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最近，一家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告指出，今年上半年租房市場(chǎng)受疫情的影響，出現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)，一是全國(guó)來(lái)看長(zhǎng)租房成交量逆勢(shì)增長(zhǎng)，二是在上海，合租換整租成為租房的新趨勢(shì)。

事實(shí)果真如此嗎？

長(zhǎng)租房源和整租房源

是不是在上海變得更受歡迎了？

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在分析這個(gè)問(wèn)題之前，先明確一下長(zhǎng)租、整租和合租的定義。

整租房是指一個(gè)人（或一家人）承租整套房子來(lái)居住，不與房東或其他任何人合伙居住。合租與整租相對(duì)，是指至少兩人一起租住一間或一套住房。而長(zhǎng)租房則通常是指由專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化的機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的住房租賃服務(wù)，包括兩類(lèi)：集中式公寓和分散式公寓。前者指拿下整棟物業(yè)(或其中幾層)再運(yùn)營(yíng)的模式；后者則是獲得分散二手房源后統(tǒng)一改造再出租的服務(wù)。

接下來(lái)，我們從供給、需求和價(jià)格等幾個(gè)方面的數(shù)據(jù)出發(fā)，探一探疫情后上海租房市場(chǎng)的真實(shí)變化。

整租房源增長(zhǎng)明顯

首先，從供給端來(lái)說(shuō)，疫情后整租房源確實(shí)增長(zhǎng)很明顯。

受疫情影響，上海3-5月出租房源的供給量下降明顯，尤其是4-5月，兩個(gè)月的總供給量同比去年下降了69%和57%。

6月份隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)推進(jìn)，合租與整租加在一起整體的出租房源同比增長(zhǎng)了75%。這其中，整租房源供給同比去年增長(zhǎng)了82%，合租的供給量同比去年上漲了42%，增速明顯不如整租房源。

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一位在上海虹口區(qū)工作的房產(chǎn)中介告訴記者，疫情之后，從整體成交量來(lái)看，整租確實(shí)比合租的市場(chǎng)行情更好。

從價(jià)格來(lái)看，1-6月房東給出的整租價(jià)格也小幅上漲，6月同比微增了3%。合租房源的價(jià)格則在6月出現(xiàn)了下滑，同比下降8%。

為什么合租房源的房東愿意降價(jià)？

據(jù)我們采訪(fǎng)的一些本地房產(chǎn)中介介紹，合租的房源基本上來(lái)自二房東，疫情后由于擔(dān)心市場(chǎng)不穩(wěn)定，二房東都著急將房源轉(zhuǎn)手，因此合租房源數(shù)量相對(duì)疫情前增多，價(jià)格也就隨之降低。

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合租轉(zhuǎn)整租？錢(qián)包不同意

是否存在另一種可能：一些合租的需求轉(zhuǎn)成整租了呢？

受訪(fǎng)的中介表示，合租市場(chǎng)受整租沖擊的可能性并不大，這主要是因?yàn)椋骄鶃?lái)說(shuō)，整租房源的價(jià)格與合租房源存在著巨大的差距：目前，上海市轄區(qū)整租房源的均價(jià)為9137元/月，合租房源的均價(jià)則為2256元/月。

從屬性上說(shuō)，這完全是兩個(gè)客群，整租客戶(hù)以家庭居多，合租則是白領(lǐng)居多。

因此，疫情后合租升級(jí)成整租的情況不多，但疫情之后，合租客對(duì)居住條件的要求高了，這表現(xiàn)在，4月份以來(lái)，租客關(guān)注的合租房源均價(jià)漲幅明顯。

5、6月份，需求端關(guān)注的合租房均價(jià)同比去年上漲幅度達(dá)到91%、38%，而相比之下，需求端關(guān)注的整租房均價(jià)在6月份只上漲了3%。

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也就是說(shuō)，原來(lái)合租的租客們開(kāi)始愿意看看價(jià)格更高的合租房，而不是升級(jí)成整租房。

長(zhǎng)租房變多了

疫情后，另一個(gè)變化是長(zhǎng)租房變多了。

上海長(zhǎng)租房機(jī)構(gòu)公布數(shù)據(jù)顯示，該機(jī)構(gòu)上半年兩個(gè)季度房東委托量同比上漲420%與50%。

一位房產(chǎn)中介告訴記者，對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，把手上的房子委托給機(jī)構(gòu)代為改造和包租運(yùn)營(yíng)，可以免去和租客溝通的成本，同時(shí)從收房機(jī)構(gòu)那得到穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金收入。在疫情反復(fù)的當(dāng)下，這是房東選擇機(jī)構(gòu)出租的一個(gè)原因。

從進(jìn)入市場(chǎng)的房源數(shù)量上看，長(zhǎng)租房源數(shù)量環(huán)比上月增長(zhǎng)了9%。

增加的房源數(shù)量主要來(lái)自分散式房源。6月分散式房源的供給數(shù)量從上月的不到5000間快速上升至1.6萬(wàn)間，在所有長(zhǎng)租房源數(shù)量中的占比也突破10%。而在疫情前，分散式房源的占比只有7%左右。

占長(zhǎng)租房源大頭的集中式公寓數(shù)量，則比較穩(wěn)定，6月供給數(shù)量為13.5萬(wàn)間左右，環(huán)比僅微增0.8%。

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普租回升幅度更快

雖然長(zhǎng)租房有所增加，但在整體市場(chǎng)的占比較低，只占到5%，個(gè)體房東的普租則占到了整個(gè)租房市場(chǎng)67%的比例。長(zhǎng)租房的成交量很難與普租相比。

實(shí)際上，隨著疫情后租房市場(chǎng)積攢已久的供給和需求釋放，進(jìn)入6月，上海的普租市場(chǎng)回升幅度更好。

根據(jù)CRIC租售系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月上海普租市場(chǎng)當(dāng)月TOP3中介機(jī)構(gòu)的成交量達(dá)到10789間，環(huán)比5月份上漲了近10倍，也顯著高出疫情前的成交量。

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從租金價(jià)格的漲跌來(lái)看，長(zhǎng)租房源與普租房源相比也未能體現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)。

6月，上海個(gè)人租賃房源的掛牌租金單價(jià)環(huán)比上漲了3%，成交租金單價(jià)則環(huán)比上漲了8%。而6月長(zhǎng)租的集中式房源租金單價(jià)則環(huán)比下降了1.3%，相對(duì)年初每平米也跌去4.6元/月。

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因此，目前分散式的長(zhǎng)租房源供給量增長(zhǎng)很快，主要還是受到房東出租意愿的影響。在疫情反復(fù)的情況下，相對(duì)于慢慢尋找合適的租客，機(jī)構(gòu)包租運(yùn)營(yíng)的方式由于收益即時(shí)到手、且相對(duì)穩(wěn)定等特點(diǎn)，吸引到不少市場(chǎng)上分散的房源。

不過(guò)，長(zhǎng)租公寓前期投入大、租客需求不穩(wěn)定等問(wèn)題仍然影響著長(zhǎng)租市場(chǎng)的發(fā)展。

綜合目前的供給、需求和價(jià)格情況，對(duì)于長(zhǎng)租房行業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的市場(chǎng)是否是一個(gè)好的發(fā)展機(jī)遇，仍然難以蓋棺定論。

解放日?qǐng)?bào)·上觀(guān)新聞原創(chuàng)稿件，未經(jīng)允許嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載

作者：何書(shū)瑤 李珺瑤

微信編輯：納米

校對(duì)：飛飛