2023成都積分入學(xué)什么時候開始申請
2023-01-31
最高法判例：開發(fā)商未按期交房，購房人可以停貸
更新時間：2022-07-15 09:02:03作者：佚名
開發(fā)商未按期交房，還要返還購房者的首付款，返還購房者支付給銀行的貸款本息，賠償占用購房者首付款的利息，以及賠償各種約定的罰款。案例受理費一般由開發(fā)商全額支付
文｜劉建中 陳汐
2022年6月30日，一封來自江西景德鎮(zhèn)的《強制停貸告知書》帶動數(shù)十個樓盤的業(yè)主加入了這場“爛尾樓停貸”風(fēng)潮。此風(fēng)潮引發(fā)各種討論，討論熱點之一是，爛尾樓業(yè)主單方面決定停貸，是否合法？
民營房企資金緊張早已不是新聞，由此引發(fā)的項目逾期交付、減配交付、爛尾等現(xiàn)象也司空見慣。面對權(quán)益受損，購房者維權(quán)的法律依據(jù)是什么？
如果房地產(chǎn)項目未按期交付，購房者可以通過法律途徑與開發(fā)商解除《商品房預(yù)售合同》。因為《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因“合同目的無法實現(xiàn)”亦會被解除。此后的還款責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。
如此看來，只要開發(fā)商未按期交房，購房者不必承擔(dān)還款責(zé)任。購房者停止貸款也是合法的、正當(dāng)?shù)?。但是很多銀行的《貸款合同》中往往有條款明確約定：如果《貸款合同》解除后開發(fā)商不還錢，購房者應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任。
如果銀行《貸款合同》中的此條款有效，那么在開發(fā)商不向銀行還款的條件下，購房者仍然需要承擔(dān)還款的連帶責(zé)任。
司法實踐中的爭議在于：此等條款對于購房者是否有約束力。
2020年12月3日，最高人民法院（下稱“最高法”）以個案判決的形式給出了明確解答，保護了購房者權(quán)益。
最高法的解答
王某等三人與建行青海分行、第三人青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金融借款合同糾紛案【（2019）最高法民再245號】歷經(jīng)一審、二審，最終由最高法審判委員會討論決定。
該案的評析和判決，對處理購房者、貸款銀行以及開發(fā)商之間因按揭貸款產(chǎn)生的糾紛，具有很強的指導(dǎo)意義。
最高法的裁判要旨有兩點：
這里的第2點非常重要，也是解決爭議的關(guān)鍵。最高法認(rèn)為，“根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條‘提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效’之規(guī)定，該條款對王忠誠等三人不具有拘束力?！?/p>
筆者在中國裁判文書網(wǎng)上查閱了2021年至今100余份關(guān)于此類案件的法院判決書。這些判決書涉及貴州省貴陽市、遵義市、六盤水市，湖北省宜昌市，湖南省岳陽市、廣東省廣州市、深圳市、佛山市、東莞市，山東省煙臺市，陜西省咸陽市，河南省鄭州市等。
在這100余份判決中，《商品房預(yù)售合同》被解除后，各地法院都依據(jù)最高法的判例，裁定購房者無需承擔(dān)還款責(zé)任，也會判開發(fā)商返還購房者首付款、其他已付款以及賠償違約金。
在查閱的案例中，有些銀行不服法院的一審判決，上訴請求購房者向銀行償還相應(yīng)的貸款利息、罰息。二審依然維持原判，駁回了銀行的請求。
但是筆者發(fā)現(xiàn)，的確存在很多案例，雖然開發(fā)商逾期交付，但法院判決《商品房預(yù)售合同》和《借款合同》不能解除。這是為什么？
什么情況下，購房者無法退房停貸？
筆者查詢判例，發(fā)現(xiàn)購房者無法退房停貸往往由于以下幾個原因。
第一種，不可抗力導(dǎo)致無法施工的時間需要扣除，交付時間順延。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，包括疫情、惡劣天氣、環(huán)境污染防治等。
參考案例：（2021）贛0302民初3597號，法院認(rèn)為：“萍鄉(xiāng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和萍鄉(xiāng)市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)局相關(guān)文件已明確，本案被告因疫情不可抗力延期交房的期限為3個月。......本案中，雙方約定的交房時間為2020年12月30日，適用不可抗力的時間為3個月，即被告最遲交房時間應(yīng)為2021年3月30日?！?/p>
如果扣除不可抗力的影響，交付逾期時間尚未超過雙方約定的解約時間，《商品房買賣合同》自然無法解約。
