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導(dǎo)讀：“熱點(diǎn)一二線城市需求較為旺盛，因此政策調(diào)控優(yōu)化較為謹(jǐn)慎；普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，政策調(diào)控頻次較高，但市場對調(diào)控措施優(yōu)化的敏感性弱，政策效果不明顯?！?/p>

（文/張玉 編輯/馬媛媛）今年以來，為了促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展，各個城市頻繁發(fā)布樓市調(diào)控政策。

7月6日，深圳連續(xù)發(fā)布兩份公積金政策文件，在公積金貸款和提取方面繼續(xù)優(yōu)化政策。在此之前，7月5日，唐山公積金發(fā)布《關(guān)于執(zhí)行一人購房全家?guī)驼哂嘘P(guān)通知》。再往前推一天，7月4日，東莞發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購政策的通知》，持續(xù)“救市”政策。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國已有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策出臺頻次近500次。

“公積金”成調(diào)控重點(diǎn)

上半年，各地積極結(jié)合自身情況出臺相關(guān)調(diào)控措施，而最為密集的調(diào)控方向之一就是“公積金”、“房貸利率”等貸款相關(guān)政策。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年有142個省市放松公積金貸款。其中，多地推出“一人購房全家?guī)汀钡摹叭彝笆健辟彿恐С终摺１热缟钲?月6日的公積金政策提及，“申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金，均可作為共同申請人”。唐山也在7月5日宣布，凡是在唐山市區(qū)域內(nèi)，單身職工貸款購房，其父母可作為共同還款人提供還貸幫助；已婚職工貸款購房，雙方父母可作為共同還款人提供還貸幫助。

除了公積金政策，數(shù)據(jù)顯示，上半年共有58個城市執(zhí)行首套房貸利率4.25%、二套5.05%的貸款政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，蘇州、鄭州、濟(jì)南、南京、溫州等58城現(xiàn)已參照全國房貸利率下限執(zhí)行。例如蘇州，15家主流銀行首套房貸利率普遍下調(diào)至4.25%，二套貸款已結(jié)清，參照首套房貸利率4.25%執(zhí)行，二套貸款未結(jié)清，房貸利率普遍下調(diào)至5.05%附近。

盡管大部分的調(diào)控仍然聚焦貸款方面，也有一些調(diào)控開始向限購、限貸等方面延伸。其中，有54個城市放松了限貸要求。

今年3月1日，鄭州宣布對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。5月，濟(jì)南宣布，戶籍家庭購買二套房，首付比例由60%調(diào)整至40%；無房戶籍家庭，無論此前有無貸款記錄，購買住房視為首套住房貸款；非戶籍家庭貸款首付比例由60%調(diào)整至30%。

36個城市放松了限購要求。4月22日，杭州富陽區(qū)增設(shè)四個不同層次的F類人才，與富陽企業(yè)簽訂勞動合同并繳納社保一個月以上，即可在富陽區(qū)購買一套房；5月17日，杭州進(jìn)一步放松限購，在限購在限購范圍內(nèi)購買二手住房，落戶未滿5年的戶籍家庭無社保繳納要求；非戶籍家庭需在限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納社?；騻€稅滿12個月。符合條件的三孩家庭，在限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加1套。

與此同時，還有20城放松限售、31城減免房地產(chǎn)稅費(fèi)、50城實行購房補(bǔ)貼、43城調(diào)整土拍門檻，打出調(diào)控“組合拳”。

不過，目前真正涉及到放松限價的，僅有南通和天津兩個城市。其中，天津宣布，自7月1日起，全市停止受理限價商品住房資格申請；自10月1日起，全市停止限價商品住房銷售。南通則規(guī)定，優(yōu)質(zhì)房企可在原有價格備案體系基礎(chǔ)上，按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的原則進(jìn)行價格備案，鼓勵其開發(fā)更高品質(zhì)住房。

行業(yè)信心仍有待恢復(fù)

盡管政策頻頻發(fā)布，從上半年市場表現(xiàn)來看，政策效果并未得到充分體現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，上半年重點(diǎn)30城累計成交面積同比下降48%，其中一線城市累計成交面積同比下降35%，26個二三線城市累計成交同比下降50%。

信貸方面，今年上半年，居民房貸更是兩度出現(xiàn)負(fù)增長。具體來看，今年2月，住戶中長期貸款減少459億元，歷史首次出現(xiàn)負(fù)增長。4月，住戶中長期貸款再次減少314億元，住房貸款更是減少605億元。5月，住戶中長期貸款增加1047億元，但較去年同期仍少增3379億元，顯示住房按揭貸款需求依舊較弱。

為何政策頻頻發(fā)布，市場成交數(shù)據(jù)卻遲遲不見起色？

中指研究院一針見血地指出：“熱點(diǎn)一二線城市需求較為旺盛，因此政策調(diào)控優(yōu)化較為謹(jǐn)慎；普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，政策調(diào)控頻次較高，但市場對調(diào)控措施優(yōu)化的敏感性弱，政策效果不明顯?！?/p>

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦補(bǔ)充稱，政策效果不明顯一方面是由于原先的調(diào)控政策比較嚴(yán)格，“比如從去年開始信貸一下子抽緊，市場還沒有調(diào)整好，這口氣要緩過來不容易”。

與此同時，外部大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不理想導(dǎo)致大眾預(yù)期出現(xiàn)快速下滑，“信心不高，即使地方層面出臺政策的頻率再多再密，大家還是不敢買房子”。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也持有類似的觀點(diǎn)。其表示，政策調(diào)控效果不明顯的原因是房地產(chǎn)行業(yè)的三個信心目前都沒有恢復(fù)。第一，金融機(jī)構(gòu)的融資信心不足，面臨市場下行趨勢及房企不斷暴雷，金融機(jī)構(gòu)不敢放貸；第二，開發(fā)商的投資信心不足，目前房企融不到錢，房企核心戰(zhàn)略都在加速銷售回款以及償還債務(wù)問題，70%的房企都在收縮投資戰(zhàn)略；第三，購房者的信心不足，面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力，收入預(yù)期不穩(wěn)定以及房企陸續(xù)暴雷的情況，很多購房者不敢出手買房。既怕買房后房價下跌，同時也怕買到爛尾項目。

信心的恢復(fù)并不容易，克而瑞預(yù)測，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程依舊存在較大不確定性，市場真正回穩(wěn)仍需救市政策組合拳助力，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶彙⑾奘奂跋迌r，房企端則有望落地必要的紓困政策措施。

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