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2023-01-31
百余項目爛尾房業(yè)主停貸，開發(fā)商違規(guī)抽資金，銀行監(jiān)管恐力不從心
更新時間：2022-07-14 00:08:07作者：佚名
在知乎論壇上，一個題為“如何看待鄭州鋪天蓋地的爛尾樓?”的問題里，點贊最多的回答是用戶“偏偏”分享的一對鄭州年輕人的買房故事。
原本這是個愛情故事，戀愛八年的年輕人去年11月買了一套TOP4房企鄭州項目的房子，月供6300元，占了他們收入的2/3。
這是他們能承受的最高警戒線，貸款30年，幾乎超越了絕大部分人的愛情期限。
買房不到半月，女主人公薪水降到2000多；今年3月，鄭州發(fā)布救市政策，降低了首套房貸利率，兩個人一算，利息要多還36萬。
唯一安慰的是，他們將擁有一套屬于自己的房子，但很快他們得知，那個項目停工了。
那家房企不久前爆雷，在這場席卷房地產(chǎn)的風浪中，跟多家規(guī)模房企一起，遭遇了流動性危機。
這場危機如今蔓延到了像這對年輕人一樣的普通群體。
“你會看到高位接盤房地產(chǎn)泡沫的人，眼睛里的光如何從充滿希望到一點一點熄滅?！敝跤脩簟捌闭f。
有抖音用戶在小夫妻的視頻后面留言：“祥子以為努力拉車就能擁有自己的一輛車。”
而更多困在爛尾樓里的駱駝祥子們，選擇站了出來。
6月30日，江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭業(yè)主打響了停貸第一槍，業(yè)主通過公開信稱多次維權(quán)無果，要求項目方須在2022年10月底復工，否則將在2022年11月強制停貸。
之后，全國范圍內(nèi)的爛尾樓業(yè)主如星火之勢燎原，停貸名單上的項目在7月12日的一天內(nèi)，從十幾個猛增到100個，涉及十多個省市，名單上大部分是恒大、融創(chuàng)、當代、奧園、佳兆業(yè)這種已爆雷的房企樓盤。
一位網(wǎng)友說，房地產(chǎn)最弱勢的群體，終于開始反擊。
有媒體發(fā)表評論，“謹防爛尾樓盤停供風險擴散?！?/p>
停貸的法律路徑
開發(fā)商停工，無法按照購房合同約定的時間交樓，是這輪停貸風波的源頭。
開發(fā)商違約在先，看起來似乎是購房者選擇與銀行違約的一個合理理由。
但現(xiàn)實情況并非如此。
據(jù)了解，購房者違約之后，銀行會先催收，90天之后不還判為不良貸款，隨后會啟動訴訟程序，銀行可以申請拍賣房產(chǎn)，業(yè)主征信會受到影響，成為失信人。
“從購房者與銀行簽訂的《貸款合同》和《抵押合同》來看，只要購房者斷供，那么就屬于違約，因樓房爛尾主動斷供，和因為實在沒錢被迫斷供，在法律層面上，對銀行來說，沒有多大區(qū)別。”廣東東方金源律師事務所金焰律師對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析。
深圳一家商業(yè)銀行的業(yè)務人員也持同樣的觀點：“不論什么原因，銀行貸款不還就是會影響征信。大部分的征信信息自動對接自動推送給人行（中國人民銀行）的，沒法兒強行更改信用記錄，除非人行做特殊處理。”
不過這位深圳商業(yè)銀行員工介紹，在正式不良前，停貸的購房者們還是有一線生機。
“如果銀行自己要內(nèi)部處理，只能給他們做調(diào)整還款計劃的授信審批，類似于展期或者風險化解的處理方式，這種可以不用人行同意。”她說，“但就我們行來說，這種操作一方面審批很嚴，且大額的，分行也沒有權(quán)限?？傊鲅悠?，需要多方配合，強行斷供，只能如實上報，做逾期貸款處理?！?/p>
疫情期間，多家銀行曾發(fā)布政策稱“確因疫情影響可以延遲”，但每個銀行的尺度不同。此前曾有一些被迫斷供的購房者曾向昆山中信銀行申請展期，但遭到銀行拒絕，督促必須按時歸還房貸。
即便是如愿延期，購房者也要背負信譽上的后果。據(jù)了解，延期還款，就意味著這筆貸款質(zhì)量下降，五級分類上會調(diào)降為“關注”，如果背上了有關注類的貸款，就會對以后的融資造成影響。除非是特殊時期國家針對一些小微企業(yè)和企業(yè)主的特殊政策，普通購房者大多數(shù)不在其列。
金焰律師認為，購房者的苗頭不應該對準銀行?！坝捎诤贤鄬π缘囊?guī)定，購房者應該找開發(fā)商解決爛尾的問題，要求開發(fā)商履行合同，但不可能就樓房爛尾向銀行主張權(quán)利。”
同時，從根源上，是開發(fā)商違規(guī)挪用監(jiān)管賬戶的施工款造成爛尾，“業(yè)主還可以要求有關部門出臺對開發(fā)商相應的處罰措施?！?/p>
因為監(jiān)管賬戶的施工款被挪用，銀行在其中也難辭其咎，金焰律師認為：“銀行應該積極履行資金監(jiān)管義務?！?/p>
