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證券時報記者 余勝良

近期有爛尾樓盤業(yè)主集體決定停止還貸，引得不少爛尾樓盤業(yè)主效仿。如果這股風(fēng)潮蔓延開來，有可能對樓市造成負(fù)面沖擊，對樓盤銷售更為不利，也不利于金融系統(tǒng)穩(wěn)定。

如果是沒有出售的爛尾樓，還不涉及購房者，只涉及開發(fā)商、銀行、其他資金提供方、施工方和供應(yīng)商，但是因為我國實(shí)現(xiàn)預(yù)售制度，爛尾樓盤很多已經(jīng)銷售完畢，或者某一期銷售完畢，業(yè)主在付出真金白銀后，面臨樓盤無法交付的壓力。由于大多數(shù)業(yè)主是貸款買房，每月還要支付月供。隨著期房停工時間延長，日益接近交付日期，業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓盤無法按時交付，心態(tài)越發(fā)不穩(wěn)，有動力維護(hù)自身權(quán)益。

樓盤已經(jīng)銷售，正常情況下，房地產(chǎn)維持一定的毛利率，只要不是被各種財務(wù)成本拖垮，按時交付還有一定利潤，開發(fā)商有動力促使樓盤交付。樓盤面臨無力支付工程款的情況，絕大多數(shù)是房產(chǎn)公司旗下項目公司資金被轉(zhuǎn)走，房產(chǎn)公司以項目公司出資為整個樓盤風(fēng)險負(fù)責(zé)，真出事后，往往無法覆蓋風(fēng)險。業(yè)主只能遷怒項目監(jiān)管方，憑什么銀行可以繼續(xù)收利息，期房業(yè)主卻要面臨房產(chǎn)爛尾的風(fēng)險，而當(dāng)初交上去的資金，為何沒有做到好好監(jiān)管，任憑項目方挪用？

開發(fā)樓盤是長周期項目，企業(yè)需要大量資金做周轉(zhuǎn)，預(yù)售也有一定合理性。

項目方挪用資金，是房企的慣用手段，房企有一個特色，做大的公司往往要高周轉(zhuǎn)，在拿地、建房、回款、還債這個循環(huán)中，回款是關(guān)鍵一環(huán)，讓整個循環(huán)持續(xù)轉(zhuǎn)動下去，但是因為是高杠桿，在房地產(chǎn)壓縮杠桿的大背景下，沒有新錢進(jìn)來，房企資金鏈斷裂，導(dǎo)致多地出現(xiàn)爛尾樓。

應(yīng)該明確一點(diǎn)，在這個循環(huán)中，最無辜的就是業(yè)主，業(yè)主主動要求強(qiáng)制停供，也是走投無路，其本心還是希望問題得到解決，能夠早日成為真正的業(yè)主。如果問題得不到解決，受傷害的不僅是業(yè)主，他們可能面臨征信污點(diǎn)，還有整個樓市，樓市在危機(jī)持續(xù)下，買房者會更加謹(jǐn)慎，還有金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)盡管有房產(chǎn)做抵押，但是沒有交付的房產(chǎn)，只能成為壞賬，當(dāng)壞賬增加，還可能造成系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

讓爛尾樓活起來，早日交付才有利于千家萬戶的穩(wěn)定，各地政府應(yīng)該研究如何盤活爛尾樓，把死棋下活，追討轉(zhuǎn)移走的資金，或者引入有實(shí)力的房企，將保交付放在優(yōu)先位置。

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多地爛尾樓業(yè)主停貸：新房交付無期讓買家身陷兩難

談起五年前的買房經(jīng)歷，王君一度哽咽。

2017年，樓市正熱，王君和妻子賣掉一套二手房，選中鄭州金水區(qū)一個網(wǎng)紅熱盤——名門翠園，打算買來方便工作和孩子上學(xué)。沒想到，抱著兩歲女兒到售樓處買房那天，成為他人生中最追悔莫及的時刻。

名門翠園位于鄭州金水區(qū)北部核心位置，曾在2018年開盤時熱銷“走紅”。新京報記者 徐倩 攝

2018年，名門翠園成為鄭州樓市“銷冠”，王君也沉浸在買房喜悅中。到2019年末，王君發(fā)現(xiàn)異常，自己千挑萬選的項目，竟然停工了。這一停就是兩年，中間雖有斷斷續(xù)續(xù)復(fù)工，但經(jīng)歷了疫情及洪水沖擊，這個項目徹底成為業(yè)主心頭的一道傷疤。

近日，一份“名門翠園業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書”在網(wǎng)上流傳，業(yè)主稱該項目自開盤以來累計銷售金額近百億元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前項目未復(fù)工，翠園貸款買房的業(yè)主將停止償還貸款，直至交房辦妥房產(chǎn)證為止。

