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（原標(biāo)題：雅居樂(lè)剛過(guò)一關(guān)，40億賬單又在路上）

記者/ 李惠琳 編輯/ 譚璐

雅居樂(lè)老板陳卓林，又闖過(guò)一關(guān)。

7月11日，雅居樂(lè)公告，將全額贖回2022年7月13日到期的私募債，資金到達(dá)指定賬戶。該債券本金額為人民幣15億元，票面利率為6.2%。

提前兩天把錢準(zhǔn)備好，陳卓林對(duì)外釋放了如期兌付債務(wù)的信心。

一位雅居樂(lè)內(nèi)部人士透露，公司正在全力應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的債務(wù)——6億美元，備戰(zhàn)到8月31日，過(guò)了這道坎就可以歇口氣了。

還有50天，將決定雅居樂(lè)的未來(lái)。

甩賣資產(chǎn)，收縮人員

雅居樂(lè)的自救行動(dòng)，已經(jīng)持續(xù)近一年。

陳卓林是民營(yíng)房企中的謹(jǐn)慎派，2021年之前，雅居樂(lè)已開(kāi)始放緩拿地，把控整體風(fēng)險(xiǎn)，中期三道紅線成功轉(zhuǎn)“綠”，是為數(shù)不多的綠檔民企。

（陳卓林 來(lái)源：雅居樂(lè)官方微博）

不料，行業(yè)形勢(shì)突變。陳卓林從2021年7月開(kāi)始，不斷出售雅居樂(lè)旗下資產(chǎn)，回籠資金。

酒店、商場(chǎng)、售樓部、小區(qū)商業(yè)配套等都被放上貨架。之后5個(gè)月里，雅居樂(lè)累計(jì)出售了14項(xiàng)非核心物業(yè)，套現(xiàn)28億元。

可惜，當(dāng)時(shí)的未雨綢繆，未能避免危機(jī)的發(fā)生。2021年底，武漢雅居樂(lè)國(guó)際花園項(xiàng)目因欠款停工，連帶屢次傳出裁員的消息，拉響了警報(bào)。

錢少債多的壓力，集中在2022年。

截至2021年末，雅居樂(lè)的總負(fù)債為2271.3億元，一年內(nèi)要償還的債務(wù)卻高達(dá)296億元，賬面現(xiàn)金僅為228億元。

現(xiàn)金流捉襟見(jiàn)肘，為避免債務(wù)違約，進(jìn)入2022年，雅居樂(lè)繼續(xù)賣賣賣，出手范圍擴(kuò)大至核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。其中被擺上貨架的，就有陳卓林的得意之作——廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目。

2009年，雅居樂(lè)攜手碧桂園、富力，以255億元的總價(jià)拿下亞運(yùn)城項(xiàng)目，刷新當(dāng)年中國(guó)總價(jià)“地王”，該盤也曾連續(xù)多年獲得廣州單盤銷售冠軍，為雅居樂(lè)貢獻(xiàn)頗多。

精細(xì)耕耘十多年，陳卓林無(wú)奈放棄，2022年1月，雅居樂(lè)向中海出售廣州亞運(yùn)城26.66%股權(quán)，換得約18.4億元的現(xiàn)金。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，雅居樂(lè)通過(guò)出售資產(chǎn)，累計(jì)變現(xiàn)近54億元。最近一次是6月30日，擬出售重慶雅錦公司全部股權(quán)給首金新創(chuàng)(北京)置業(yè)，作價(jià)7.64億元。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普指出，2022年雅居樂(lè)將通過(guò)資產(chǎn)出售獲得100億-110億元人民幣的資金；另有價(jià)值約110億-130億元人民幣的境外資產(chǎn)，也可在必要時(shí)變現(xiàn)。

同步進(jìn)行的，還有縮減人員。雅居樂(lè)發(fā)布的2021年環(huán)境、社會(huì)及管治報(bào)告顯示，截至2021年末，雅居樂(lè)員工人數(shù)為98466人，年流失率為42.42%，相當(dāng)于一年中有72541人離職。

融資不易，壓力沉重

2022年上半年，雅居樂(lè)安全過(guò)關(guān)，償還了多筆到期債務(wù)，至今未出現(xiàn)違約，但接下來(lái)的局面并不輕松。

5月，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪宣布將雅居樂(lè)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至B3，并將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從B3下調(diào)至Caa1，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。

