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2023-01-31
基金調(diào)整估值、?業(yè)主“停貸”發(fā)酵，地產(chǎn)股何時能見“黎明”？
更新時間：2022-07-15 09:01:29作者：未知
基金調(diào)整估值、網(wǎng)傳業(yè)主“斷供事件”持續(xù)發(fā)酵，讓已在困境中掙扎許久的房企，處境可能變得更為艱難。
第一財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，近期多家基金公司已經(jīng)開始調(diào)整部分地產(chǎn)股估值。財通基金7月13日公告，自12日起，將持有的世茂集團(tuán)、中國澳園中國按照1.34港元、0.354港元估值。此外，融創(chuàng)中國的估值，也已被基金調(diào)整。
而花旗7月13日在一份研報中稱，截至7月12日，全國22個城市的35個住宅項目購房者已經(jīng)決定停止償還按揭貸款，原因是建樓工期拖延和房產(chǎn)價格下跌。7月14日地產(chǎn)行業(yè)開盤即跌。截至收盤，Wind房地產(chǎn)開發(fā)板塊的104只地產(chǎn)A股中的91只個股下跌，天保基建下跌9.55%，中交地產(chǎn)下跌7.34%，深物業(yè)A下跌7.09%。年初至今，44只地產(chǎn)A股跌幅超過10%。
在地產(chǎn)股下跌的同時，是大面積的破凈，而已經(jīng)公布2022年半年報預(yù)告的A股地產(chǎn)股中，超過70%的凈利潤同比下跌。隨著樓市政策松綁，按揭利率降至歷史低位，下半年地產(chǎn)行業(yè)是否能迎來黎明？
地產(chǎn)股大面積破凈
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至7月14日收盤，滬深兩市共有339只個股破凈。按申萬所屬一級行業(yè)劃分，破凈股集中在房地產(chǎn)、銀行、鋼鐵等行業(yè)。其中房地產(chǎn)以56家的破凈總數(shù)排在首位，破凈家數(shù)占滬深地產(chǎn)股總數(shù)的42.1%；銀行以36家居次，占滬深銀行股總數(shù)的85.7%。
具體來看，滬深兩地共有14只地產(chǎn)股市凈率低于0.5倍，其中市凈率最低的為榮盛發(fā)展，市凈率為0.31倍；其次是ST泰禾，市凈率0.32倍，而福星股份、金科股份、世茂股份市凈率均未及0.4倍。
港股方面也呈現(xiàn)相似情況。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，港交所上市的地產(chǎn)行業(yè)（包括已經(jīng)停牌的個股）302只個股中，共計219只個股破凈，破凈比例達(dá)到72.5%，其中167只個股市凈率跌破0.5倍，74只跌破0.2倍，23只跌破0.1倍。
記者注意到，多家基金公司已經(jīng)開始著手調(diào)整估值。
就在7月13日，財通基金公告稱，自12日起，將投資組合所持有的停牌股票世茂集團(tuán)按照1.34港幣進(jìn)行估值，停牌股票中國奧園按照0.354港幣進(jìn)行估值。
無獨有偶，匯添富也對旗下基金匯添富中證港股通高股息投資指數(shù)發(fā)起式證券投資基金（LOF）所持有停牌股票中國奧園按照0.354港幣進(jìn)行估值。
此外，同樣在13日，中融基金的中融滬港深大消費主題靈活配置混合型發(fā)起式證券投資基金所持有的融創(chuàng)中國，也按照1.37元港幣/股進(jìn)行估值。
值得注意的是，上述滬深57只破凈地產(chǎn)股中，35只個股一季度凈利潤同比下跌。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，榮盛發(fā)展一季度凈利潤總比下跌226.59%，ST海投下跌319%，陽光城下跌441.38%，華遠(yuǎn)地產(chǎn)下跌472.86%，我愛我家下跌239.65%，金科股份下跌138.18%。
根據(jù)滬深兩地部分地產(chǎn)上市公司已披露的業(yè)績預(yù)告，今年上半年，超過70%的凈利潤同比下跌，17只個股凈利潤同比下跌超過100%。其中財信發(fā)展凈利潤同比下跌6824.5%，粵泰股份同比下跌1376.89%，皇庭國際同比下跌1198.96%，京能置業(yè)同比下跌831.27%，陽光股份同比下跌579.25%。
下半年地產(chǎn)景氣度可否修復(fù)？
去年下半年以來，地產(chǎn)景氣持續(xù)下滑；6月隨著疫情受控，地產(chǎn)景氣恢復(fù)較好，30城地產(chǎn)銷售同比跌幅收窄至-6.4%。央行最新調(diào)查問卷顯示，今年二季度認(rèn)為“未來3個月預(yù)計增加購房支出”和“預(yù)期未來房價上漲”的占比分別降至16.9%、16.2%，均從2017年底以來持續(xù)回落。
7月上旬，中信證券跟蹤樣本城市新房銷售5.9萬套，同比下降45.2%，6月下降11.2%，5月下降45.9%；跟蹤樣本城市二手房銷售2萬套，同比下降14.4%，6月下降2%，5月下降19.7%。
中信證券認(rèn)為，銷售走弱的原因包括，開發(fā)企業(yè)為了沖上半年銷售業(yè)績，盡最大努力在6月推貨，造成7月初可銷售資源不足。各地散發(fā)的疫情，影響了居民的置業(yè)信心。局部出現(xiàn)房屋延期交付問題，影響了消費者對新房購置的信心，也使得二手交易的恢復(fù)明顯好于一手。
中信證券認(rèn)為，七月初的市場下行，進(jìn)一步說明地產(chǎn)市場復(fù)蘇并不穩(wěn)固。因為信用仍未修復(fù)，大多數(shù)企業(yè)可能面臨融資進(jìn)一步收緊，故而企業(yè)投資行為很難短期修復(fù)。未來，市場仍將沿著先銷售、后投資、最后信用的步驟復(fù)蘇。
中信證券并稱，目前按揭貸款利率仍有明顯的下降空間，因城施策的空間依然不小，且交付問題、信用問題、投資問題、拿地問題交織，也意味著政策有加碼的意愿。對流動性困難的企業(yè)更直接的支持；進(jìn)一步因城施策，下調(diào)按揭貸款利率和首付比例；化解爛尾樓，保障交付，是目前階段最能恢復(fù)市場信心的政策可能選項。
華泰證券認(rèn)為，房地產(chǎn)融資總量仍在收縮，結(jié)構(gòu)問題突出，央國企和少數(shù)頭部民企已經(jīng)恢復(fù)信用擴(kuò)張，預(yù)計政策與銷售的共振將在第三季度出現(xiàn)。
國盛證券則表示，從政策端看，近半年來雖然200多城放松地產(chǎn)調(diào)控 但核心約束并未明顯松動；從需求端看，預(yù)期惡化、杠桿高企、人口壓力共同壓制居民購房需求；從供給端看，房企資金鏈緊張未有明顯緩解。
因此國盛證券認(rèn)為，往后看，穩(wěn)增長必須避免地產(chǎn)“硬著陸”，下半年地產(chǎn)政策仍有望進(jìn)一步實質(zhì)性松動，地產(chǎn)景氣度也有望逐步修復(fù)、但幅度可能偏弱，預(yù)計全年地產(chǎn)銷售增速可能仍有-10%到-20%的跌幅。