第二種，合同解除權(quán)過期。購房者要知道，合同解除權(quán)存在期限，超出期限后解除權(quán)就不復(fù)存在了。
《商品房買賣合同司法解釋》第11條第2款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！?/p>
參考案例：（2021）蘇0830民初3023號，“本案的爭議焦點是原告陸某、胡某主張的合同解除事由能否成立，合同解除權(quán)是否已經(jīng)超出除斥期間（法律術(shù)語，即存續(xù)期）。”
法院認(rèn)為：“本案中，原被告雙方約定在2015年12月30日前交付案涉房屋，逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同，兩原告于2021年5月21日向本院提起訴訟，要求解除商品房買賣合同，已經(jīng)超出除斥期間，解除權(quán)已經(jīng)消滅。故兩原告提出解除原被告之間簽訂的《商品房買賣合同》的訴訟主張缺乏事實和法律依據(jù)，本院依法不予支持?！?/p>
第三種，補充協(xié)議中另有約定?！渡唐贩抠I賣合同》補充協(xié)議是合同的一部分，具有法律效力。
參考案例：（2021）津01民終2202號，本案的主要爭議焦點是，韓某與X公司簽訂的《天津市商品房買賣合同》補充協(xié)議第五條中“逾期超過90日的合同繼續(xù)履行”效力問題。如果補充協(xié)議第五條有約束力，那么即使房屋逾期，《商品房買賣合同》繼續(xù)履行，購房者沒有解除合同的權(quán)力。
一審和二審法院都認(rèn)為：“關(guān)于該條款中‘逾期超過90日的合同繼續(xù)履行’的約定，與商品房買賣合同制式樣本中可選擇的逾期交房違約責(zé)任承擔(dān)方式相符，系雙方對違約責(zé)任承擔(dān)作出的明確約定，且不構(gòu)成免除提供格式條款一方責(zé)任或排除對方主要權(quán)利，合法有效，對雙方具有約束力。”
一審法院判決：“駁回原告韓某的全部訴訟請求”。《商品房買賣合同》沒能被解除。二審法院認(rèn)為：“一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持?！?/p>
對于這個案例，也有律師提出異議，認(rèn)為《天津市商品房買賣合同》補充協(xié)議第五條是“典型的格式條款，顯失公平”。
購房者維權(quán)時需要注意以上三種情況。
如果樓盤停工爛尾，但樓盤還沒有到約定的交付時間呢？
樓盤爛尾，購房者怎么辦？
樓盤停工爛尾對購房者的傷害遠(yuǎn)大于逾期交付，這時購房者應(yīng)該怎么辦？
廣東宏安信律師事務(wù)所高級合伙人徐劍文律師在解決房屋買賣合同糾紛上經(jīng)驗豐富，他解釋：
“如果確認(rèn)項目爛尾，首先要看是否到了約定的交房時間。如果已經(jīng)到了交房時間，要看房屋買賣合同有沒有約定在達(dá)到交房時間后多長時間，購房者可以解除房屋買賣合同?！?/p>
“如果已經(jīng)到了交房時間，而且有明確約定可按約定執(zhí)行。如果沒有約定或者約定不明的情況之下，可以通過發(fā)函給開發(fā)商，要求他在三個月內(nèi)交付符合法定條件和約定條件的房屋。如果在三個月內(nèi)不能夠交付房屋，購房者就可以主張解除房屋買賣合同。可以將開發(fā)商和銀行同時列為被告，向人民法院提起訴訟，請求一并解除《購房合同》和《貸款合同》。”
如果項目確定爛尾，但此時還沒達(dá)到合同所約定的交房時間呢？
徐劍文律師說：“如果開發(fā)商已經(jīng)以事實行為表明不再履行合同或者無法履行合同，購房者也可以解除合同。但是，這些情況一般要求開發(fā)商已經(jīng)進入破產(chǎn)清算程序。在這種情形下，即使未到合同約定的交房時間，也可以解除合同，主張退房?！?/p>
購房者肯定還有其他各種各樣的擔(dān)心。比如，雖然解除了《購房合同》和《貸款合同》，如果開發(fā)商資金緊張，會不會先還銀行的錢，或者工程價款，而不還自己支付的房款呢？
徐劍文律師解釋：“這個問題最高法有明確的答復(fù)，就是《最高人民法院就處置濟南采石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復(fù)》，在第2條中明確了。如果房屋爛尾了，購房者選擇退房，購房款優(yōu)先于工程價款、銀行的抵押權(quán)，而非作為普通債權(quán)受償?！?/strong>
這就是說，開發(fā)商應(yīng)該優(yōu)先返還購房者的購房款。但是，購房者已經(jīng)支付給銀行的利息還能返還嗎？
按照法律程序，開發(fā)商除了要優(yōu)先返還購房者的首付款，還應(yīng)優(yōu)先返還購房者支付給銀行的貸款本息，賠償占用購房者首付款的利息，以及賠償購房者各種約定的罰款。此外，案例受理費一般由開發(fā)商全額支付。
關(guān)注“財經(jīng)十一人”視頻號
作者為《財經(jīng)》產(chǎn)業(yè)研究中心研究員，編輯：劉建中