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2023-01-31
拒交業(yè)主公共收益幾百萬的物業(yè)公司，更換起來為何困難重重
更新時間：2022-07-15 18:38:40作者：佚名
（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“換物業(yè)真的太難了。”近日，上海春申華麗家園多位業(yè)主向觀察者網(wǎng)反映，綠嵐物業(yè)服務的四年時間里，小區(qū)樓棟大門失靈、地下水管破裂、消防設備成擺設、景觀河道淤堵、維修基金未開通、電梯長期故障、200多戶業(yè)主家漏水等問題無人處理。
在與物業(yè)多番溝通無效后，業(yè)委會于2022年2月啟動相關程序提議更換物業(yè)，并計劃于3月13日開箱唱票，但受疫情因素延遲至6月8日。開箱當天，物業(yè)、業(yè)委會、居委會、房辦等相關人員均有出席，確認開箱數(shù)據(jù)真實可靠。
征詢統(tǒng)計中，402票表決票中，有260票選擇重新公開招投標，占比64%。
業(yè)主集體收益無法進賬
長達4年未開通的維修基金，是促使小區(qū)業(yè)主更換物業(yè)的重要因素之一，但這一切都從綠嵐物業(yè)違規(guī)進駐華麗家園說起。
由于以招投標第五名的身份拿下華麗家園小區(qū)物業(yè)一職，綠嵐物業(yè)并不受住房制度改革領導小組辦公室（以下簡稱為“房辦”）認可，并出于資金安全考慮被房辦凍結(jié)了華麗家園的維修基金。
維修基金被稱為“房子養(yǎng)老金”，指大修更新儲備基金，是專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備期滿后大修、更新、改造的資金，一般由業(yè)主在交房前存入房屋專項維修資金專戶。
換句話說，房辦凍結(jié)華麗家園維修基金，原是為了保證這部分資金的使用安全。
據(jù)了解，綠嵐物業(yè)是在2018年7月1日進駐華麗家園的。由于一些歷史遺留問題，開發(fā)商將擁有產(chǎn)權的AB車庫收益轉(zhuǎn)給了小區(qū)全體業(yè)主，以此來抵充原來欠費。但由于業(yè)委會是群眾組織，沒有法人代表、銀行賬戶，所以小區(qū)共同支出和收益一般是物業(yè)代繳、代收后，再轉(zhuǎn)入維修基金賬號。無奈受賬號凍結(jié)影響，這筆賬款就一直躺在綠嵐物業(yè)的賬戶上，時間跨度長達4年。
此外，物業(yè)負責人張經(jīng)理表示，“小區(qū)現(xiàn)有500輛車不到，200元的固定停車費，公共收益的分成比例是25%和75%?！?/p>
按500輛車粗略計算，小區(qū)每月進賬10萬元停車費，一年下來就是120萬元，綠嵐物業(yè)服務小區(qū)4年時間總代收費用約480萬元。按照75%分成給業(yè)主計算，華麗家園全體業(yè)主應進賬360萬元。
不過，在綠嵐物業(yè)進駐后，上述合同條款就發(fā)生了更改。據(jù)現(xiàn)業(yè)委會表示，在未經(jīng)業(yè)主大會同意的情況下，原業(yè)委會和現(xiàn)物業(yè)私自更改合同條款，將251輛以上停車費劃撥給綠嵐物業(yè)。
也就是說，華麗家園全體業(yè)主的收益在合同更改后蒸發(fā)了約180萬。
但即使只剩下一半，仍然無法轉(zhuǎn)入全體業(yè)主的賬戶之中，這是因為綠嵐物業(yè)遲遲不推進維修基金賬戶的啟動。據(jù)悉，房辦在2019年承認了綠嵐的物業(yè)身份，并于2021年的12月7日在維修基金開通的程序上蓋章簽字。
業(yè)委會表示，在房辦蓋章后，“只剩下最后一個流程，就是物業(yè)法人劉衛(wèi)國前往建行開通賬戶?！钡肽甓噙^去了，賬戶遲遲未開通，需要維修的200多戶業(yè)主只能繼續(xù)等。
偷稅漏稅的“被告人”綠嵐物業(yè)
事實上，華麗家園并不是第一個和綠嵐物業(yè)存在財務糾紛的小區(qū)。
