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作者｜周智宇 柴旭晨

過去30年，中國房地產(chǎn)界有三個(gè)著名的老王，萬科王石、萬達(dá)王健林、華夏幸福王文學(xué)，他們都是站在行業(yè)前端的人物，所在的公司也都排在了前十。王健林還曾是中國首富，王文學(xué)是河北首富。

5年前，王石從萬科功成身退，同年，王健林的萬達(dá)斷臂重生，如今正在沖擊港股IPO，而3年前暴雷的華夏幸福，最近債務(wù)重組也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，活了下來。

華夏幸福董事長王文學(xué)已經(jīng)很久沒有這樣輕松過了。

7月5日晚上，河北固安，福朋喜來登酒店里歡聲笑語，200多名華夏幸福的核心員工整整坐滿了18桌。

接近王文學(xué)的人士說，老板很開心，跟大家一桌桌喝酒，以前那個(gè)以海量著稱的老王又回來了。

也難怪老王如此表現(xiàn)。自去年9月底官宣債務(wù)重組之后，華夏幸福正在逐漸走出泥濘，近期債務(wù)重組有了重大進(jìn)展。

就在酒宴的前一天，華夏幸福公告，截至6月30日，公司成功債務(wù)重組的金額達(dá)到 1186.03 億元，進(jìn)度過半；累計(jì)逾期債務(wù)也較去年年底下降超一半，剩下 461.25 億元。

雖然化債進(jìn)程才走了一半，不過相比接連出險(xiǎn)的其他房企，華夏幸福的重組算是順利了。

過去十個(gè)月，華夏幸福靠著賣資產(chǎn)、展期、抵押等等一系列動(dòng)作，一點(diǎn)點(diǎn)地解決了千億債務(wù)。去年以來，華夏幸福已將城市更新業(yè)務(wù)整體打包轉(zhuǎn)讓給深圳本土開發(fā)商鵬瑞，多個(gè)零散項(xiàng)目也被陸續(xù)售出，近期，武漢長江中心項(xiàng)目也被被擺上貨架。

在化債過程中，大股東中國平安和河北省政府的功勞不小。

2018年，華夏幸福陷入資金困境，當(dāng)時(shí)中國平安出資138億拿下19.7%股權(quán)，成為第二大股東，此外平安還通過信托等不斷投資華夏項(xiàng)目，最終明面上累計(jì)投資約540億元，但也沒能解救華夏幸福，最終還是公開違約了。

去年，華夏控股的股權(quán)被機(jī)構(gòu)強(qiáng)制處置，平安被動(dòng)成為第一大股東持股升至25.05%，王文學(xué)反倒成了第二大股東，持股比例已低于20%，并且仍在減少中。

按照華夏幸福的規(guī)劃，要在2022年至2023年完成債務(wù)重組。王文學(xué)表示接下來也不能躺平，他推動(dòng)公司進(jìn)行新的轉(zhuǎn)型，設(shè)定了新的目標(biāo)：華夏幸福將全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。

出生于1988年、分管戰(zhàn)略的副總裁林成紅說，華夏幸福要從甲方文化向乙方文化轉(zhuǎn)變，由躺著賺錢向跪著賺錢轉(zhuǎn)變。

華夏幸福解釋，以前公司賺錢很容易，主要的產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)里，只要園區(qū)內(nèi)企業(yè)有了新的投資，公司就能分走45%的投資額，躺著賺錢。

而新的戰(zhàn)略，要重塑以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務(wù)體系和以空間服務(wù)為核心的企業(yè)服務(wù)體系，具體分為住宅開發(fā)、資產(chǎn)管理、產(chǎn)城開發(fā)及服務(wù)、招商服務(wù)、園區(qū)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)六大核心板塊。

以前華夏幸福結(jié)算的客戶以政府為主，今后還有企業(yè)。

林成紅表示，“如果說此前的房地產(chǎn)是資源驅(qū)動(dòng)，誰占有資源，誰就能發(fā)展，例如信貸資源。未來房地產(chǎn)將是服務(wù)驅(qū)動(dòng)型，只有依靠專精特新，依靠技術(shù)，依靠服務(wù)。”

前述接近王文學(xué)的人士說，老板現(xiàn)在常要員工們換個(gè)思想，要做好服務(wù)，回歸初心。

過去，曾進(jìn)入排行榜前十的華夏幸福，雖然號(hào)稱是產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，但盈利模式、利潤來源主要是政府補(bǔ)貼和住宅銷售，尤其是銷售占去了大頭，顛覆時(shí)期，華夏幸福的房地產(chǎn)銷售可達(dá)1292億，本質(zhì)上其實(shí)還是開發(fā)商。

而現(xiàn)在，這家公司想要徹底像它的名字那樣進(jìn)行真正的轉(zhuǎn)型，靠服務(wù)和運(yùn)營賺錢，這不是一件易事。

接近華夏幸福的人士說，華夏幸福給了自己三年的轉(zhuǎn)型時(shí)間。

看上去，王文學(xué)已經(jīng)開始著眼于未來，規(guī)劃著化債完成之后的翻身之仗了。如果華夏幸福的這一套“輕資產(chǎn)”模式跑通，逐漸創(chuàng)造出新的現(xiàn)金流、利潤，也有助于進(jìn)一步化債，以及更好地活下去。

這對(duì)眼下同樣陷于泥潭之中的出險(xiǎn)房企，也是個(gè)可參照的樣本。

但無論如何，以前的那個(gè)動(dòng)輒幾千億銷售、孔雀城遍布環(huán)京的華夏幸福，回不去了。那個(gè)曾經(jīng)的河北首富，也已不再。