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2023-01-31
出讓金收入腰斬，土地財政何以為繼？
更新時間：2022-07-08 18:38:10作者：佚名
導讀：在國金證券首席經濟學家趙偉看來，土地市場表現(xiàn)和支出結構不同，或使土地財政低迷對不同地區(qū)基建影響不同。即使后續(xù)土地出讓收入出現(xiàn)邊際改善，考慮到三線城市的土地出讓收入，近九成投向征地和拆遷補償?shù)瘸杀拘灾С?，剩余收入也可能較難明顯緩解地方財政收支壓力。想要破解地方財政收入的難題，當務之急或是加大轉移支付、省統(tǒng)籌基建投資等。
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）猶豫的不只是購房者，還有開發(fā)商。
截至目前，已有半數(shù)城市完成了第二輪集中土拍。盡管各個城市普遍放松了對于開發(fā)商的資金要求，讓利房企，然而結果并不似想象中那么美好。
易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國百城土地成交金額為11300億元，相比去年下半年下降了50%，相比去年上半年下降了55%。
也就是說，土地市場如同新房市場一樣，難逃腰斬命運。
中建系成隱形霸主
從拿地房企來看，大型央企與部分地方國企占據(jù)壓倒性優(yōu)勢，民營房企除扎根杭州的濱江與綠城之外，幾乎“躺平”。此外，如廣州地鐵、武漢城建等地方城投公司首次在拿地榜單中占據(jù)一席之地。
中指院發(fā)布的房企上半年權益拿地排行榜顯示，央企華潤置地權益拿地392億元，金額與民企濱江并列第一。
但二者拿地區(qū)域有著顯著的差異：前者在京津冀地區(qū)權益拿地177億占比45%，大灣區(qū)亦斥資80億，占比20%；濱江投資區(qū)域則100%全部集中在長三角，其中約有9成位于杭州一地，將區(qū)域深耕做到了極致。
地方國資房企中，廈門建發(fā)一枝獨秀，以349億元權益拿地額躍居第4位，且布局相對分散，表現(xiàn)出極強的逆勢擴張勁頭。
相較之下，傳統(tǒng)頭部純民營房企碧桂園、龍湖等僅偶有拿地，更有超過9成民營房企上半年拿地金額為0，表明其現(xiàn)金流并不寬裕，未來可能面臨無房可賣的境地，或被迫退出房地產開發(fā)市場。
而混合所有制房企如萬科、金地、綠城等，由于背靠國資，拿地金額已經仍相對較高，但同比去年仍下降60%。
值得一提的是，旗下囊括中海地產、中海宏洋、中建東孚、中建玖合、中建信和等多個地產平臺的中建系成為隱形霸主，權益拿地金額達到711億，而另外三大央企華潤、招商、保利合計拿地金額也才835億元。
城市分化進一步加劇
分城市來看，杭州和上海是僅有的兩個上半年土地出讓金破千億城市，分別為1426億元和1078億元，同比去年仍分別下降26%和17%。
這已經是土地市場表現(xiàn)較好的兩個城市，而克而瑞監(jiān)控中的37個一二線城市整體來看，上半年合計出讓金額為8034億元，同比降幅為51%。其中，作為一線城市的廣州，這一數(shù)字僅有277億元，同比降幅達到70%。
三四線城市則更為糟糕，納入監(jiān)控的63個城市上半年土地出讓金共3266億元，整體降幅為64%。即便如溫州、紹興、鹽城等經濟總量表現(xiàn)較好的長三角熱點城市，土地市場交易規(guī)模也均縮水超過7成。
即便步入7月份，從剛剛結束第二輪集中土拍的重慶來看，情況也未見好轉。
數(shù)據(jù)顯示，7月6日，重慶第二批集中供地共推出12宗含宅用地，僅1宗搖號成交，另外11宗全部底價成交，成交總價136.7億元，整體溢價率低至0.5%。較首輪進一步走低。
