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2023-01-31
驚呆！多地爛尾樓業(yè)主“集體停貸”！錢花了，房子沒了？停貸會影響征信嗎？律師這么說
更新時間：2022-07-13 08:07:53作者：佚名
“至少14個爛尾樓業(yè)主公告強制停貸 ” ！
7月12日晚間，這則消息沖上熱搜。
究竟發(fā)生了什么？我們一起來看看。
多地業(yè)主被曝集體“強制停貸”
據第一財經報道，近期多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強制停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內的城市。
鄭州一網紅樓盤業(yè)主停貸
以鄭州的問題樓盤為例，名門翠園因停工時間長、維權事件頻發(fā)，幾乎無人不曉。但在數年前，該項目曾經大受追捧、開盤熱賣，一度風光無兩。
購房者王君就是購買了名門翠園的業(yè)主之一。
2017年，樓市正熱，王君和妻子賣掉一套二手房，選中鄭州金水區(qū)一個網紅熱盤——名門翠園，打算買來方便工作和孩子上學。沒想到，抱著兩歲女兒到售樓處買房那天，成為他人生中最追悔莫及的時刻。
2018年，名門翠園成為鄭州樓市“銷冠”，王君也沉浸在買房喜悅中。到2019年末，王君發(fā)現異常，自己千挑萬選的項目，竟然停工了。
2019年10月，項目總包方在名門翠園門口貼出聲明，稱名門嚴重拖欠工程款，項目工程進展嚴重滯后。業(yè)主未在約定的時間收到房，與此同時，關于名門地產資金鏈斷裂的聲音開始流出。
2021年以來，名門地產旗下多項目接連停擺，更有員工投訴其拖欠工資，當時經人社局核實反饋，該公司經營不正常。
圖/企查查
企查查網站信息顯示，鄭州重量級地產企業(yè)——名門地產(河南)有限公司申請破產重整， 據了解，該公司累計執(zhí)行信息40余條，中建二局、廣發(fā)銀行、中融國際信托等，都曾將名門地產告上法庭，后者共35次被列為失信被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額達107億元。
一財的報道稱，一份“名門翠園業(yè)主強制停貸告知書”在網上流傳，業(yè)主稱該項目自開盤以來累計銷售金額近百億元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前項目未復工，翠園貸款買房的業(yè)主將停止償還貸款，直至交房辦妥房產證為止。
眼看樓盤復工艱難，王君迫于生活壓力，動了“停貸”的念頭。數月前，王君便跟銀行溝通、申請直接停貸，銀行方面稱業(yè)主與其屬于借貸關系、跟開發(fā)商屬于買賣關系，貸款停不了。
銀行挨個給業(yè)主打電話，稱可以幫忙申請延期還款、最長一年，等延緩期過后再還，但有的需要復利。
王君暫時按銀行的延期還款政策，緩解了幾個月的燃眉之急。不過，等12月到期后，王君也沒有繼續(xù)還款的打算?！叭绻客５簦y行可能會起訴、直接拍賣房子、征信也會受影響，但我沒辦法，如果再繼續(xù)往里仍錢，就沒法生活了?！?/p>
名門翠園的另一名業(yè)主，也有類似情況。據該業(yè)主稱，她今年3月份就直接停掉了還款，沒有跟銀行溝通，6月份銀行找到她，說可以申請延期到12月，不過要還3～6月的罰息。
“即便項目復工，我也不打算還，要等交房再說，否則太多不穩(wěn)定因素。”“現在爛尾樓的解決看不到希望，但是業(yè)主一邊還房租、一邊還房貸，其實生活都很艱難?！币晃煌瑯邮敲T翠園業(yè)主的律師稱，聽說小區(qū)很多人已經停了，其他業(yè)主在如今環(huán)境下也處境艱難，如果下月不復工就準備停了。
武漢時代新城項目業(yè)主停貸
武漢時代新城項目業(yè)主也被報道要停貸！
據每經房產的消息，近日在網絡熱傳的“武漢時代新城全體業(yè)主強制停貸告知書”（以下簡稱告知書）顯示，“武漢市漢南時代新城項目逾期交房數月，業(yè)主多次現場維權仍無實質進展，數千戶業(yè)主（已售房源且未結清貸款）決定，若該項目在限定時間（2022年8月1日）內仍未全面復工，業(yè)主將強制停還銀行月供。”