不僅是王君所在的名門翠園，近期多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強(qiáng)制停止償還貸款，直至相關(guān)項目完全復(fù)工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內(nèi)的城市。

有業(yè)內(nèi)法律人士稱，如果未經(jīng)法院判決、或沒有達(dá)成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸購房人就成了違約方，征信會受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強(qiáng)制執(zhí)行?！拔覀円膊幌氤蔀閯e人眼中的異類，但大家都是普通人，不能錢房兩空啊?！蓖蹙Q。

“網(wǎng)紅盤”的隕落

在鄭州的問題樓盤中，名門翠園因停工時間長、維權(quán)事件頻發(fā)，幾乎無人不曉。但在數(shù)年前，該項目曾經(jīng)大受追捧、開盤熱賣，一度風(fēng)光無兩。

名門地產(chǎn)——名門翠園項目背后的開發(fā)商，在2017年推出了該項目。當(dāng)時，鄭州房地產(chǎn)市場正火熱，起家河南的名門地產(chǎn)也急速擴(kuò)張，前后幾年大舉拿下鄭州多個舊改項目，其中便包括金水北區(qū)“最大的城中村改造綜合體項目”名門翠園。

項目開盤后，包括王君在內(nèi)的購房者熱情滿滿，有的為孩子在附近上學(xué)、有的受市場氣氛烘托，紛紛上車了該樓盤，最早的一批約定2019年末交房。與此同時，名門地產(chǎn)在鄭州同步開發(fā)了多個樓盤，甚至還將擴(kuò)張的腳步延伸到省外比如深圳。

沒想到，看似風(fēng)風(fēng)火火的場面，在交房日到來前便戛然而止。2019年10月，項目總包方在名門翠園門口貼出聲明，稱名門嚴(yán)重拖欠工程款，項目工程進(jìn)展嚴(yán)重滯后。業(yè)主未在約定的時間收到房，與此同時，關(guān)于名門地產(chǎn)資金鏈斷裂的聲音開始流出。

2021年以來，名門地產(chǎn)旗下多項目接連停擺，更有員工投訴其拖欠工資，當(dāng)時經(jīng)人社局核實(shí)反饋，該公司經(jīng)營不正常。中建二局、廣發(fā)銀行、中融國際信托等，都曾將名門地產(chǎn)告上法庭，后者共35次被列為失信被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額達(dá)107億元。

名門翠園的項目開發(fā)公司圣鴻置業(yè)，也在經(jīng)歷多輪股權(quán)變動后，與名門地產(chǎn)脫離了關(guān)系。

一時間，名門翠園的業(yè)主陷入難拿違約金、收房無門的境地。據(jù)王君稱，目前項目工程進(jìn)度大約60%，工地一個人都沒有，已經(jīng)完全停掉。如果要完成項目的后續(xù)建設(shè)，大概還需要9個億資金。這期間，短暫進(jìn)來過接盤方，但都沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

今年7月份，“好消息”突然傳來，一張網(wǎng)傳海報內(nèi)容顯示，名門翠園被抵押物將于近日進(jìn)行解壓，名門翠園目前的實(shí)控方中融信托會將解壓資金如數(shù)上繳政府監(jiān)管賬戶，用于項目復(fù)工復(fù)建；施工方中建七局、中天建設(shè)也表示會積極配合政府復(fù)工。

據(jù)悉，這是近期金水區(qū)豐慶路街道辦事處召集各方開會的紀(jì)要。不過，名門翠園的許多業(yè)主依然充滿擔(dān)憂?！敖衲?月辦事處便說過，問題已經(jīng)解決，但6月去問又不行了。這次說8月有望復(fù)工，不知道會不會成真。”

業(yè)主無奈“停貸”

眼看樓盤復(fù)工艱難，王君迫于生活壓力，動了“停貸”的念頭。

數(shù)月前，王君便跟銀行溝通、申請直接停貸，銀行方面稱業(yè)主與其屬于借貸關(guān)系、跟開發(fā)商屬于買賣關(guān)系，貸款停不了。今年鄭州疫情后，銀行挨個給業(yè)主打電話，稱可以幫忙申請延期還款、最長一年，等延緩期過后再還，但有的需要復(fù)利。

就這樣，王君暫時按銀行的延期還款政策，緩解了幾個月的燃眉之急。不過，等12月到期后，王君也沒有繼續(xù)還款的打算?！叭绻客５簦y行可能會起訴、直接拍賣房子、征信也會受影響，但我沒辦法，如果再繼續(xù)往里扔錢，就沒法生活了?！?/p>

