華夏基金也會積極研究最新的監(jiān)管要求，嚴(yán)選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，穩(wěn)妥推進(jìn)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的申報(bào)和發(fā)行工作。

紅土創(chuàng)新基金表示，該公司目前已發(fā)行一單保障性租賃住房REITs，該項(xiàng)目可擴(kuò)募資產(chǎn)儲備充足且未來持續(xù)增長，公司正在積極參與保障性租賃住房REITs新項(xiàng)目的招投標(biāo)。

平安基金告訴記者，平安基金目前有數(shù)個保障房項(xiàng)目儲備，未來將繼續(xù)加大在保障房領(lǐng)域的投入。另據(jù)記者了解，建信基金儲備的多個保租房項(xiàng)目都在穩(wěn)步推進(jìn)中。

政策及市場等多因素推動

投資者參與熱情較高

保障性租賃住房REITs自問世以來，就受到市場極大關(guān)注，首批上市的3只產(chǎn)品網(wǎng)下和公眾投資人配售比例均低于1%，上市首日更是齊齊迎來“20CM”漲停，此后，華夏華潤有巢REITs在戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售和公眾配售部分比例配售前更是累計(jì)吸金超1200億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來，保障性租賃住房REITs快速擴(kuò)容發(fā)展的背后離不開包括政策及市場在內(nèi)雙重因素支持。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部負(fù)責(zé)人莫一帆指出，保障性租賃住房公募REITs背后的驅(qū)動因素可以從兩個方面分析：一是政策端，全面發(fā)展住房租賃市場已成為當(dāng)前建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，中央支持政策不斷鼓勵，地方政府紛紛響應(yīng)。在長期堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)下，“租購并舉、全面發(fā)展住房租賃市場”勢在必行。2022年12 月 21 日，證監(jiān)會提到“大力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”，其中提及“加快打造保障性租賃住房 REITs 板塊”；

二是企業(yè)端，發(fā)行保障性租賃住房REITs可提供有效的退出方式，拓寬融資渠道。企業(yè)募集資金繼續(xù)用于保障性租賃住房建設(shè)，將有效擴(kuò)大租賃住房供應(yīng)規(guī)模，在不增加負(fù)債的同時，形成項(xiàng)目投資開發(fā)和退出的良性閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的投融資模式，同時能夠改善報(bào)表結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。

除了較多人提及的政策因素外，平安基金還談到保障性租賃住房REITs快速發(fā)展的其他幾點(diǎn)原因：首先，通過發(fā)行保障性租賃住房REITs將迎來資本市場及投資者（尤其是銀行、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者）的更多關(guān)注，促進(jìn)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動企業(yè)發(fā)展環(huán)境優(yōu)化，為后續(xù)本地企業(yè)股權(quán)融資、債權(quán)融資等提供助力。

其次，保障房建設(shè)項(xiàng)目大多為自持，回報(bào)周期長，資金沉淀明顯，企業(yè)通過發(fā)行保障性租賃住房REITs，可盤活存量資產(chǎn)，大幅優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資金回籠。同時，利用公募REITs擴(kuò)募機(jī)制，能夠?qū)⒊钟械某墒斓谋Ｕ戏抠Y產(chǎn)不斷注入該上市平臺，在控制資產(chǎn)負(fù)債率基礎(chǔ)上解決后續(xù)融資需求，推動企業(yè)的保障房建設(shè)與運(yùn)營持續(xù)健康發(fā)展。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄更是強(qiáng)調(diào)，保障性租賃住房亟需長期、大額、低成本的資金支持，公募REITs有利于盤活存量資產(chǎn)，緩解地方政府財(cái)政資金壓力，擴(kuò)大有效投資，與保障性租賃住房資產(chǎn)高度契合。此外，已上市的保障性租賃住房REITs為市場提供了申報(bào)、發(fā)行、上市等經(jīng)驗(yàn)，形成較好的示范效應(yīng)。

“保障性租賃住房REITs為基金公司開拓了除傳統(tǒng)公募業(yè)務(wù)以外的另一塊業(yè)務(wù)領(lǐng)域，且保障房類資產(chǎn)同質(zhì)性強(qiáng)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，為眾多基礎(chǔ)資產(chǎn)類型中較為適合擴(kuò)募的資產(chǎn)，因此，公募基金紛紛入局搶占市場。此外，對投資人而言，公募REITs的推出提供了介于股債之間的另一種新型投資產(chǎn)品，多種因素共同促進(jìn)保障性租賃住房REITs市場迅速擴(kuò)容?！奔t土創(chuàng)新基金站在公募基金管理人及投資人的角度分析。