穆迪認(rèn)為，未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)，雅居樂(lè)是否有能力通過(guò)新借款或資產(chǎn)處置籌集新資金，以管理其再融資需求并補(bǔ)充其資產(chǎn)負(fù)債表流動(dòng)性，存在不確定性。

《21CBR》記者查詢企業(yè)預(yù)警通，2022年內(nèi)雅居樂(lè)還有三筆債務(wù)到期：

最緊迫的兩筆，都在8月底前，分別為8月14日到期的2億美元票據(jù)，票面利率為6.7%；以及8月31日到期的4億美元票據(jù)，票面利率為4.85%。

這意味著，未來(lái)50天內(nèi)，陳卓林需要籌集約40億元人民幣。

此外，一筆境內(nèi)私募債“20番雅02”，10月19日到期，本金為15億元人民幣的票面利率為6.2%。

潛在水面下的負(fù)擔(dān)，還有永續(xù)債。

過(guò)去幾年，雅居樂(lè)大規(guī)模發(fā)行永續(xù)債，至2021年，其永續(xù)債超過(guò)130億元。

這些債務(wù)雖不計(jì)入負(fù)債率，而計(jì)入權(quán)益，無(wú)明確到期時(shí)間，但需要付息，期間或加劇雅居樂(lè)的債務(wù)壓力。

實(shí)際上，雅居樂(lè)已難以獲得低成本融資。

5月，雅居樂(lè)下屬項(xiàng)目公司還能拿下渤海銀行6.5億元的融資。到了6月底，雅居樂(lè)選擇簽訂夾層融資協(xié)議，以20%的利息成本融資8.94億港元。

這樣的高息在融資市場(chǎng)并不多見(jiàn)，相比去年同期，雅居樂(lè)的平均融資成本不到6%。

對(duì)于接下來(lái)的三筆債務(wù)，雅居樂(lè)曾表示，將使用海南清水灣項(xiàng)目支持融資及內(nèi)部資金，贖回8月到期美元債。如今，海南清水灣項(xiàng)目也是陳卓林的“壓箱底好貨”了。

去化艱難，等待黎明

外部融資不易，靠銷售拉動(dòng)內(nèi)部造血，也變得艱難。

2021年雅居樂(lè)的合同銷售總額為1390億元，未達(dá)1500億元的銷售目標(biāo)。同時(shí)營(yíng)收730.28億元，同比下降9.0%，凈利潤(rùn)為91億元，同比下降25.7%。

2022年上半年的情況更不理想，前6個(gè)月預(yù)售金額合計(jì)394.5億元，同比減少47.6%，全國(guó)排名第26。

這可能還是降價(jià)促銷后的結(jié)果。

上半年，雅居樂(lè)預(yù)售對(duì)應(yīng)建筑面積為307萬(wàn)平方米，平均售價(jià)為12848元/平米，對(duì)比去年同期15539元的均價(jià)，每平下降了近2700元。

今年以來(lái)，雅居樂(lè)幾乎沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備。在中指研究院、克而瑞等第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的2022年上半年房企拿地TOP100排名榜中，亦不見(jiàn)雅居樂(lè)的身影。

2021年8月的業(yè)績(jī)會(huì)上，陳卓林曾提到，“無(wú)論政策怎么變，就算現(xiàn)在不投，（土儲(chǔ)）都?jí)蛭覀兾磥?lái)4-5年的業(yè)績(jī)?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，雅居樂(lè)的總土地儲(chǔ)備為4737萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)最多，占比約26.2%。

具體到城市，又以中山、佛山等二三線為主，消化周期相對(duì)長(zhǎng)，房?jī)r(jià)回升慢。

雅居樂(lè)方面透露，到2022年底在建面積降到832萬(wàn)平方米，2022年可售項(xiàng)目255個(gè)，其中原在售項(xiàng)目238個(gè)，新開(kāi)售項(xiàng)目17個(gè)。

穆迪預(yù)計(jì)，2022年雅居樂(lè)的合同銷售總額將降至950億元-1000億元，較2021年下降約3成。

若土地儲(chǔ)備量只減不增，增長(zhǎng)恐后繼乏力。如形勢(shì)無(wú)法改觀，這兩年銷售規(guī)模還會(huì)繼續(xù)下降。

近一年來(lái)，雅居樂(lè)的股價(jià)一路走低，截至7月12日收盤，較2021年的高點(diǎn)已跌去77%，市值縮水至106.54億港元。

能否否極泰來(lái)，且看雅居樂(lè)能否安然度過(guò)8月份的兌付關(guān)口。