名門翠園的另一名業(yè)主，也有類似情況。據(jù)該業(yè)主稱，她今年3月份就直接停掉了還款，沒有跟銀行溝通，6月份銀行找到她，說可以申請延期到12月，不過要還3～6月的罰息?！凹幢沩椖繌?fù)工，我也不打算還，要等交房再說，否則太多不穩(wěn)定因素?！?/p>

“現(xiàn)在爛尾樓的解決看不到希望，但是業(yè)主一邊還房租、一邊還房貸，加上疫情影響，其實(shí)生活都很艱難。”一位同樣是名門翠園業(yè)主的律師稱，聽說小區(qū)很多人已經(jīng)停了，其他業(yè)主在如今環(huán)境下也處境艱難，如果下月不復(fù)工就準(zhǔn)備停了。

上述業(yè)主表示，多家銀行因疫情出臺了延期還款政策，并不是針對爛尾樓的，不過業(yè)主也可申請，寬限期三個月到一年不等?！把悠谶€款是暫時性緩解，短期內(nèi)不用還錢，但后期要還復(fù)利。業(yè)主的最低訴求，是暫停還款到交房為止，以度過這段艱難時期?！?/p>

對這些業(yè)主來說，選擇“停貸”也是無奈之舉?！拔覀円膊幌氤蔀楫愵悾蔀閯e人眼中的維權(quán)人，但現(xiàn)在兩個孩子每月幼兒園支出5000元、加上房租和貸款壓力，我和愛人工作也出現(xiàn)波折，生活實(shí)在很難支撐下去了?！蓖蹙f。

律師提示風(fēng)險

爛尾樓業(yè)主選擇“停貸”，在法律上能否站得住腳，對此多位律師提示了相關(guān)風(fēng)險。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣告訴第一財經(jīng)，在很多爛尾樓項目里，銀行違規(guī)放貸難辭其咎。以住宅為例，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在主體沒有完工之前，銀行是不能放貸的，而不少銀行提前放貸。但在司法實(shí)踐中，也很少有法院會直接判這種情況可以直接停貸。

王玉臣表示，如果未經(jīng)法院判決停貸、或者沒有達(dá)成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強(qiáng)制執(zhí)行?？雌饋硭坪鹾懿还?，但從按揭合同的約定看，肯定不會約定這種情況可以停貸。所以特別建議，在銀行的按揭合同中，增加關(guān)于銀行違規(guī)放貸的違約責(zé)任。

上海市光大律師事務(wù)所高級合伙人徐軍律師稱，業(yè)主和開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系、業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系，基本是兩個獨(dú)立的合同關(guān)系（盡管有銀行將開發(fā)商作為業(yè)主還款的的擔(dān)保人）。因此，即便開發(fā)商出現(xiàn)違反購房合同的約定，例如逾期交付房屋等，業(yè)主也只能依據(jù)購房合同關(guān)系向開發(fā)商主張權(quán)利。

“而在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關(guān)系項下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權(quán)停止向銀行還貸，否則業(yè)主做出的停止還貸行為，將構(gòu)成對貸款合同的違反并將向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。”徐軍告訴第一財經(jīng)。

總而言之，貿(mào)然停貸對業(yè)主有諸多不利影響。王玉臣建議，如果買房遇到爛尾樓，在實(shí)際操作中要根據(jù)項目情況來應(yīng)對。首先，盡快通過政府信息公開申請、自己銀行流水查詢等多種方式，核實(shí)項目的預(yù)售房款監(jiān)管情況。

當(dāng)下，幾乎所有爛尾樓的出現(xiàn)，都和項目預(yù)售房款被挪用有關(guān)系。以鄭州一網(wǎng)紅熱盤瀚海思念城為例，原定今年6月30日交房，但項目未兌現(xiàn)承諾，引發(fā)了2015年便內(nèi)購的業(yè)主、此后19年高位上車的業(yè)主維權(quán)，有人七年都沒等來房子。

該項目一業(yè)主告訴記者，他們最近收到房管局的回函，證實(shí)該樓盤違規(guī)挪用26億資金?！爱?dāng)時買的時候排了一夜隊，還要拖黃牛搶房，而隔壁的盤精裝修交付，每平米比我們的便宜3000元，現(xiàn)在已經(jīng)交付入住了，我們項目仍在艱難復(fù)工?！?/p>

王玉臣建議，若核實(shí)發(fā)現(xiàn)存在挪用預(yù)售資金的情況，應(yīng)盡快申請建委部門對這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。如果交房已經(jīng)延期，可提起逾期交房違約金的民事訴訟。如果樓盤徹底爛尾，房子的狀態(tài)又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。

“必要的時候，可以申請開發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。”王玉臣稱，如果一個項目主體已經(jīng)完工，不建議解除合同，可以把推動復(fù)工作為第一目標(biāo)。若樓盤前景還不錯，可多方協(xié)商進(jìn)行重組，或嘗試推動新開發(fā)商接盤。