至此，已有廈門、福州、北京、青島、合肥、蘇州、武漢、寧波、杭州、重慶等10個城市完成了2022年第二輪集中供地。相較于首輪，除流拍率因地方國資兜底而進一步下降之外，無論溢價率還是房企參與積極性均無改善。
在此基礎上，不同量級城市間分化進一步加劇。
在房企的城市選擇上，聚焦高能級、聚焦核心城市的投資策略愈加明顯，如萬科、越秀、綠城等本就注重一二線的企業(yè)，均表示將繼續(xù)聚焦核心城市的土地資源；而部分以三四線為主的碧桂園、美的等，也在針對性的提出逐步退出低量級、低能級城市，布局高能級、確定性更強的城市。
業(yè)內普遍認為，上半年在疫情多點散發(fā)的影響下，新房市場再受重創(chuàng)，樓市銷售普遍承壓，導致房企流動性壓力進一步趨緊。而下半年土地市場熱度能否恢復，地方城投、平臺公司的“托底”或因開發(fā)能力、或因資金能力等，并不能起到關鍵性作用，主要還是取決于民企融資與銷售能力的恢復。
財政收入不足難題待解
此外有分析人士指出，土地市場持續(xù)遇冷不僅關乎房地產行業(yè)，更重要的是，長期依靠土地財政的各地政府驟然陷入無錢可用境地。
例如日前信陽、鄭州推出的“以房票取代安置房”政策，盡管引發(fā)大眾不少爭議，但卻迅速被溫州、寧波、南京、宜興、麗水等超過20個城市效仿。其背后主要因素就是地方財政壓力過大。
提到土地財政，不少人認為其推高了房價、養(yǎng)肥了部分企業(yè)，因此持否定態(tài)度。
但在行業(yè)人士看來，其也是改革開放以來，中國經濟實力突飛猛進、居民物質生活水平快速提升的有利推手，早已成為與各地民生發(fā)展息息相關的一部分。
數(shù)據(jù)顯示，2020年，地方土地出讓相關稅收近2萬億元，占地方一般財政的20%；而土地出讓收入規(guī)模近8.4萬億元，對地方本級政府性基金收入貢獻高達93%。同時，土地資產亦常作為貸款抵押物，幫助地方城投平臺貸款融資，支持地方基礎設施建設。
時至今日，人人皆知不能過度依賴土地財政，卻不可操之過急，特別是在如今土地財政低迷、地方收支缺口巨大的時候。
因此，即便至今看來效果并不明顯，但全國各地穩(wěn)地產政策依舊層出不窮。特別是針對土拍市場，一方面通過降低地價、增加供應面積、放松預售價來讓利，另一方面也在不斷調整供地政策、降低房企拿地的資金門檻。
有機構統(tǒng)計顯示，根據(jù)二輪供地中已公告的16城數(shù)據(jù)，供地數(shù)量和金額分別增加了10%、5%，供地面積則增加了23%。
其中，青島本次供地27宗，增加69%；供地面積和金額達到了上一輪的3倍；南京也成供地大戶，掛牌44宗地，起拍價達到了前所未有的756億，比上輪增加了183%。
從單價來看，16城平均每畝單價降至1632.1元，較上輪供地降幅達到了15%。
同時，不少城市土拍政策均有所調整。如西寧土地競買保證金由100%直接降至起始價的20%；廣州取消競自持階段，達到封頂價直接搖號；上海、北京、蘇州等多地均延長了尾款或補償款繳付時間……
不過，在國金證券首席經濟學家趙偉看來，土地市場表現(xiàn)和支出結構不同，或使土地財政低迷對不同地區(qū)基建影響不同。即使后續(xù)土地出讓收入出現(xiàn)邊際改善，考慮到三線城市的土地出讓收入，近九成投向征地和拆遷補償?shù)瘸杀拘灾С觯Ｓ嗍杖胍部赡茌^難明顯緩解地方財政收支壓力。
趙偉表示，破解地方財政收入的難題，當務之急或是加大轉移支付、省統(tǒng)籌基建投資等。2022年，中央對地方轉移支付達9.8萬億元、直達資金達4萬億元，轉移支付力度加大與財力下沉或可減輕地方財政收支壓力。
同時，省以下財政改革推進，省內轉移支付制度完善等或亦可緩解欠發(fā)達地區(qū)財政收支難題。長期來看，土地財政或不可持續(xù)，未來財政改革核心或在于完善地方稅收體系、財權事權匹配等。
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