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本文來源：時代財經(jīng) 作者：張文

自粵港澳大灣區(qū)上升為國家戰(zhàn)略后，這里已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的戰(zhàn)略高地。6月14日，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)再迎重磅利好，國務院發(fā)布關(guān)于印發(fā)《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》的通知，這是對南沙定位的高度明確，也是推進大灣區(qū)建設(shè)的一個重要刻度。諸多房企爭相涌入粵港澳大灣區(qū)“戰(zhàn)場”，就如何快速打開局面展開實力較量。在此過程中，遠道南下的朗詩控股演繹了打開粵港澳大灣區(qū)市場的新方式。

綠建+代建，地產(chǎn)業(yè)務快速切入市場

2021年底，國內(nèi)樓市仍處在低迷當中，位于中山坦洲的朗詩新城首次開盤1小時即去化85%。這個原名港澳城邦的項目停滯了近5年時間，幾度易手也沒能擺脫困境，但來自南京的朗詩地產(chǎn)接手后半年，一舉實現(xiàn)了命運的改寫。

朗詩地產(chǎn)的底氣來自健康舒適的綠色科技住宅產(chǎn)品，以及在華南市場初次試水的告捷。2019年，朗詩與德洲集團攜手合作，收購了中山市聯(lián)興房地產(chǎn)的南朗鎮(zhèn)項目，這個更名為朗詩德洲·尚郡的項目成為朗詩開拓大灣區(qū)篇章的起筆。在這之后，朗詩又獲得委托開發(fā)項目“德洲朗詩麓園”，順利落子深圳都市圈——大亞灣區(qū)。

（朗詩德洲·尚郡）

其實，進入大灣區(qū)很早就寫在朗詩控股的戰(zhàn)略布局計劃中，因為其差異化的綠建技術(shù)在南方高溫潮濕的居住環(huán)境中大有應用場景。以新一代健康住宅自由方舟為產(chǎn)品承載，朗詩德洲·尚郡今年6月實現(xiàn)清盤及交付，成為朗詩華南地區(qū)第一個交付的自由方舟項目，也是傳遞綠色科技住宅產(chǎn)品力最具說服力的“樣板間”，為其開拓和深耕大灣區(qū)市場提供了最佳切入口。

朗詩控股將地產(chǎn)業(yè)務定位為綠色建商+地產(chǎn)投行，業(yè)務范圍從專注于新建開發(fā)、科技住宅領(lǐng)域，拓展至存量更新、綠色公建等覆蓋更多領(lǐng)域和更多建筑業(yè)態(tài)。而為了適應這一轉(zhuǎn)型的需要，朗詩綠色地產(chǎn)有限公司將更名為朗詩綠色管理有限公司，希望自己不僅能夠成為一家提供專業(yè)代建服務的品牌服務商，也兼?zhèn)湟欢ǖ耐顿Y能力，能夠通過優(yōu)質(zhì)的委托代建、合作開發(fā)、小股操盤合作項目來提高收益水平。

朗詩方面透露，目前正就惠灣和大灣區(qū)其他地區(qū)初篩后優(yōu)質(zhì)的項目，同步和德洲進行探討。

以點帶面，多元化業(yè)務扎根細分市場

以綠色建筑為錨點，朗詩控股的多元化業(yè)務擴張也在這期間以點帶面式的快速啟動，這要得益于其2014年啟動的“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、盈利多樣化”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。朗詩以綠色地產(chǎn)的開發(fā)服務為根基，以建筑與房地產(chǎn)行業(yè)及其產(chǎn)業(yè)延伸為主軸積極發(fā)展新業(yè)務，培育了綠建科技業(yè)務朗綠科技、物業(yè)服務業(yè)務朗詩綠色生活、綠色金融業(yè)務朗詩青杉資本、租賃住房業(yè)務朗詩寓、養(yǎng)老服務業(yè)務朗詩常青藤以及個人高端室內(nèi)環(huán)境定制業(yè)務朗詩家。在提升大灣區(qū)宜居水平的政策利好下，這些新業(yè)務成為朗詩快速扎根大灣區(qū)的重要抓手。

過去二十多年的發(fā)展中，朗詩控股建立起了綠色差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢，這些能力的輸出也成為其服務于大灣區(qū)人居品質(zhì)提升的競爭力。廣州熱銷的僑鑫·保利·匯景臺就由朗詩控股旗下朗綠科技全程提供綠建技術(shù)服務，該項目是廣州首個六恒科技超品質(zhì)住區(qū)，開創(chuàng)灣區(qū)的人居新標準。這些綠色技術(shù)在傳統(tǒng)的住宅項目上得到了印證，強大產(chǎn)品力成為背書。

（僑鑫·保利·匯景臺）

而除了住宅，朗綠科技還為各類公共建筑、園區(qū)提供綠色技術(shù)整體解決方案及專項技術(shù)解決方案，包括建筑節(jié)能、建筑能源與環(huán)境科技系統(tǒng)，智慧控制及管理系統(tǒng)、能源與設(shè)備運維管理、碳管理、室內(nèi)污染物防控、綜合能源服務及綠建認證咨詢等。

而與綠建科技業(yè)務一同鋪開的還有物業(yè)板塊，除了服務自身項目外，朗詩綠色生活還以辦公類型的服務業(yè)態(tài)作為突破點，同時探索城中村、老舊小區(qū)舊改服務，不斷擴大在華南地區(qū)的服務規(guī)模。

