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2023-01-31
多城爛尾樓業(yè)主強制停貸：已有買家勝訴先例，現(xiàn)房銷售制度或加速落地
更新時間：2022-07-13 14:35:30作者：佚名
本文來源：時代周報 作者：胡天祥 梁爭譽
因收房無期，各地業(yè)主主動停貸，引發(fā)市場關注。7月13日，時代周報記者采訪多名停貸業(yè)主獲悉，西安、長沙、鄭州等城市已有業(yè)主主動停貸，并向銀行發(fā)出停貸通知。
停貸風波背后，一場關于業(yè)主、開發(fā)商和銀行之間的博弈激烈上演。
有業(yè)主認為，樓盤無法交付，則無需繼續(xù)償還按揭貸款。但從法律上看，強制停貸或構成業(yè)主與銀行簽署的《貸款合同》違約，影響業(yè)主征信或導致業(yè)主成為失信人。
若爛尾房業(yè)主持續(xù)斷供，將進一步影響銀行流水收入，對金融鏈條運轉帶來沖擊。從開發(fā)商角度看，如何權衡保交付和穩(wěn)發(fā)展之間的關系，成為必考題。
近年來，開發(fā)商挪用預售監(jiān)管資金導致項目停工、延期交付等事件頻發(fā)。對此，西安市未央?yún)^(qū)發(fā)函追繳預售監(jiān)管金，引起了巨大反響。
今年6月8日，西安市未央?yún)^(qū)住房和城市建設局發(fā)布了《關于糾正違規(guī)挪用西安世茂璀璨傾城商品房預售監(jiān)管資金的函》，稱因開發(fā)商抽調11億元預售資金導致項目停工。現(xiàn)未央?yún)^(qū)住建局要求開發(fā)商將之前調撥的資金退還到監(jiān)管賬戶，解決資金缺口困境、保障項目如期交付。
停貸問題何解？全國首例業(yè)主勝訴的裁判書，讓購房者看到新的希望。
今年2月初，在一起因樓盤爛尾而導致業(yè)主停供的案件中，嘉興中院二審的判決結果為，開發(fā)商因進入破產(chǎn)清算程序而無法向交付房屋，致使商品房買賣合同解除，購房者主張解除個人購房借款及擔保合同，依據(jù)充分，應予支持，故開發(fā)商應承擔剩余貸款的還款責任。
多名業(yè)內人士認為，預售資金監(jiān)管制度有望完善，商品房限售制度或提前在全國范圍內鋪開。主管部門、銀行與開發(fā)商應厘清責任、完善監(jiān)管制度，助力購房者實現(xiàn)安居夢。
預售監(jiān)管資金被挪用
“開發(fā)商把監(jiān)管資金挪走了，我們背著房貸，樓盤還停工了，找誰說理去？”7月13日，宣告停貸的業(yè)主吳毅（化名）向時代周報記者表示。吳毅是陜西西安世茂璀璨傾城二期業(yè)主之一。
2020年8月，吳毅因為朋友推薦，購入璀璨傾城二期一套約120平方米單位，總價約150萬元，月供5000余元。
“買這個樓盤就是沖著開發(fā)商的品牌來的，全國前10的地產(chǎn)公司?！鄙习?、還貸、等待交房，一切原本都在按部就班地進行著。直到2022年大年初八，“我們發(fā)現(xiàn)樓盤停工了”。
璀璨傾城二期剛剛封頂，業(yè)主就發(fā)現(xiàn)預售資金監(jiān)管賬戶沒錢了。
吳毅告訴時代周報記者，業(yè)主們懷疑，開發(fā)商此前曾私自挪用了業(yè)主的購房款。針對此事，西安相關主管部門已經(jīng)采取行動。
6月8日，西安市未央?yún)^(qū)住房和城市建設局給世茂集團上?？偛堪l(fā)去《關于糾正違規(guī)挪用西安世茂璀璨傾城商品房預售監(jiān)管資金的函》。文件稱，“因你集團抽調商品房預售資金，現(xiàn)存在資金缺口達11億，導致項目停工?！蔽囱?yún)^(qū)住建局要求世茂“將之前調撥出去的資金退還到監(jiān)管賬戶，解決資金缺口困境，保障項目如期交付?！?/p>
根據(jù)購房合同，璀璨傾城二期原本將于2022年6月30日交付?！拔覀冎揽隙ㄒ悠?，但直到前幾天開發(fā)商才發(fā)了一份延期交付的通知?！眳且阏f。
無奈之下，多名業(yè)主選擇強行停貸。
7月12日，璀璨傾城二期業(yè)主在社交媒體發(fā)布《西安世茂璀璨傾城二期停貸告知函》稱，“因購房資金被挪用，我們買的房子停工爛尾，未能按合同約定的交房時間交付。故業(yè)主一致決定，自7月起，暫停償還按揭貸款，直至房子交付?！?/p>
吳毅告訴時代周報記者，業(yè)主已發(fā)起停貸告知函聯(lián)名簽印活動，正式對渤海、秦農、中信、昆侖等十幾家參與銀行采取強制停貸措施。
“房子都沒了，還要征信做什么？”璀璨傾城業(yè)主通過社交媒體平臺表示。
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
已有業(yè)主勝訴先例
購房者面對項目爛尾強行停貸，是否有法可依？
今年年初，浙江省嘉興市中級法院發(fā)布了一起購房者與銀行關于爛尾樓剩余貸款糾紛的案件，最終法院判決剩余貸款由開發(fā)商承擔。
2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。許先生支付首付款后銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，后開發(fā)商因資金問題無法按時交付房屋，造成該樓盤爛尾。