2018年，由于綠嵐物業(yè)一直未公開過2016、2017年小區(qū)停車花名冊、停車費收費明細、30%代管賬及明細賬、物業(yè)維修基金代管賬以及相關會計憑證的復印件，閔行區(qū)水清苑小區(qū)的業(yè)主將綠嵐物業(yè)告上法庭。
判決書顯示，業(yè)委會與綠嵐物業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》約定，小區(qū)公共收益包括固定停車費、臨時停車費、附房租金及其他公共收入由物業(yè)企業(yè)代管，經(jīng)費收支賬目每3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督；綠嵐物業(yè)公司應及時向業(yè)主公告本管理區(qū)域內(nèi)的重大物業(yè)事項，每6個月公布一次專項維修資金和按實結(jié)算項目的費用收支賬目。
上海市閔行區(qū)人民法院表示，根據(jù)上述約定，原告據(jù)此要求被告公開水清苑小區(qū)2016年、2017年停車費收費明細及憑證、2016年、2017年公共收益的30%明細賬、憑證、2016年、2017年物業(yè)維修基金使用情況及相關資料、項目合同、代管賬目及明細的訴訟請求，合法有據(jù)，予以支持。
除了不公開小區(qū)費用收支賬目外，綠嵐物業(yè)還曾因偷稅漏稅被稅務局處罰。
2019年8月23日，國家稅務總局上海市稅務局第一稽查局向綠嵐物業(yè)發(fā)出稅務行政處罰決定書，列舉綠嵐物業(yè)的違法事實：2017年4月綠嵐物業(yè)收到臨時停車費1100元，未計入收入，未申報納稅；綠嵐物業(yè)2016年至2018年出租鋁合金倉庫取得房屋租賃收入81600元，未計入收入，未申報納稅；綠嵐物業(yè)2017年12月收到業(yè)委會代業(yè)主支付的物業(yè)費22349.80元，未計入收入，未申報納稅；2016年至2018年，綠嵐物業(yè)將小區(qū)公益性收入按比例支付給業(yè)委會，共計258664.23元，計入綠嵐物業(yè)成本，在企業(yè)所得稅稅前列支，未做納稅調(diào)整。
據(jù)此，國家稅務總局上海市稅務局第一稽查局作出處罰決定：綠嵐物業(yè)應補繳營業(yè)稅、增值稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅稅款百分之五十的罰款計47473.07元。
值得一提的是，國家稅務部門對綠嵐物業(yè)作出追繳所得稅、處以罰款的決定，綠嵐物業(yè)并未提出行政復議，而是履行了行政處罰決定書內(nèi)容。換句話說，綠嵐物業(yè)對其稅務違法事實不持異議且愿意接受處罰。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，上海綠嵐物業(yè)管理有限公司成立于2006年4月10日，經(jīng)營范圍包括物業(yè)管理、建筑裝潢、園林綠化、安裝與維修等，法定代表人是劉衛(wèi)國，注冊資本500萬元，實繳資本50萬元，參保人數(shù)12人，公司人員規(guī)模小于50人。
“這合理嗎？”業(yè)主馬悅告訴觀察者網(wǎng)，華麗家園有超600戶居民，居住人口近2000名。按綠嵐提供給物業(yè)咨詢服務公司的報表，服務人員有24名。但其中17名是退休工，7名是外包人員，實際上小區(qū)常駐人員只有物業(yè)經(jīng)理和幾名保安。綠嵐物業(yè)如何通過12名員工管理好小區(qū)的服務，更何況綠嵐物業(yè)在上海管理多達9個小區(qū)。
“前段時間，綠嵐物業(yè)就曾因小區(qū)內(nèi)消防設備成擺設被消防罰款，”業(yè)主沈女士表示，“小區(qū)的消防設施完全癱瘓了，如果現(xiàn)在一不小心發(fā)生火災，只能等消防隊救火?！鄙蚺炕貞?，在年初疫情期間，小區(qū)曾在三號門附近發(fā)生過一個小火災，救火的是志愿者，救火的設備是小區(qū)業(yè)主洗車用水?！艾F(xiàn)在想起來都是后怕的，這就是我們?yōu)槭裁茨敲磸娏业南胍獡Q掉綠嵐物業(yè)的原因?！?/p>
如何更換物業(yè)公司
