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本文來源：時代周報 作者：劉婷 舒涵

樓市冰與火之歌，在2022年上半年激烈演繹。在此期間，各地樓市成交量在低位運行區(qū)間，市場情緒尚未恢復(fù)。另一方面，全國共有超160個城市出臺超400次調(diào)整政策，行業(yè)信心逐漸回暖。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的《百城居民置業(yè)意愿調(diào)查報告》顯示，受鼓勵購房政策影響，市場整體預(yù)期向好，帶動居民購房意愿觸底回升。50%的受訪者認(rèn)為，未來數(shù)月房價會處于穩(wěn)定狀態(tài)，但受自身收入預(yù)期、房企經(jīng)營穩(wěn)健性擔(dān)憂影響，實際需求釋放較為緩慢。

多空對決之后，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？

7月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商品房銷售額約6.61萬億元，同比下降28.9%。時代周報記者注意到，今年6月，商品房銷售額同比數(shù)據(jù)結(jié)束多月連續(xù)下滑，出現(xiàn)止跌信號。

橫盤時期，城市之間分化愈發(fā)明顯。以北京為代表的一線城市和以成都為代表的二線城市，提前開啟上漲行情，商品房成交量價齊升。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月，50城二手房成交套數(shù)環(huán)比增長近30%。其中，成都、杭州、北京重慶等二手房成交量明顯增長。成交量的積極表現(xiàn)傳遞到價格端，帶動價格環(huán)比改善。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對時代周報記者表示，下半年地方政策支持的效果將持續(xù)釋放，市場預(yù)期將進(jìn)一步平穩(wěn)改善。從現(xiàn)有成交情況看，7月上半月貝殼50城二手房日均成交量較6月小幅增長，預(yù)計后期市場成交將保持修復(fù)狀態(tài)，將帶動價格環(huán)比改善。

成都連續(xù)3個月漲幅居首

經(jīng)過持續(xù)調(diào)整，各地樓市在6月企穩(wěn)回暖，房價修復(fù)力度有所增強(qiáng)。

7月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布6月70個大中城市商品住宅銷售價格。時代周報記者對比數(shù)據(jù)獲悉，房價環(huán)比跌幅收窄且錄得上漲的城市個數(shù)，較5月有所增加。

圖源：Pixabay

具體而言，6月有31個城市新房價格環(huán)比上漲，增加6城；21個城市二手房價格環(huán)比上漲，增加6城。

回暖過程中，高能級城市表現(xiàn)強(qiáng)勁，實現(xiàn)搶跑。

據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月全國新建商品住宅銷售面積、銷售額環(huán)比增速均超過65%，增速較5月明顯擴(kuò)大。其中，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別為0.5%、0.1%和-0.3%。

以成都為代表的二線城市漲幅最大。數(shù)據(jù)顯示，6月，成都新房、二手房價格漲幅分別為1.3%、2%，連續(xù)3個月位居漲幅首位。

對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄對時代周報記者分析稱，成都在5月發(fā)布次2次調(diào)控政策，從降低限購門檻、多孩家庭可多購房、放開限售、增值稅免征期“5改2”、提高公積金貸款額度等方面入手，針對性較強(qiáng)，市場提振效果明顯，大大釋放了購房需求。

“整體來看，隨著寬松政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，一線城市已經(jīng)領(lǐng)銜恢復(fù)，當(dāng)前已開始輪動到強(qiáng)二線城市?！标愊隼m(xù)稱。

針對城市分化問題，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對時代周報記者表示，一線城市上漲力度持續(xù)增強(qiáng)，顯示出一線城市需求支撐力強(qiáng)。此外，一線城市存在新房限價因素，市場關(guān)注度長期保持在高位，預(yù)計這一趨勢仍會持續(xù)。

在張波看來，二線城市處于持續(xù)分化狀況，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢明顯。從新房環(huán)比漲幅來看，西部和東部的熱點二手城市市場修復(fù)能力強(qiáng)，政策效力也更容易在市場體現(xiàn)。尤其是有優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)的城市，市場關(guān)注度更容易提升。

房地產(chǎn)進(jìn)入縮量時代

2021年，全國房地產(chǎn)商品房銷售額超18萬億元。多名房企高管人士在年度業(yè)績會上均表示，18萬億元是商品房銷售額的天花板。沖向新高之后，商品房銷售額將進(jìn)入縮量時代，維持約10萬億元左右的市場規(guī)模。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

從今年上半年的銷售情況看，房地產(chǎn)市場開發(fā)增量空間收窄，商品房銷售額錄得下降。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-6月，全國商品房銷售約6.61萬億元，同比下降28.9%；同期，商品房銷售面積6.89萬平方米，同比下降22.2%。

雖增速減緩，但全國市場端銷售指標(biāo)正在不斷好轉(zhuǎn)。

從單月數(shù)據(jù)上看，5月單月環(huán)比止跌轉(zhuǎn)升，6月單月銷售環(huán)比繼續(xù)上升，商品房銷售面積和銷售金額環(huán)比分別上升65.8%、68.1%。

投資開發(fā)方面，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金7.68萬億元，同比下降25.3%，降幅收窄0.5個百分點。

對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析稱，隨著銷售端出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，房企到位資金同步好轉(zhuǎn)。因房企到位資金指標(biāo)影響開工進(jìn)度，預(yù)計短期內(nèi)，提高銷售回款仍是房企以及行業(yè)的重中之重。

今年下半年，房地產(chǎn)市場走勢如何？

中國指數(shù)研究院研究人員認(rèn)為，短期來看，全國房地產(chǎn)市場企穩(wěn)跡象漸顯，但穩(wěn)定恢復(fù)仍面臨一定壓力。從市場短期走勢上看，7月單月商品房交易規(guī)模較6月或有回落，但去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱且房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有發(fā)力空間，市場規(guī)模同比降幅有望延續(xù)收窄態(tài)勢。

“短期來看，在‘保交付’要求下，項目竣工進(jìn)程或有改善，疊加熱點城市交易市場逐漸企穩(wěn)恢復(fù)帶動企業(yè)預(yù)期好轉(zhuǎn)，開發(fā)投資端有望邊際改善?！敝袊笖?shù)研究院研究人員表示。