2018年，開發(fā)商向法院提交破產(chǎn)清算申請，經(jīng)破產(chǎn)管理人調查，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付標準，隨即書面通知許先生解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。之后許先生因無法再取得房屋所有權而停止向銀行支付月供。
2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。根據(jù)一審判決，許先生與銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》解除，許先生需歸還結欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計220余萬元。
但許先生不服，決定提起上訴。后經(jīng)嘉興中院二審判決，開發(fā)商因進入破產(chǎn)清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔保合同，依據(jù)充分，應予支持，故開發(fā)商應承擔剩余貸款的還款責任。
“項目爛尾后，購房者能否直接停貸，具體要看與銀行的合同條款，不一定能夠套用這個案例?！睆V東宏力律師事務所合伙人律師何雁英告訴時代周報記者，從法律層面而言，業(yè)主直接停貸是違反了他與銀行之間的約定。
何雁英進一步表示，購房者向開發(fā)商購買商品房，是商品房買賣合同關系，那么開發(fā)商遲延交樓或者無法辦證，是開發(fā)商違約；而購房者向銀行貸款，是借貸關系，那么不管樓房是否能夠順利交樓或者是正常辦證，其實是不影響購房者應當要償還貸款的責任的。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也告訴時代周報記者，一般來說，房子爛尾之后，如果購房人不主動采取行動，銀行貸款是必須償還的。如果不繳或者斷繳，其社會信用就會受到影響，日常的出行，工作都會成為問題，嚴重的還會被法院強制執(zhí)行。
業(yè)主遇到項目爛尾，該如何正確維權？張大偉建議，首先應該第一時間找到樓盤開發(fā)商解除《購房合同》，如果不能解除可向法院提起訴訟。緊接著收集好證據(jù)，通過法院解除與銀行的《貸款合同》。
“在兩個合同都解除的情況下，其買房貸款就不再需要購房者償還，但最終結果依然要以法院判決為準?！睆埓髠ダm(xù)稱。
降杠桿的終點是現(xiàn)房銷售？
在房地產(chǎn)下行周期，購房者觀望的重點不僅局限在買與不買，還將關注焦點延伸至交房領域。購房偏好轉向后，房企營銷策略亦有所調整。個別業(yè)主停貸風波后，現(xiàn)房銷售制度有望提前在全國范圍內推廣。
7月13日，閩系房企營銷負責人張建（化名）對時代周報記者表示，現(xiàn)在在賣房時，比起區(qū)位、價格、配套等因素，最重要的是要跟購房者輸出交付無憂的內容。今年以來，他明顯感覺到購房者對企業(yè)經(jīng)營情況、樓盤進度甚至是公司股權架構都更為關心。
“現(xiàn)在來看房的人，會關注公司實控人有沒有減持、項目有沒有被抵押、其它區(qū)域有沒有交房，甚至會花錢調研企業(yè)，這些在過去都是沒有的。說100句項目多好，不如1句能交房管用?！睆埥ㄍ嘎叮衲暌詠砥渌谄髽I(yè)的項目在營銷說辭中均將交付時間放在首位，還在項目營銷中心投屏跟進項目進度。
2021年下半年以來，個別房地產(chǎn)企業(yè)陷入流動性危機，交付問題備受關注。商品房現(xiàn)售制度取代預售制度的呼聲漸高，各地已進入探索階段。
2020年，海南出臺文件實行現(xiàn)房銷售制度，成為國內首個全面實施現(xiàn)房銷售的省份。此后，浙江、湖北、江蘇、四川、河南、遼寧等省份多個城市，陸續(xù)探索實施商品房現(xiàn)售制度。
億翰智庫研究總監(jiān)于小雨對時代周報記者表示，個別業(yè)主停貸風波或從市場端加速現(xiàn)房銷售制度落地。從購房者的選擇偏好看，現(xiàn)在買家格外關注房企施工和交付進度，進而倒逼開發(fā)商銷售現(xiàn)房，更傾向于選擇央企、國企或有實力的房企。
合碩機構首席分析師郭毅對時代周報記者表示，房企降杠桿、減少負債，目的是為了提高企業(yè)發(fā)展安全性。包括停貸在內的事件，本質上是房地產(chǎn)行業(yè)從高風險過渡到穩(wěn)健發(fā)展的階段中必然出現(xiàn)的陣痛，降杠桿的終點便是現(xiàn)售制度。
“很多城市已經(jīng)在土地出讓環(huán)節(jié)加上銷售管理內容，引導房企現(xiàn)售。這是持續(xù)發(fā)展階段，借此減少企業(yè)暴雷或項目爛尾?！惫阒赋觯瑐€別業(yè)主停貸風波或加速相關管理部門更審慎地看待房地產(chǎn)風險，不宜操之過急，盡可能通過更穩(wěn)妥的操作方式讓降杠桿的過程變得更穩(wěn)健。