上市以來合計(jì)漲幅10.26%

數(shù)據(jù)顯示，保障性租賃住房REITs自2022年8月首批推出以來，目前已上市4單，累計(jì)發(fā)行規(guī)模50.26億元。在首批上市之際，3只此類REITs上市首日全部漲停，但近半年市場表現(xiàn)稍落后于市場整體表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，目前4只保障性租賃住房公募REITs分別為華夏北京保租房REIT、中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT。

截至2022年12月31日，4只保障性租賃住房REITs整體漲幅約10.3%，在所有產(chǎn)權(quán)類REITs中漲幅居中。

不過，最近半年，全部REITs二級市場出現(xiàn)了調(diào)整，而整體保障性租賃住房公募REITs的跌幅相對偏高。截至1月13日，最近半年，全部REITs產(chǎn)品整體出現(xiàn)了-4.85%下跌。而保障性租賃住房公募REITs的平均跌幅超過10%，達(dá)到13.34%，跌幅最深的保障性租賃住房公募REITs，跌幅達(dá)到16.21%。

對此，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部負(fù)責(zé)人莫一帆解讀道，從公募REITs整體市場走勢來看，2022年6月至今市場呈現(xiàn)波動態(tài)勢，受經(jīng)營業(yè)績催化，部分能源REITs、倉儲物流REITs和產(chǎn)業(yè)園REITs保持了較高的累計(jì)漲幅。保障性租賃住房公募REITs板塊來看，整體經(jīng)歷上市首日較高漲幅后進(jìn)入價(jià)格調(diào)整期。考慮到保障性租賃住房公募REITs上市時間較短，暫未披露經(jīng)營業(yè)績且未進(jìn)行分紅，價(jià)格走勢受市場整體估值調(diào)整及市場情緒的影響較明顯。

莫一帆進(jìn)一步表示，在公募REITs市場中，保租房項(xiàng)目收益水平有限但風(fēng)險(xiǎn)性小，其收益率的穩(wěn)定性獲得了很多投資人的認(rèn)可，中短期內(nèi)，優(yōu)質(zhì)的保租房項(xiàng)目仍將是稀缺資源，隨著政策面利好因素不斷增加，預(yù)計(jì)投資者仍將保持較高的認(rèn)購熱情，看好未來保障性租賃住房公募REITs的后市表現(xiàn)。

“近半年保障性租賃住房REITs二級市場上漲態(tài)勢有所趨緩主要原因如下：一是此類REITs上市首日漲幅較大，二級市場價(jià)格上漲彈性有所下降。二是受債券回調(diào)、市場預(yù)期基準(zhǔn)利率中樞抬升等因素影響，REITs整體趨勢有所變化，保障性租賃住房公募REITs板塊受此影響?！辈r招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄解釋。

劉玄認(rèn)為，未來隨著資本市場定價(jià)功能的發(fā)揮，保障性租賃住房REITs也將與其內(nèi)在錨定價(jià)值相匹配。

紅土創(chuàng)新相關(guān)人士也表示，我國公募REITs在市場發(fā)展的初期，總體規(guī)模偏小，估值錨尚未形成，和股債的相關(guān)性較弱，表現(xiàn)出相對獨(dú)立行情，主要受政策、投資者情緒、解禁及新產(chǎn)品發(fā)行等市場因素影響。保障性租賃住房REITs整體估值偏低，隨著2023年宏觀基本面的整體修復(fù)，保障性租賃住房公募REITs的估值溢價(jià)將逐步釋放，并體現(xiàn)在二級市場價(jià)格中，看好后市表現(xiàn)。

此外，與其他類型公募REITs相比，保障性租賃住房REITs無論是整體溢價(jià)率還是上市以來漲幅均處于居中水平，表現(xiàn)好于高速公路公募REITs，落后于新能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs。

對此，上述紅土創(chuàng)新基金認(rèn)為，REITs的估值包含股性和債性的雙重定價(jià)，保障性租賃住房REITs上市不到半年，目前二級市場的價(jià)格漲幅更多反映的是短期股性價(jià)值，資產(chǎn)增值溢價(jià)部分未充分反映在價(jià)格中，整體估值偏低。尤其是在打新收益率較高的市場環(huán)境下，新產(chǎn)品的發(fā)行，對已發(fā)行產(chǎn)品需求產(chǎn)生了一定的替代效應(yīng)。

