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本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌

2022年上半年，超180個城市出臺了近500次房地產(chǎn)調(diào)控政策，力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。政策暖風(fēng)下，樓市艱難爬坡。

7月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布6月70城房價數(shù)據(jù)顯示，一手房和二手房價格環(huán)比上漲的城市分別為31個、21個，均比上月增加6個。

不過，樓市復(fù)蘇還有一段路要走。同比來看，70個大中城市中，21個城市一手房價格上漲，12個城市二手房價格上漲，一、二手房價格同比上漲的城市分別比上月減少2個和1個。

中指研究院認(rèn)為，4月以來，信貸政策持續(xù)改善以及各地高頻優(yōu)化樓市政策，標(biāo)志著地產(chǎn)政策進(jìn)入實質(zhì)性放松階段。對比歷史周期，政策進(jìn)入實質(zhì)性寬松到市場企穩(wěn)恢復(fù)一般需要兩個季度左右，本輪市場企穩(wěn)恢復(fù)尚需一定時間。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

成都房價持續(xù)領(lǐng)漲，三線城市岳陽領(lǐng)跌

6月份，31城一手房價格環(huán)比上漲，成都再次領(lǐng)漲全國，環(huán)比漲幅為1.3%，連續(xù)3月居漲幅榜榜首；杭州、北京、青島、上海分列漲幅榜第2-5位，漲幅為1%、0.8%、0.6%、0.5%。同比來看，房價上漲的城市有21個，漲幅最大的五個城市依次為杭州、北京、銀川、成都、西安，同比漲幅分別為6.3%、5.8%、4.7%、4.5%、4.2%。

值得一提的是，成都不僅新房漲勢強勁，二手房漲幅也領(lǐng)先，6月環(huán)比上漲了2%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，成都在5月份接連發(fā)布了兩次優(yōu)化調(diào)控政策，從降低限購門檻、多孩家庭多購一套房、放松限售、增值稅免征期“5改2”、提高公積金貸款額度等方面放松調(diào)控，釋放了前幾年政策嚴(yán)控下抑制的購房需求，因此市場提振效果頗為明顯。

一手房環(huán)比下跌的有38個城市，湖南岳陽領(lǐng)跌全國，跌幅1.6%；湖北宜昌環(huán)比下跌1.5%，秦皇島、北海、大理均下跌1%，位于跌幅榜第3至5名。一手房價格同比下跌的城市更多一些，達(dá)48個，其中岳陽達(dá)7.1%。

值得一提的是，一手房價格跌幅最大的岳陽于2021年8月發(fā)布了“限跌令”，是“限跌潮”中打響第一槍的城市，至今已有25城發(fā)布限跌政策，但并未擋住房價的下跌。時代財經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，2021年6月至今的13個月內(nèi)，除2021年11月環(huán)比上漲0.3%外，岳陽一手房價格下跌了12個月 ，跌幅不斷擴大，以5、6月兩個月的房價為例，其一手房環(huán)比跌幅從0.5%擴大至1.6%，同比跌幅從5.3%增至7.1%。

岳陽位于湖南省會長沙和湖北省會武漢中間，可受兩個省會城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射。幾年前，房企下沉三四線城市的競逐中，岳陽受到龍頭房企的青睞，房價也隨著龍頭房企的到來一路高漲。在除長沙以外的湖南13個地級市/州里，岳陽房價遙遙領(lǐng)先，早在2018年2月就突破了7000元/平方米，漲幅甚至一度居全國第一。

2021年6月，某龍頭房企在岳陽的三個在售項目開啟大幅打折促銷，2021年7月的成交均價甚至低至1月均價的69%。作為岳陽市場龍頭，該房企降價也將岳陽房價帶回7000元/平方米以下，為此，岳陽相關(guān)部門出臺了“限跌令”。

三四線城市的樓市更需要深度激活。6月一手房環(huán)比、同比均下跌的32個城市中，三四線城市占比超65%。而一手房環(huán)比、同比均上漲的16個城市中，包括4個一線城市和10個新一線、二線城市，僅銀川、贛州為三線城市。

二手房市場同樣如此，漲幅位居前列的北京、廣州、成都、杭州等均為一線和熱點二線城市，省會城市占據(jù)絕對份額。諸葛找房認(rèn)為，這部分城市將在本輪行情中領(lǐng)銜復(fù)蘇。

熱點城市將率先復(fù)蘇

調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化下，樓市或?qū)⒂瓉砉拯c。

從單月銷售數(shù)據(jù)看，5月單月銷售環(huán)比止跌轉(zhuǎn)升，6月單月銷售環(huán)比繼續(xù)上升，商品房銷售面積和銷售金額環(huán)比分別上升65.8%、68.1%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，上半年寬松政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，疊加全國疫情好轉(zhuǎn)，積累的需求開始釋放，5、6月市場加速修復(fù)。但需要看到的是，雖然單月銷售環(huán)比增幅持續(xù)擴大，銷售規(guī)模仍不及去年同期。

在購房者置業(yè)情緒低迷、市場明顯降溫的背景下，房地產(chǎn)整體仍面臨不小的挑戰(zhàn)。

2022年1—6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，在住宅新開工面積同比下降35.4%、住宅竣工面積同比下降20.6%的情況下，住宅待售面積仍然增長13.5%。

這背后是樓市銷售乏力。今年1-6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%，其中住宅銷售額下降31.8%。

而近日爆發(fā)的多城業(yè)主集中停貸或為下半年的銷售增加壓力?！盃€尾樓再度成為行業(yè)關(guān)注的熱點，若后續(xù)爛尾樓并未得到有效解決，或沖擊7月銷售數(shù)據(jù)，7月銷售是否能維持單月環(huán)比上升趨勢存在壓力?！?王小嬙分析道。

關(guān)于下半年市場走勢，中指研究院認(rèn)為，市場恢復(fù)節(jié)奏依賴于宏觀基本面修復(fù)程度、疫情防控效果、政策端優(yōu)化力度等方面。預(yù)計下半年，在政策發(fā)力顯效、疫情影響進(jìn)一步減弱等利好因素帶動下，購房者預(yù)期和置業(yè)信心將會逐漸修復(fù)，基本面較好的部分熱點城市市場或?qū)⒙氏冗M(jìn)入恢復(fù)通道，進(jìn)而帶動全國市場情緒修復(fù)。

“樂觀情形下，預(yù)計下半年商品房銷售面積同比小幅增長，帶動全年銷售面積同比降幅在7%左右；中性情形下，下半年商品房銷售面積與去年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；悲觀情形下，下半年全國商品房銷售面積同比仍小幅下降，全年商品房銷售面積同比降幅或超13%?！?/p>