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2023-01-31
唐山房價，怎么就撐不住了
更新時間：2022-07-09 15:00:27作者：佚名
7月5日，唐山市住房公積金管理中心宣布推出“一人購房全家?guī)汀闭?。這一消息讓唐山短時間內再次成為輿論關注的焦點。
讓人意外的是，兩年前房價上漲幅度一度在全國奪冠的唐山，樓市已經接連數(shù)月“跌跌不休”，甚至有媒體稱“唐山房價已經跌到谷底”。
不少業(yè)內人士分析，唐山樓市“跌跌不休”背后，是轉型困境帶來的收入端下降。
唐山市《2022年政府工作報告》提出，2022年全市經濟社會發(fā)展的主要預期目標，包括地區(qū)生產總值增長7%左右、一般公共預算收入增長8%以上、社會消費品零售總額增長8%左右等任務。
唐山未來幾年的目標則是：到2025年在全省率先進入GDP“萬億俱樂部”。那么，對唐山來說，這一目標能夠實現(xiàn)嗎？
“原來太瘋狂了”
唐山房價是否真的跌入谷底？
不少唐山本地人并不認同這樣的說法，“原來太瘋狂了”“去虛火而已”成為不少人的共識。
“近一年來，房價一直在陰跌，市場交易非常冷淡，想買房的剛需，也在觀望?！碧粕揭晃槐镜刂薪槿藛T向中國新聞周刊坦言。
雖然是否跌入谷底存在爭議，但房價“跌跌不休”，市場交易異常冷淡，卻是唐山樓市真實的寫照。
中指研究院數(shù)據顯示，2022年5月份，唐山新建商品住宅均價8606元/平米，環(huán)比下跌0.42%；二手住宅成交均價11027元/平米，環(huán)比下降0.84%，同比下降6.65%，已累計15個月環(huán)比下跌。
此外，在2022年5月，唐山主城區(qū)的成交規(guī)模環(huán)比、同比雙雙下跌一半左右。
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具體樓盤看，比如唐山一中附近的樓盤萬科金域緹香，在價格高峰期，二手房售價一度達到3萬元/平米，但最近該樓盤的掛牌價普遍在2萬元/平米左右。
然而，就在兩年之前，情況完全不同。
從2019年11月到2020年9月，唐山二手房均價一度同比漲幅連續(xù)11個月超過15%。
國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據顯示，2020年5月至7月，唐山新房銷售價格指數(shù)同比漲幅分別達到15%、15.3%、16.1%。8月，唐山房價更是領漲全國，新房銷售價格指數(shù)同比上漲15.4%，二手房同比上漲14.6%。
那個時候，整個唐山房地產市場火熱，“地王”項目頻出。2020年5月，開發(fā)商榮盛以樓面價14010元/平米的價格，拿下了鳳凰新城一宗地，溢價率高達43.25%。然而不到一個月，唐山就出現(xiàn)新“地王”，樓面價高達16000元/平米。
2020年9月28日，唐山甚至因為樓市過熱，公開表示要遏制投機炒房，打造城市低房價優(yōu)勢。
“低房價優(yōu)勢”這一口號，長沙也提出過。但事與愿違，與長沙樓市一直保持平穩(wěn)完全不同的是，此后，唐山樓市狀況急轉直下。
易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進認為，這與唐山市場供求關系快速的變化有關。
2016年，北京調控政策出臺后，大量北京及環(huán)京中介開始向外拓展資源，唐山因此迎來大波投資客。唐山的房價，也在此后水漲船高。
2017年4月開始，唐山限購政策相繼推出，非本市戶籍在中心城區(qū)購房需提供一年以上的納稅證明，本市戶籍人群擁有2套房及以上也要限購，且中心城區(qū)房子不能超過一套。但此時，京津地區(qū)外溢到唐山的投資客，已經消耗了大量本地房產庫存。
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因鋼鐵而繁盛，也因鋼鐵而陣痛
在不少業(yè)內人士看來，唐山房價之所以最近一直在陰跌，除了短期投機需求退潮之外，更重要的原因是真正的需求端受到影響。
“本地產業(yè)經濟跟居民消費、居民可支配收入息息相關，收入下降會影響到購買力，也會引起房地產市場回調。唐山鋼鐵產業(yè)的現(xiàn)狀，實際上對于樓市產生了不小影響?！眹儡S進坦言。
