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2023-01-31
多個樓盤爛尾業(yè)主公告強(qiáng)制停貸：“不是嚇唬人，我們會真做” ?
更新時間：2022-07-13 14:40:47作者：未知
近日，湖北省武漢市漢南區(qū)恒大時代新城業(yè)主發(fā)出的“你不復(fù)工我停貸”告知書引發(fā)關(guān)注。
上游新聞（報料郵箱：[email protected]）記者注意到，強(qiáng)制停貸并不是該樓盤業(yè)主的首創(chuàng)。2022年6月30日，江西省景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭項目業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書發(fā)出后，包括武漢、長沙、南昌、鄭州在內(nèi)的多個城市的樓盤業(yè)主紛紛如法炮制。
業(yè)主發(fā)強(qiáng)制停貸告知書實(shí)屬無奈之舉，他們認(rèn)為這個辦法是在止損，能夠引起相關(guān)部門重視進(jìn)而督促開發(fā)商盡快復(fù)工。
律師認(rèn)為，貿(mào)然停貸可能構(gòu)成違約，不僅影響自己的征信，還會被銀行起訴，面臨法律糾紛。如果真要停貸，就要列舉證據(jù)去起訴開發(fā)商，先解除房屋買賣合同，再解除貸款合同。
媒體評論指出，買房人的集體“停貸”訴求，也是一個鮮明的信號：過去那種房產(chǎn)開發(fā)和銀行高度綁定，把風(fēng)險全留給期房業(yè)主的積弊，必須改改了。
▲武漢市漢南區(qū)恒大時代新城現(xiàn)狀。攝影/上游新聞記者 牛泰
恒大稱愿用物業(yè)費(fèi)沖抵違約金
位于武漢的恒大時代新城業(yè)主發(fā)布的告知書緣于延期交房。截至記者發(fā)稿時，該樓盤已延期交房13天。
恒大時代新城是一個精裝修樓盤，位于武漢市郊區(qū)，距武漢地鐵16號線灣湖站約兩公里，已售房屋每平方米價格七八千元，遠(yuǎn)低于武漢市區(qū)房屋均價。樓盤營銷中心門口的廣告牌上寫著：地鐵盤，名校里，萬畝湖山大盤。
一名業(yè)主代表介紹，時代新城分批次交房，一期的交房時間有2022年3月30日、2022年6月30日，二期交房時間還未到。2021年9月，他們就發(fā)現(xiàn)樓盤內(nèi)鮮有施工人員出現(xiàn)。惴惴不安后，他們開始維權(quán)。在政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，恒大時代新城項目相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，要延期交房，2022年3月30日延期至2022年底，其余交房時間待定。
7月12日，恒大時代新城營銷中心一工作人員說，此前工期停滯不前是因為資金鏈出現(xiàn)了問題。目前，一期已封頂并擇期開始裝修，二期每天有200多人進(jìn)場施工，“誰也沒預(yù)料到，恒大都出現(xiàn)這樣的狀況。沒錢給總包了，總包自然不干活?！?/p>
該工作人員稱，受疫情影響，房地產(chǎn)業(yè)享受緩三個月交房的政策。以原計劃2022年3月30日交房為例，按政策開發(fā)商可在6月30日交房。換句話說，按合同約定，開發(fā)商已違約12天。他們愿意支付違約金，交房之前會與業(yè)主協(xié)商，用物業(yè)費(fèi)或停車費(fèi)沖抵違約金，“樓盤不太可能爛尾。但確實(shí)違約了，違約金給現(xiàn)金的可能性不大?！?/p>
7月12日中午，上游新聞記者在時代新城樓盤看到，一期部分樓棟已封頂，外墻已粉刷完畢，房屋內(nèi)部仍是毛坯；二期部分樓棟主體結(jié)構(gòu)已建成，外墻未粉刷；一期二期內(nèi)有少數(shù)工人在施工。