受新冠疫情影響，業(yè)主對物業(yè)服務的認識不斷增強，想要換掉擺爛物業(yè)的業(yè)主也越來越多。據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)查業(yè)主對疫情下物企服務評價的過程中，有43%的業(yè)主支持更換掉現(xiàn)管的小區(qū)物業(yè)。
但落在執(zhí)行上，大部分人對更換物業(yè)的流程一頭霧水。
觀察者網(wǎng)了解到，從流程上看，更換物業(yè)的第一步是成立業(yè)委會。具體來看，業(yè)委會的成立需要經(jīng)過較為復雜的流程，比如需要所在街道主管部門的審批，所屬居委會的參與等等，同時在這個過程中需要成立籌備小組、開始籌備工作、召開大會選舉委員籌備小組等流程，主要難點會體現(xiàn)在業(yè)主因為工作原因、精力問題對此熱度不高，導致難動員、難成立。
此外，也有一些小區(qū)因為入住率不夠、后幾期還未交房、部分業(yè)主出租房產(chǎn)等諸多客觀因素，不滿足所屬主管部門認為的成立業(yè)委會的條件。
成立業(yè)委會后，業(yè)委會需要對更換物業(yè)一事召開業(yè)主大會公開投票。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主大會會議召開前十五日，由業(yè)主委員會將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告，公告期間，業(yè)主可向業(yè)主委員會提出對公告內(nèi)容的意見和建議。
北京煒衡（上海）律師事務所合伙人鞠秦儀律師認為，更換物業(yè)事宜實質(zhì)是涉及小區(qū)集體利益的事情，自然需要通過集體審議議案后投票這一民主流程而做出決定，而最終結(jié)果如何本質(zhì)上還是取決于哪方利益占大多數(shù)。業(yè)委會根據(jù)自身的職責，需要通過議案和多方宣傳的方式準確向業(yè)主傳達清楚更換物業(yè)的必要性，比如現(xiàn)管物業(yè)存在什么問題，更換物業(yè)會給業(yè)主帶來哪些可能的損失和可預見的利益。
而這往往也是最難的部分。鞠秦儀律師認為，在這個實際操作過程中，業(yè)委會成員或者熱心的業(yè)主往往需要跑遍小區(qū)每個角落、挨家挨戶解釋更換物業(yè)的優(yōu)劣點和流程，耗費相關人員大量的時間精力，“更難的是，這些優(yōu)劣點在很多業(yè)主看來是可有可無的?！?/p>
值得注意的是，根據(jù)《民法典》第278條：“業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決?！逼渲?，多數(shù)事項應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
也就是說，參與業(yè)主大會的業(yè)主要達到2/3，且現(xiàn)場2/3的業(yè)主中有一半要投票通過。
業(yè)主大會通過后，業(yè)委會可以通過公開招投標、邀請招標和直接指定三種方式確定物業(yè)公司。
克而瑞物業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨認為，小區(qū)換物業(yè)有幾重難點，明面上的需要滿足業(yè)委會成立或召開業(yè)主大會的條件，還需要街道等參與。但另一方面，業(yè)主對選聘物業(yè)公司沒經(jīng)驗，也不一定能達成共識，部分業(yè)委會成員有可能被收買，造成整個過程比較復雜，也充滿不透明因素。
“之所以會頻繁出現(xiàn)換物業(yè)難的聲音，是因為從根源上來說，物業(yè)的服務大同小異，服務過程中的瑕疵還不足以逼迫所有的業(yè)主站出來共同推動更換物業(yè)，也就造成一部分人愿意、一部分人不愿意，導致利益博弈?！本锨貎x分析稱，“大家對于公共利益的判斷和容忍程度是不一樣的?！庇袠I(yè)主認為物業(yè)收費底高于一切，有業(yè)主認為服務質(zhì)量較為重要，在多種意見面前，投票是目前最合理的解決方式。
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