多年來，唐山的經濟一直處于河北省“老大”的位置，而唐山之所以能坐穩(wěn)省內經濟“老大”，與鋼鐵產業(yè)息息相關。
2021年，全球粗鋼產量是19.5億噸，中國排第一，產量10.3億噸。印度排第二，產量1.13億噸，而唐山一個市的產量就有1.3億噸。
對于一個地區(qū)而言，一個產業(yè)長板過長，也間接制約了其他產業(yè)的發(fā)展。2021年，唐山的鋼鐵產業(yè)創(chuàng)造的增加值為2534億元，占工業(yè)增加值的61%，占全市GDP總量的30.8%。
唐山如今的支柱產業(yè)仍然是煤炭、水泥、鋼鐵和陶瓷等“四大金剛”，在GDP中占據約85%的份額。
因鋼鐵而繁盛的唐山，也因鋼鐵而陣痛。
近幾年，唐山成為淘汰過剩鋼鐵產能的重點城市，而從最近的情況看，唐山還遠遠沒有完成淘汰鋼鐵產能的任務。
今年6月2日，唐山市政府對外發(fā)布的“1+3”計劃要求，今年年底前鋼鐵企業(yè)全部完成1000立方米以下高爐、100噸以下轉爐升級改造。
該計劃還要求，到今年年底，相關鋼鐵企業(yè)數(shù)量控制到22家左右；到2025年底，全市的長流程鋼鐵企業(yè)數(shù)量控制到20家以內。
根據《唐山鋼鐵工業(yè)轉型升級發(fā)展規(guī)劃》，截至2017年底，全市有鋼鐵冶煉企業(yè)40家。這意味著，唐山煉鋼企業(yè)將被砍掉一半。
中國社科院工業(yè)經濟研究所研究員牛鳳瑞認為，國家宏觀調控淘汰落后、過剩的鋼鐵產能，對唐山影響巨大，唐山因為鋼鐵工業(yè)比重過大，恢復和轉型的難度也會更大。
“唐山民營鋼鐵占比較大，淘汰落后產能后，整個區(qū)域的信心在一定程度上受到影響。”牛鳳瑞對中國新聞周刊說。
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社會治理與經濟發(fā)展息息相關
在“雙碳”目標下，鋼鐵產業(yè)注定面臨轉型的宿命，唐山未來經濟轉型可能面臨新一輪陣痛。
曾經與唐山處于同一賽道的城市，紛紛發(fā)力高附加值新興產業(yè)。自從2013年GDP突破6000億元大關之后，直到2021年，唐山GDP才突破8000億元。而當年與唐山不相上下的南京、寧波，早已是“萬億GDP”城市。
2010年，唐山GDP全國排名第18，長沙排名第23，合肥第46。在唐山為鋼鐵去產能頭疼時，長沙發(fā)力工程機械等高附加值工業(yè)，合肥更是全面投資半導體等新興產業(yè)。
到2021年，長沙GDP全國排名第15，合肥排名第19，均超越唐山。
未來幾年，唐山經濟轉型升級的壓力，同樣不小。
當然，唐山近年來經濟也并非沒有亮點。
比如2021年，唐山港完成貨物吞吐量7.22億噸，在全國所有港口中排名第三，僅次于寧波-舟山港和上海港，超過廣州港。唐山港也成為全球最大鐵礦石接卸港，最大的鋼材、煤炭輸出港。
最近幾年，唐山還培育了一家千億級的半導體公司——紫光國微。2021年，公司的營收達到了53.42億元，凈利潤高達19.54億元。紫光國微的市值也逼近1200億元。
中國社會科學院工業(yè)經濟研究所研究員陳耀告訴中國新聞周刊，唐山未來的路，還要依靠京津冀一體化和創(chuàng)新驅動。他說，“近幾年京津冀一體化，有的河北城市做的不錯，比如說滄州，承接了北京的醫(yī)藥產業(yè)，取得不錯的成果。”
如何吸引這些產業(yè)和人才，似乎成為唐山轉型必須直面的。
2021年11月，中國社科院發(fā)布《中國城市競爭力第19次報告》。在這份榜單中，唐山綜合經濟競爭力排名第51位，營商硬環(huán)境排名第87位。
相比第27位的GDP排名，唐山營商環(huán)境第87位的排名，令人唏噓。
唐山的營商環(huán)境，不僅在這一份榜單中排名不佳。
2020年，21世紀經濟研究院對全國296個城市營商環(huán)境做出排名，唐山排名第98位。
“營商環(huán)境是一個城市綜合水平的體現(xiàn)。經濟的轉型與現(xiàn)代化，與當?shù)貭I商環(huán)境息息相關。如果某些地方政府在社會治理上，離現(xiàn)代化距離太大，會直接影響經濟發(fā)展。”牛鳳瑞說。
作者：趙越