值得注意的是，樓盤營銷中心門口貼著一張告示：應(yīng)武漢市政府要求，政府部門對武漢恒大時代新城資金進(jìn)行實(shí)時監(jiān)管，業(yè)主交款請繳納至政府監(jiān)管賬戶，為了保證廣大業(yè)主切身利益，請不要轉(zhuǎn)款至其他賬戶，一旦出現(xiàn)任何問題，后果自行負(fù)擔(dān)。
▲7月12日，武漢市漢南區(qū)，恒大時代新城售樓部貼出告示，提示業(yè)主交款請繳納至政府監(jiān)管賬戶。攝影/上游新聞記者 牛泰
業(yè)主發(fā)告知書是想倒逼開發(fā)商盡快交房
武漢恒大時代新城業(yè)主發(fā)出告知書的告知對象是武漢市人民政府、武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行武漢分行等6家單位。
告知書稱，武漢市漢南恒大時代新城2019年10月15日開盤以來，累計簽約銷售協(xié)議數(shù)千份，實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金數(shù)十億元，但仍逾期交房數(shù)月，目前仍持續(xù)全面停工。時代新城業(yè)主多次現(xiàn)場維權(quán)，至今未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
告知書上提到，為保證時代新城業(yè)主生命財產(chǎn)安全，保障業(yè)主們的合法權(quán)益，經(jīng)全體已售樓業(yè)主一致決定：項目應(yīng)于2022年8月1日前全面復(fù)工，若在此之前未全面復(fù)工，時代新城所有已售房源且未結(jié)清貸款的業(yè)主將強(qiáng)制停止償還本金及利息，直至房屋交房辦妥房產(chǎn)證之日。強(qiáng)制停貸造成的損失由銀行、政府部門及相關(guān)單位、恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以及時代新城項目的其他相關(guān)利益方共同承擔(dān)。任何單位及個人均不得再次損害停貸的時代新城業(yè)主的任何利益，若再次對時代新城的業(yè)主強(qiáng)制停貸行為進(jìn)行違法處罰，由此引發(fā)的連鎖反應(yīng)或其他后果，亦由上述等單位共同承擔(dān)。
已在告知書上簽名的業(yè)主張先生告訴上游新聞記者，停貸告知書并不是他們的首創(chuàng)，在此之前，景德鎮(zhèn)恒大瓏庭業(yè)主已發(fā)過停貸告知書。
告知書上說，書是由“全體業(yè)主”發(fā)出。然而，此番措辭夸大了。
張先生介紹，據(jù)其初步統(tǒng)計，“開發(fā)商延期交房”或會波及到約2000戶業(yè)主。目前，已在告知書上簽字的業(yè)主約40人。“還在號召其他業(yè)主來簽，到底有多少人會簽，還不知道；會不會擰成一股繩去停貸，也不知道?！?/p>
一名業(yè)主代表介紹，在自媒體上發(fā)布停貸告知書的目的是“把動靜鬧大”，引起相關(guān)部門重視，進(jìn)而倒逼開發(fā)商加快建設(shè)進(jìn)度，盡快交房。7月13日晚，100多名業(yè)主代表將舉行停貸簽字儀式。
▲7月7日，武漢恒大時代新城業(yè)主發(fā)出停貸告知書。圖片來源/受訪者供圖
“你不復(fù)工我停貸”正在蔓延
2022年6月30日，景德鎮(zhèn)恒大瓏庭項目全體業(yè)主發(fā)出強(qiáng)制停貸告知書：項目方須在2022年10月底復(fù)工，否則將在2022年11月強(qiáng)制停貸，保障自己的合法權(quán)利。
