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2023-01-31
《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》出臺在即，重點推進(jìn)21項工作任務(wù)
更新時間：2023-01-13 17:08:19作者：智慧百科
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 李愿 北京報道
傳播甚廣的《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》首次得到官方證實。
1月13日，新華社發(fā)布的信息顯示，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》（下稱《方案》），以引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，推動行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
據(jù)了解，該《方案》按照穩(wěn)當(dāng)前也利長遠(yuǎn)的思路，通過短期針對性措施和中長期制度性安排，圍繞“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四個方面，重點推進(jìn)21項工作任務(wù)。主要內(nèi)容有：加快新增1500億元保交樓專項借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃、設(shè)立全國性金融資產(chǎn)管理公司專項再貸款、設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃、合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期、完善針對30家試點房企的“三線四檔”規(guī)則、設(shè)定優(yōu)質(zhì)房企條件但沒有具體名單……
此前披露的信息顯示，金融監(jiān)管部門針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，重點關(guān)注三個目標(biāo)：一是阻斷、弱化風(fēng)險外溢；二是維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益；三是支持剛性和改善性住房需求。
“下一步，金融部門要深入領(lǐng)會貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署，深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化，優(yōu)化完善住房金融服務(wù)，逐步推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?！毖胄懈毙虚L潘功勝表示。
持續(xù)推進(jìn)重點工作任務(wù)落地
在中央經(jīng)濟(jì)工作會議將房地產(chǎn)置于“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”部分且較大篇幅進(jìn)行闡述等背景下。近期，金融監(jiān)管部門已經(jīng)采取了多項行動，努力促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)。
1月10日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，研究部署落實金融支持穩(wěn)增長有關(guān)工作。其中，有關(guān)房地產(chǎn)的表述引起市場較大關(guān)注。此次會議是2023年首次信貸工作座談會，且提出了開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項行動。
“信貸工作座談會中提及較多的依然是房地產(chǎn)，這也說明，房地產(chǎn)是2023年金融信貸投放的重中之重，體現(xiàn)了高層對于房地產(chǎn)融資的重視和支持?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，對于上述《方案》中提到的主要措施，不少內(nèi)容在2022年11月21日召開的信貸工作座談會上就做出了部署安排或已階段性落地，如保交樓專項借款、保交樓貸款支持計劃、合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期等，但未有具體文件進(jìn)行明確。
2022年11月23日發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱“金融16條”）明確，支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。
在此之前，早在2022年9月，首批2000億元專項借款資金啟動，目前資金已基本投放至項目。此次新增的1500億元保交樓專項借款正在緊密推進(jìn)，不少地方披露有項目審批已通過，后續(xù)有待投放至具體項目。
對于保交樓貸款支持計劃，潘功勝介紹稱，將于3月31日前，面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工作。據(jù)悉，保交樓貸款支持范圍包括兩個方面：一是為“保交樓”專項紓困政策提供配套融資；二是推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險，支持已出售、但逾期未交付，并經(jīng)過金融管理部門認(rèn)定的項目加快建設(shè)交付。
針對各銀行較為關(guān)注的房地產(chǎn)貸款集中度管理問題，潘功勝也曾明確，將房地產(chǎn)貸款集中度管理的過渡期延長兩年。
增量舉措推動化解優(yōu)質(zhì)房企風(fēng)險
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，《方案》中也有部分任務(wù)為首次提出，如設(shè)立全國性金融資產(chǎn)管理公司專項再貸款、設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃。
“金融16條”提出，鼓勵金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險管理等方面的經(jīng)驗和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險化解模式，推動加快資產(chǎn)處置。
事實上，在此之前，金融資產(chǎn)管理公司在紓困房企方面已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗。如，截至2022年8月末，中國信達(dá)已落地房地產(chǎn)風(fēng)險化解項目20個，投放金額102.85億元，保障12335套商品房按期交付；截至2022年10月末，中國華融正在推動中的房企紓困項目有16個，預(yù)計相關(guān)項目將實現(xiàn)上下游供應(yīng)商10.74億元工程款、材料款順利清償，并保障22548套商品房按期交付，帶動256.89億元項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
AMC人士解釋稱，房地產(chǎn)項目資本消耗重、回收周期長，AMC資金有限是設(shè)立全國性金融資產(chǎn)管理公司專項再貸款的主要原因，“未設(shè)定具體規(guī)模，或意味著金融資產(chǎn)管理公司將在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解方面發(fā)揮更大作用。”
設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，也是《方案》中增量舉措之一，該資金支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。2022年以來，不少地方已經(jīng)出手房源收購工作，如山東濟(jì)南、浙江湖州、河北邯鄲等。2022年12月，山東濟(jì)南啟動第二批房源收購工作，據(jù)介紹住房租賃市場已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，濟(jì)南將完善住房保障體系，培育發(fā)展住房租賃市場。
值得注意的是，上述措施均是從供給端優(yōu)化防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，而如何有效激活需求也是引導(dǎo)樓市盡快企穩(wěn)回暖的重要保障。在“資產(chǎn)激活”行動中，提出了通過優(yōu)化政策激活合理需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售等，著力改善經(jīng)營性現(xiàn)金流。
“下一步政策工具箱在放寬購房條件、降低首付成數(shù)、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。其中，引導(dǎo)5年期以上LPR報價進(jìn)一步下調(diào)，持續(xù)降低居民房貸利率是關(guān)鍵所在?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，預(yù)計今年年中前后房地產(chǎn)市場有望出現(xiàn)趨勢性回暖，推動頭部房企風(fēng)險實質(zhì)性轉(zhuǎn)向收斂。
此外，對于外界關(guān)注的系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企名單，《方案》僅設(shè)定了優(yōu)質(zhì)房企條件，如經(jīng)營規(guī)模較大、覆蓋區(qū)域較廣等，但沒有具體名單，金融機(jī)構(gòu)可自主把握。