2021年7月23日，朗詩綠色生活與宏電股份就宏電大廈的物業(yè)服務與運營達成合作。宏電大廈是朗詩綠色生活在深圳地區(qū)的首個純市場化拓展項目，也是布局華南區(qū)域高端商寫的一次初探。據(jù)時代財經(jīng)獲悉，朗詩綠色生活目前正在深度洽談深圳某5A甲級寫字樓物業(yè)管理服務。

（宏電大廈）

近年來，深圳采取“物業(yè)托管＋統(tǒng)租運營＋綜合整治”方式推進城中村綜合治理，朗詩綠色生活服務因勢介入，其服務的華西新光小區(qū)是深圳龍崗區(qū)橫崗街道城中村綜合物業(yè)管理服務試點項目。在朗詩綠色生活不斷擴大服務業(yè)態(tài)和規(guī)模的背后，是與國際服務標準接軌的物業(yè)管理水平及先進理念。

在國家大力發(fā)展租賃住房，租購并舉的政策方針下，朗詩旗下租賃住房品牌朗詩寓于2017年12月進駐華南地區(qū)，目前在營公寓11家，分布在廣州和深圳，在營房量超過2300間，日常出租率保持在95%以上。在市場空間廣闊的盤活存量資產(chǎn)領(lǐng)域，作為朗詩旗下聚焦存量資產(chǎn)的地產(chǎn)基金平臺，朗詩青杉資本聯(lián)合合作方于2018年收購廣州解放大廈項目，重新定位和改造后作為租賃住房由朗詩寓運營管理，提升資產(chǎn)價值，助力城市更新。

與此同時，朗詩控股旗下高端室內(nèi)居住環(huán)境定制品牌——朗詩家，也在重點布局珠三角核心城市。朗詩家專注個人高端室內(nèi)環(huán)境定制市場，以“健康舒適”為核心價值，為各類住宅打造便捷、靈活的三恒產(chǎn)品，實現(xiàn)普通住宅到三恒科技住宅的一步升級。其廣州體驗展廳將于7月底正式對外開放，引領(lǐng)華南高品質(zhì)生活。

應對行業(yè)調(diào)整，縱向多元化能力成護城河

不管是長租公寓、物業(yè)服務，還是綠建技術(shù)服務、室內(nèi)居住環(huán)境定制，朗詩控股多元化業(yè)務在大灣區(qū)內(nèi)的落地，縱向多元化能力開始在大灣區(qū)內(nèi)形成合力，為朗詩控股建立起了行業(yè)競爭壁壘。

朗詩強調(diào)縱向多元化能力的打造并非沒有緣由。

朗詩并不避諱以美國鐵獅門為對標，與中國傳統(tǒng)房地產(chǎn)運營模式不同，鐵獅門采取的是“地產(chǎn)運營+地產(chǎn)基金”的發(fā)展模式，往往以不到5%的資本投入，通過提取地產(chǎn)開發(fā)鏈條各個環(huán)節(jié)的相關(guān)管理費和參與旗下地產(chǎn)基金超額收益的分配，分享地產(chǎn)項目40%以上的收益。

這種模式不要求房企操作整個項目過程，而是在整個地產(chǎn)投資鏈條中只扮演管理者、參與者、經(jīng)營者或職業(yè)經(jīng)理人中的一個角色。而鐵獅門模式實際上就是縱向多元化能力的打造，要有更全面的開發(fā)能力、地產(chǎn)投融資能力、物業(yè)持有經(jīng)營增值能力以及可持續(xù)發(fā)展能力。

在房地產(chǎn)高速發(fā)展時代，鐵獅門模式的優(yōu)勢并未完全顯現(xiàn)。過去，依賴加杠桿、高周轉(zhuǎn)以及土地紅利，房企在粗陋的經(jīng)營模式下依然能掙得盆滿缽滿。但隨著三道紅線監(jiān)管出臺和去杠桿要求，行業(yè)已經(jīng)發(fā)生根本的改變，高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，創(chuàng)新模式開發(fā)時代到來。

有行業(yè)觀點認為，房地產(chǎn)接下來的主旋律將是多元化，真正的多元化時代，不僅僅是業(yè)務范圍的拓展和延伸，更是房企經(jīng)營模式的一種更新?lián)Q代，這恰恰需要縱向多元化的能力。

對于危機的前瞻性預判也讓朗詩能夠更從容地應對行業(yè)深度調(diào)整，在債務違約頻發(fā)的當下，朗詩已于近期如約償付了到期美元債。

日前，朗詩控股與專注研發(fā)環(huán)保健康材料的廣東鷹牌實業(yè)達成戰(zhàn)略合作，給千家萬戶帶來更健康的人居空間的同時，也將助力打造綠色低碳建筑產(chǎn)業(yè)鏈條，共同推動社會綠色可持續(xù)發(fā)展。

正如掌舵者田明所說，朗詩一直走在正確的路上。朗詩控股打造的縱向多元一體化業(yè)務體系，多以推動行業(yè)綠色轉(zhuǎn)型、提升民生福祉為企業(yè)發(fā)展及業(yè)務創(chuàng)新的方向，以此來贏得行業(yè)和消費者的喜愛與支持。而這恰恰也是朗詩從容應對行業(yè)深度調(diào)整、行穩(wěn)致遠的重要基石，為建筑與房地產(chǎn)行業(yè)整體轉(zhuǎn)型升級提供了新的思路。