7月13日，該項目業(yè)主劉先生向上游新聞記者介紹，目前，業(yè)主非常齊心。如果不復(fù)工，他們絕對停貸，“不是嚇唬嚇唬人說說而已的那種，我們會真做?！?/p>
此后，西安、鄭州、武漢、南昌等地部分樓盤業(yè)主紛紛宣布停貸，上游新聞記者依據(jù)公開信息梳理發(fā)現(xiàn)，至少有30個樓盤的業(yè)主宣布要強(qiáng)制停貸。
停貸的背后是酸楚：業(yè)主們只想止損。
武漢恒大時代新城樓盤業(yè)主張先生介紹，他此前在湖北省孝感市工作時有一套房，每月房貸2000多元。2021年他來到武漢工作，看中了時代新城樓盤附近的一所小學(xué)，為了兒子能進(jìn)入該小學(xué)上學(xué)，他和父母舉債20多萬元付首付，每月還房貸5000多元。如今，交房遙遙無期，孩子上學(xué)無望。
張先生說：“我給你算個賬，孝感房貸2000多元，武漢房貸5000多元，武漢租房2000多元，每個月花在房子上的錢就要一萬，我每個月工資業(yè)績不好時還沒有一萬，壓得我透不過氣。交房看不到希望，停貸5000多元只是想止損，這5000多元停了可以改善生活。”
業(yè)主們敢停貸是因為銀行違規(guī)貸款。
2003年，中國人民銀行出臺的121號文件中提到，只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金。
恒大瓏庭和恒大時代新城業(yè)主受訪的業(yè)主均稱，在未封頂之前，他們就已開始還房貸，“他們違約在先，為何要求我們守約？”
江西省景德鎮(zhèn)市一名不愿具名的官方負(fù)責(zé)人介紹，恒大瓏庭業(yè)主發(fā)出停貸告知書后，多部門迅速介入。一方面敦促開發(fā)商盡快復(fù)工，一方面建議銀行考慮業(yè)主實(shí)際情況，暫緩還房貸。但銀行未給回復(fù)，“銀行不歸我們市里管，暫緩房貸的事，他們要報省行，不知道會不會有下文?！?/p>
▲全國已有多個城市的樓盤業(yè)主發(fā)出停貸告知書。圖片來源/受訪者供圖
律師認(rèn)為停貸前要先解除購房合同
強(qiáng)制停貸真的能倒逼樓盤復(fù)工嗎？
河南豫龍律師事務(wù)所律師付建介紹，業(yè)主和開發(fā)商簽訂的是商品房買賣合同，樓盤爛尾、延期交房屬于開發(fā)商違約；房貸屬于業(yè)主和銀行之間簽訂的借款合同，業(yè)主購買的房屋是履行合同的擔(dān)保，開發(fā)商違約不影響業(yè)主向銀行履行還款義務(wù)。
付建稱，根據(jù)最高法新修訂的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！庇纱丝梢岳斫鉃橘J款合同是商品房買賣合同的附屬合同，已經(jīng)不再是兩個相互獨(dú)立的合同，只有在主合同無效的情況下，才可以解除附屬合同。
付建認(rèn)為，業(yè)主如果想通過停貸彌補(bǔ)損失，前提是必須與開發(fā)商解除買賣合同，如果貿(mào)然停貸，可能構(gòu)成違約，不僅影響自己的征信，還會被銀行起訴，面臨法律糾紛。“維權(quán)者要特別注意，不還錢，銀行自己就能上傳征信?！?/p>
公開報道顯示，2020年，上海一銀行以許先生沒還房貸將其告上法庭。他在法庭上質(zhì)問銀行工作人員，“我貸款了，最后房子沒得到，還要還貸款，你會怎么想？”二審法院認(rèn)為，開發(fā)商無法交付房屋致使商品房買賣合同解除，應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)剩余貸款還款責(zé)任。
付建說，單方面宣布停貸是一種倒逼樓盤復(fù)工的辦法。如果真想停貸，就列舉證據(jù)，去起訴開發(fā)商，解除房屋買賣合同。政府部門要重視業(yè)主們的訴求，從穩(wěn)定社會大局的角度入手，督促開發(fā)商盡快履約交房。
上游新聞記者 牛泰