所有的風險，很多爛尾樓購房者并非不知。但他們認為，銀行在樓盤未達條件時就發(fā)放了按揭貸款，應該付出相應的責任。
購房者們拿出了依據(jù)，主要是2003年央行發(fā)布的《121號文》，內(nèi)文明確表示“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”。
但可惜，這個文件可能很難被當作法庭上的有力武器。
一家總部在深圳的商業(yè)銀行工作人員告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“《121號文》是部門規(guī)范性文件，規(guī)則的效率等級是非常低的?！?/p>
如果銀行無法為這些購房者辦理貸款展期，最后這些停貸購房者的結(jié)局是什么？
金焰律師分析：“從訴訟角度來說，如果爛尾樓業(yè)主停供，會導致銀行提起訴訟，追究業(yè)主的責任，而不是業(yè)主去起訴銀行違約；爛尾樓業(yè)主可根據(jù)商品房預售合同向開發(fā)商提起訴訟。但是如果開發(fā)商已經(jīng)資不抵債，或者沒有財產(chǎn)可供執(zhí)行，業(yè)主將會面臨打贏官司，也解決不了問題的窘境?！?/p>
也就是說，無論如何，在整個爛尾事件中沒有責任的購房者，承擔了對于他們來講非常嚴重的后果。
然而，他們依舊選擇這么做。
“潘多拉的魔盒”
正如金焰律師所說，爛尾的根源在于監(jiān)管資金的違規(guī)挪用。那么，行業(yè)風險是如何一步步轉(zhuǎn)嫁到購房者身上的呢？
內(nèi)地從香港引進的商品房預售制度，最初是為解決部分地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，一定程度上承擔了房企的融資功能。預售制帶來的預售資金，令房地產(chǎn)一直被戲稱是“空手套白狼”的行業(yè)。
正常來說，預售資金承擔了項目建設的資金來源，當預售資金被抽走，項目停滯的風險就大大增加。
開發(fā)商之所以抽走資金，除了自身系統(tǒng)的流動性問題之外，還有一些是因為前些年行業(yè)內(nèi)非常普遍的“前融”。
銀行給的開發(fā)貸，是禁止用于購買土地的，因此一些激進的開發(fā)商會選擇用項目抵押、尋找其他途徑融資，用以支付或者置換土地出讓金，這些途徑包括信托、私募、基金子公司等。
一旦開發(fā)商無法到期給信托公司等還款，資金方就有權(quán)從項目上抽走資金。
一名深圳業(yè)內(nèi)人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露，近期深圳一個維權(quán)的豪宅盤，就因前期項目抵押給了信托公司，信托公司看見房地產(chǎn)負面新聞較多，要求開發(fā)商提前還款，業(yè)主知曉后擔心預售款被抽走，于是東奔西走尋求監(jiān)管幫助。
市場較好的時候，“銀信模式”的前融曾是合規(guī)的，到了2019年7月才開始被監(jiān)管禁止。先是監(jiān)管對保險資金通過信托計劃進入房地產(chǎn)領域劃出了明確的界限，后又對主要信托公司進行“窗口指導”，要求前融不得再新增。
但有一種模式仍然可以繞過監(jiān)管，即“明股實債”的形式，資金方被包裝成項目股東，債券偽裝成股權(quán)。
直到2021年8月，自然資源部舉行了一次閉門會議。
流出的文件明確表示：“房企參與土拍和開發(fā)建設中，股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔?；蚱渌谫Y便利。”
至此，“明股實債”也被明令禁止。
目前市場上因為“明股實債”抽走資金導致爛尾的，多半是在2021年8月之前的建設項目。
“前融”的風險不言而喻，因為它讓開發(fā)商在前期就加了杠桿，一旦市場下行，開發(fā)商資金緊張，就如同打開了潘多拉魔盒，風險層級轉(zhuǎn)移，最終落到了普通人的身上。
監(jiān)管資金的漏洞
事實上，對于預售資金管理是有一整套監(jiān)管要求的。
很長一段時間，內(nèi)地對預售資金的管理相對粗糙，全國沒有統(tǒng)一的管理辦法，地方擁有較強的自主性。僅有的共同的管理思路是：留存部分資金存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)商按照節(jié)點提取，有小部分城市可以直接提取。
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，一般來說，樓盤的預售資金全程會被銀行監(jiān)管，客戶按揭貸款應回到銀行的監(jiān)管賬戶。按照監(jiān)管政策要求，提取也是必須由銀行審核，而且優(yōu)先只能用于項目本身的建設中。