7月10日下午，《每日經濟新聞》記者通過微信聯系上了時代新城業(yè)主代表李先生，他表示，“業(yè)主們確實已經有這一打算，目前業(yè)主代表們也正在對該告知書進行完善，將在近期聯系業(yè)主簽字，并將該告知書寄給相關政府、企業(yè)、銀行?！?/p>
張女士和丈夫也是業(yè)主。兩人以總價75萬元、首付30萬元、月供4000多元買下了時代新城一套98平方米的新房。
選擇購買時代新城，主要還是看中了該項目開發(fā)商的品牌影響力。原本應于今年3月30日交付的時代新城一期房源到如今尚無定期。
武漢時代新城業(yè)主強制停貸告知書截圖
圖/受訪者提供
武漢時代新城項目現場
圖/受訪者提供
業(yè)主李先生提供的資料顯示，今年6月28日，開發(fā)商武漢楚水云山農業(yè)開發(fā)有限公司發(fā)布的一則延期交樓告知函顯示，“受2020年初疫情影響，項目停滯99天”“公司遭遇流動性影響”“不得不延遲交樓”。至于具體交樓時間，開發(fā)商表示，“將在具備交房條件后提前通知業(yè)主。”
公開信息顯示，武漢時代新城項目占地210838.9平方米，規(guī)劃住宅36棟，總戶數5032戶，其中一期有3500戶，二期截至目前為1200戶。2019年9月15日該項目首次開盤，一年時間里就已完成銷售3264套，并憑此一舉獲得了武漢2020年上半年銷售面積、銷售套數雙料冠軍。
律師說法：停貸或涉違約，應采用法津手段
圖/圖蟲
多個律師觀點認為，業(yè)主“停貸”應謹慎。
針對上述武漢時代新城業(yè)主的這種“強制停貸”行為，建誠晟業(yè)總經理苑承建表示，能夠理解，但是不提倡也不受保護。
“房地產開發(fā)項目中可能存在的挪用預售資金現象有對應的處理規(guī)定和責任人，房地產項目停工爛尾也通常不屬于終止房貸合同的條件，因為向業(yè)主按期交付房子是開發(fā)商的義務，而不是銀行的（義務）?！?/strong>
“雖然對業(yè)主充滿了同情，但從法律關系和合同規(guī)定看，建議業(yè)主們謹慎理智考慮，不要隨隨便便就停貸了。”成都本地一位不愿透露姓名的律師表示：“貿然停貸很可能就違約了，屆時不僅征信會受影響，還可能被訴到法院，得不償失?！?/p>
上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍律師稱，業(yè)主和開發(fā)商之間的購房合同關系、業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關系，基本是兩個獨立的合同關系（盡管有銀行將開發(fā)商作為業(yè)主還款的的擔保人）。因此，即便開發(fā)商出現違反購房合同的約定，例如逾期交付房屋等，業(yè)主也只能依據購房合同關系向開發(fā)商主張權利。
“而在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關系項下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權停止向銀行還貸，否則業(yè)主做出的停止還貸行為，將構成對貸款合同的違反并將向銀行承擔違約責任。”徐軍告訴第一財經日報。
總而言之，貿然停貸對業(yè)主有諸多不利影響。王玉臣建議，如果買房遇到爛尾樓，在實際操作中要根據項目情況來應對。首先，盡快通過政府信息公開申請、自己銀行流水查詢等多種方式，核實項目的預售房款監(jiān)管情況。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴金融投資報記者：“業(yè)主的訴求是清晰的，即要求限期復工，否則在辦理不動產權證前將拒絕還貸，相關損失由相關部門和機構自行承擔。從具體反映情況看，這些停工的樓盤面積較大，部分雖然也復工了，但是屬于表演式復工，并沒有真正進入到完全施工的階段?！?/p>
嚴躍進認為，此類項目的預售資金流向不清晰，且資金監(jiān)管不到位，導致購房款不能進入到施工和工程階段?！皬倪@點看，相關銀行等或負有直接的責任?！?/p>
在律師看來，房貸是業(yè)主個人與銀行之間的借貸關系，也是民事關系，開發(fā)商是擔保人，抵押資產是購房者購買的房屋，雖然開發(fā)項目可能因為各種原因導致停工，但是業(yè)主與銀行之間的借貸關系依然存在。
業(yè)主停貸能否倒逼開發(fā)商復工？