劉玄對此也表示，保租房作為產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，其底層資產(chǎn)具有分紅收益預(yù)期較為穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小、資產(chǎn)有一定增值空間等特點(diǎn)，較高速公路公募REITs更受到投資者偏好；相較于產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs，受租金定價(jià)及租戶結(jié)構(gòu)的特殊性影響，保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)的收入彈性及增長預(yù)期相對較弱。

保障性租賃住房REITs發(fā)展空間大

雖然最近半年整體表現(xiàn)并沒有預(yù)期火爆，但市場各方都涌入保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)，是看準(zhǔn)這一領(lǐng)域巨大的發(fā)展前景，未來市場參與主體和參與方式將更加多元。

“各地紛紛提出加快‘十四五’保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)落地實(shí)施，多地保障性租賃住房管理機(jī)構(gòu)也發(fā)布了公募REITs招標(biāo)信息，預(yù)計(jì)未來市場將有更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供應(yīng)。” 華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部負(fù)責(zé)人莫一帆表示。

莫一帆進(jìn)一步表示，對行業(yè)而言，公募REITs對于促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展與整體運(yùn)營效能提升有著重要意義，長遠(yuǎn)看可能打開更多主體參與租賃市場的空間。

他表示，對于投資人來說，保障性租賃住房在同類型的住房租賃市場具備租金優(yōu)勢、市場需求較大，在人口凈流入的大城市尤為明顯。較高的出租率和穩(wěn)定的租金水平使得保障性租賃住房與宏觀經(jīng)濟(jì)、疫情的相關(guān)性較弱，具備一定的抗周期屬性，在定價(jià)合理的情況下能夠?yàn)橥顿Y人帶來持續(xù)、穩(wěn)定的回報(bào)。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，未來，隨著REITs常態(tài)化發(fā)行和多層次市場建設(shè)的推進(jìn)，保障性租賃住房REITs市場擴(kuò)容有望進(jìn)一步加速，資產(chǎn)范圍、原始權(quán)益人及投資者等市場參與主體和參與方式將更加多元。

劉玄更是提及，2022年12月8日，證監(jiān)會副主席李超公開表示，將加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

平安基金相關(guān)人士表示，保障性租賃住房公募REITs前景廣闊，具備一定投資價(jià)值。他分析表示，在保障性租賃住房的需求提升及政策紅利的疊加下，各地保障性租賃住房項(xiàng)目將快速發(fā)展，為保障性租賃住房REITs提供優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，流動性預(yù)期良好，而保障性租賃住房REITs作為新型融資渠道一定程度上緩釋了保租房項(xiàng)目回報(bào)周期長的問題，反過來推進(jìn)企業(yè)參與保租房建設(shè)；同時，保障性租賃住房REITs的推行符合“房住不炒”的長期政策，通過參與保障性租賃住房REITs的投資，投資者不僅能有效布局基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，更能參與到保障性租賃住房的快速發(fā)展中，分享其發(fā)展紅利。

“政策助力下，保障性租賃住房公募REITs的數(shù)量及規(guī)模有望進(jìn)一步壯大?！敝薪鸹鹣嚓P(guān)人士解釋道，保障性租賃住房是推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 較為理想的資產(chǎn)類型，優(yōu)質(zhì)的保障性租賃住房REITs或?qū)⒅﹂L期價(jià)值發(fā)現(xiàn)。站在投資人角度，優(yōu)質(zhì)的保租房項(xiàng)目將具備更廣闊的前景，如具有運(yùn)營期限長、租戶來源穩(wěn)定、出租率相對較高等特征，能夠?yàn)橥顿Y人創(chuàng)造長期且相對穩(wěn)定的分紅，可作為資產(chǎn)配置選擇。而站在原始權(quán)益人角度，公募REITs可盤活發(fā)行人資產(chǎn)，騰挪的資金將助力發(fā)行人為市場提供更多的保障性租賃住房。

紅土創(chuàng)新基金相關(guān)人士也表示，在政策利好頻出、監(jiān)管鼓勵發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行的背景下，預(yù)計(jì)一級市場將加快放量，已發(fā)行產(chǎn)品擴(kuò)募將提上日程。保障性租賃住房REITs板塊底層項(xiàng)目整體區(qū)位優(yōu)質(zhì)，出租率較高，收入穩(wěn)定，抗周期波動風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，且較上市首日回落較多，資產(chǎn)年限在60年以上，因此發(fā)行后不動產(chǎn)估值受資產(chǎn)剩余收益年期減少的壓力較小，整體資產(chǎn)估值偏低，具備長期投資價(jià)值。

編輯：艦長

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