原則上來講，只要銀行監(jiān)管到位，開發(fā)商資金很難被挪用，當然就不會造成爛尾。
2020年8月，昆明巫家壩CBD的一個爛尾樓盤
但在存入和提取之間，有相當大的漏洞。
“監(jiān)管賬戶只是網(wǎng)簽之前往里沖個現(xiàn)金流再提出來。市場好的時候集中開盤，開發(fā)商是可以留資金在監(jiān)管賬戶里。但是現(xiàn)在這個市場，誰還會有監(jiān)管資金在賬戶里？畢竟交錢的pos機和賬戶，是開發(fā)商提供的，又不是政府提供的。”一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的中層對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露。
他坦言，“預售監(jiān)管賬戶提取也不難，就是開發(fā)商寫個申請，總包蓋章，大家簽字就可以。各地提取政策根據(jù)現(xiàn)場進度要求不一樣，基本大多數(shù)城市封頂就可以提取90%?！?/p>
上述深圳商業(yè)銀行的員工也證實了這一點：“問題就是，銀行沒法嚴格監(jiān)管到位，比如開發(fā)商拿個合同來說要付款了，付款是付出去了，但是對方轉(zhuǎn)回給開發(fā)商自己用，銀行也很難知道?！?/p>
她還補充：“監(jiān)管資金挪用屢查屢犯，不只是房地產(chǎn)貸款，流貸也一樣。銀行權(quán)限就那么大，資金挪到其他銀行賬戶，也不能讓其他銀行來配合資金用途檢查?！?/p>
去年恒大爆雷后，地方對預售資金監(jiān)管明顯趨嚴，為了更好地保竣工、保交付，一些城市開始提高監(jiān)管資金比例，嚴控提取流程。在那之后，多家開發(fā)商再向上級“訴苦”時，多次提到了預售資金監(jiān)管問題，建議放松一些，保證資金流動。
上述大型房地產(chǎn)企業(yè)的中層透露：“其實訴苦都是假的，很多項目的監(jiān)管賬戶里早就沒錢了，為什么要提這個錢，無非是說給集團看，意思是爛尾了不是公司運營問題導致的，不是融資導致的，把鍋丟給監(jiān)管。”
“停貸潮”是否還會擴大？
購房者規(guī)模性斷供，并非此輪調(diào)控才出現(xiàn)。
商品房在中國的歷史短短幾十年，這樣的情況已經(jīng)上演不止一次。
最開始是2008年，深圳在一線城市中第一個出現(xiàn)斷供潮。當時深圳的新房均價同比2007年已跌去三成多，個別樓盤價格出現(xiàn)腰斬，許多二成或三成首付的購房者，手中攥著的房子變成了負資產(chǎn)，隨即主動斷臂。
第二次規(guī)模的斷供現(xiàn)象出現(xiàn)在2014年，浙江杭州、福建寧德、廣州等地出現(xiàn)棄房斷供，當時幾乎所有的業(yè)主都聲稱“無力還款”。
自己對比可以發(fā)現(xiàn)，2008年的斷供和當下的斷供更為相似，都發(fā)生在一輪樓市周期的低谷。
但不少業(yè)內(nèi)人判斷，如今的房價早已遠超2008年，因此這波斷供的影響可能會更大。
接下來購房者主動停貸的情況是否還會繼續(xù)擴大？
中國城市經(jīng)濟研究院副院長宋丁表示：“估計下一步還會有更多的省市以及更多的樓盤加入到這種集體停貸的風潮中來?！?/p>
“業(yè)主們在集體停貸行動中的違約，這個的確是事實，不必否定，但我要強調(diào)的是，這次的事態(tài)不能停留在處置業(yè)主違約的慣性思維中，因為，形勢已經(jīng)發(fā)生重大變化?！?/p>
他說，如果解決這個問題不從糾正房企率先違約停工爛尾起步，不從銀行可能的資金監(jiān)管漏洞起步，不從地方政府急于批地長期依賴土地財政起步，不從解決中國房地產(chǎn)長期以來對金融安全造成的負面壓力起步，就無法真正解決所謂業(yè)主們的集體停貸問題?！皬娦邪凑占扔心Ｊ饺ヌ幹?，只會激化社會矛盾，為房地產(chǎn)埋下更多不良成長的伏筆?！?/p>
鄭州的那對年輕夫妻說，他們因為房貸壓力，平時在菜市場想買塊肉都舍不得。但因為女主人公懷孕，必須補充營養(yǎng)，幾天前，他們決定去商場吃頓好的。在鏡頭面前，準媽媽興奮地說：“半年沒來過商場了，今天是周末，人超級多?！?/p>
網(wǎng)上有評論質(zhì)疑，為什么這些年輕人要用超過一半的收入去負擔過百萬的房貸？為什么要買新房不買二手房？為什么房企爆雷都那么久了，還不知道避開？是誰給他們的勇氣？
但更多的人站到對面，指責這種“受害者有罪論”。
政策的瞬息萬變和信息繭房沒有壓垮他們，他們想要的，只是和祥子類似，通過努力工作，同時把物欲壓抑到極點，最終換來一套祖祖輩輩印在血液里的重要物品——一間可以棲息的屋子。