隨著多地業(yè)主“抱團停貸”，能否倒逼開發(fā)商、銀行及相關監(jiān)管機構盡快解決逾期交房的問題？
來自紅星新聞的評論指出，解除合同方案對于買房人來說，只是“及時止損”，不是全身而退。
目前，武漢等地業(yè)主的訴求，希望以停止還貸倒逼爛尾樓重啟，等于是以停貸向銀行施壓，而并沒有要求解除買房合同。那么，這樣的訴求在司法層面上恐怕難以得到法院的支持，也不屬于最高法關于買房-貸款合同“二分法”的規(guī)定。
即便如此，買房人的集體“停貸”訴求，也是一個鮮明的信號：過去那種房產開發(fā)和銀行高度綁定，把風險全留給期房業(yè)主的積弊，必須改改了。這也是把壓力從銀行傳導向開發(fā)商，倒逼著房子重新開工。
事實上，今年以來“保復工”“保交樓”已成為房企的一項重要任務。
今年春節(jié)后的國新辦新聞發(fā)布會上，時任住建部部長王蒙徽表示，堅決有力處置個別房地產企業(yè)項目逾期交付風險，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標。
金融投資報根據克而瑞統計了24個重點城市2021年年末停工、延期交付等問題樓盤數量與面積。
從套數來看，長沙、鄭州、武漢、重慶都是2萬套以上問題住房。
從面積來看，長沙446萬平米，重慶331萬平米，武漢274萬平米，鄭州271萬平米，昆明、廣州也在140萬平米以上。
在業(yè)內人士看來，爛尾房及業(yè)主“停貸”的原因與房地產一直實行預售制度有關。
由于預售制，房企憑借高杠桿和高周轉，游走在拿地、蓋房、回款、還債的循環(huán)中，導致業(yè)主的預售資金總是被騰挪。
然而，隨著“三道紅線”及預售資金監(jiān)管等多重調控之下，房企資金鏈斷裂，導致爛尾樓出現，而業(yè)主們則成為最大的受害者。
徐軍告訴金融投資報記者：“我個人認為，長期以來在商品房預售領域形成的市場架構或模式，對購房人權益保護的考慮是不周的，尤其是在房企前期開發(fā)風險防范方面，例如出現停工、爛尾了怎么辦。”
嚴躍進認為，此類事件發(fā)出了警示，需要后續(xù)各地部分積極關注此類問題，并加快出臺應對措施。
最新：超50個城市房貸利率已降至下限，三四線城市下調幅度相對較大
21世紀經濟報道記者據貝殼研究院梳理，6月貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限，最大程度上降低購房者的貸款成本。
本輪房貸利率下調過程中，三四線城市利率下調幅度較大，如開封、新鄉(xiāng)、許昌、駐馬店、上饒等地首套主流利率較去年9月的高點下調超過200個基點，這代表銀行對三四線城市住房的支持力度更大。
貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出，房貸利率下降疊加部分城市降首付、取消認房認貸，從實質上提高購房者的購買力，有助于加快市場成交。
貝殼研究院數據顯示，6月上半月貝殼50城二手房日均成交量較5月日均水平超過20%。
當前103個城市中超過四成的城市房貸利率高于下限，未來仍有降息空間，結合6月以來地方政策的支持力度也在加強，這利于6月及下半年市場交易的修復。
國家統計局公布的數據顯示，5月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.5%和1.7%，漲幅比上月分別回落0.4和0.7個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.7個百分點；二手住宅銷售價格同比下降1.7%，降幅比上月擴大0.7個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降2.2%和3.2%，降幅比上月擴大0.7個百分點。
華西證券研報顯示，5月地產數據整體呈現企穩(wěn)復蘇跡象，顯示前期一系列寬松政策開始發(fā)力，效果初顯，顯示政策并非無效的，而是需要時間來起效，基本面有望持續(xù)復蘇；另一方面，各項數據雖然底部企穩(wěn)，但絕對增速仍然較差，未來政策進一步放松的空間仍然較大，地產板塊估值仍有空間。
來源：21世紀經濟報道（記者：唐婧）、21視頻（作者：許婷婷）、第一財經日報、每經房產、金融投資報、紅星新聞、企查查
本期編輯 江佩佩