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2023-01-31
深圳樓市AB面：華強北老板全款買千萬豪宅，大廠打工人買房降級
更新時間：2022-07-20 00:09:19作者：未知
本文來源：時代周報 作者：梁爭譽
據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，今年上半年，深圳女性購買的最貴二手房總價6200萬元，男性購買的最貴二手房總價8200萬元。
除了貴，這兩筆交易還有一個共同點——買家全款支付。
時代周報記者梳理各大機構發(fā)布的2022年上半年深圳樓市報告發(fā)現(xiàn)，有兩個數(shù)字出現(xiàn)明顯的上升：一次性付款比例和豪宅成交量。
今年上半年，樂有家促成的交易中，一次性付款的購房者比例為21%，2020年的這個數(shù)字是10%，兩年翻了一倍。樂有家研究中心認為，這體現(xiàn)了資金實力雄厚的富人看到了深圳樓市底部區(qū)間的機會，決策速度加快。
來自深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳豪宅成交3094套、面積約42萬平方米，成交量處于近幾年高位。其中，由于新房限價嚴格，一手豪宅成交尤為活躍，海德園A區(qū)、華潤城潤璽二期等多個豪宅新盤去化表現(xiàn)亮眼。
豪宅交易火熱，在樂有家營銷總裁孟凡振看來，不過是“萬綠叢中一點紅”。
“今年上半年，二手房市場是2007年以來最差的一個上半年，單月成交量維持在歷史低位。個別豪宅項目走出獨立行情，實際只是小部分有錢有名額的人的游戲?！泵戏舱癖硎?。
豪宅越貴越好賣
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，今年上半年，深圳累計成交豪宅3094套，環(huán)比下降22.7%；成交面積約42萬平方米，環(huán)比下降18.7%。成交量環(huán)比略有回調，仍處于近幾年高位。
豪宅成交回落，主要受供應銳減影響。
今年上半年，深圳的豪宅供應主要集中在5月、6月，累計批售26.3萬平方米，環(huán)比下滑55.8%，處于2020年下半年以來的低點。深圳中原研究中心指出，“70/90政策”以及別墅項目逐漸消失，再加上限價嚴格，開發(fā)商難以獲批預期中的價格，導致豪宅項目減少。
供應減少的背景下，優(yōu)質項目去化更快。
5月中旬，南山蛇口的招商仕林臻邸、福田安托山的海德園A區(qū)先后入市，取得不錯的去化成績——前者開盤三天售罄，后者當天“日光”。
隨后，華潤城潤璽二期、深圳中心天元、天健天驕西筑等多個豪宅新盤扎堆入市。其中，華潤城潤璽二期推出345套房，開盤售出303套，收金約46億元；深圳中心天元，套均總價約4248萬元，開盤去化超九成。
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，今年上半年深圳賣出的16126套新房中，千萬級豪宅占比約14.9%，為歷史最高水平。
值得注意的是，今年上半年深圳成交的3094套豪宅中，總價1000萬以下的成交占比僅為1.3%，降至歷史最低；總價1000-2000萬的占比提升至83.7%，同比上升13.7個百分點；總價3000萬以上的小幅上升至8.1%。換句話說，越貴的豪宅，交易越活躍。
“深圳豪宅具有一定的稀缺性，安全系數(shù)高，抗風險能力強，所以受到資金追捧。”孟凡振向時代周報記者表示，很多買家手上資金充裕，投資渠道有限，豪宅是相對穩(wěn)妥的標的。
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
根據(jù)孟凡振的觀察，近期在華強北做芯片生意的老板們入市積極?！靶酒袌鲂星楹?，老板們賺到錢了，A股表現(xiàn)又不好，沒有很好的選項，所以豪宅市場的華強北老板們比較活躍。以往都是零星成交，最近非常多，買的都是深圳灣、香蜜湖、華僑城的幾千萬豪宅，還有深圳中心天元這樣的新盤，大多是一次性付款。”
全款掃豪宅，在深圳漸趨“常態(tài)化”。
個別區(qū)域房價跌回兩年前
與海德園A區(qū)熱銷形成鮮明對比的是，大部分深圳新盤去化艱難。時代周報記者查詢深圳市房地產信息平臺發(fā)現(xiàn)，南山有新盤入市近一個月備案6套，去化率僅2%。
打新降溫，新盤去化整體走低。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，上半年入市的39個住宅新盤，3個開盤售罄，大幅低于去年同期水平，近六成新盤去化率低于五成，區(qū)位、配套一般的樓盤整體表現(xiàn)平淡。
坪山一剛需盤銷售趙亮（化名）告訴時代周報記者，打新潮消退，剛需盤尤其難賣，線上咨詢的客戶驟減?！叭ツ赀@個時候，打新群火得不行，十分鐘能刷幾百條信息?，F(xiàn)在也有咨詢群，雖說還是幾百人的大群，但點開群成員一看，烏泱泱一片都是用職業(yè)照做頭像的同行。偶爾有群消息，打開一看，不是貸款廣告就是‘震驚體’鏈接?！?/p>
今年上半年，深圳一手住宅成交16126套，同比下滑38.3%，環(huán)比下滑38.6%；成交面積約170.8萬平方米，同比下滑33.1%，環(huán)比下滑36.0%。從半年度成交走勢來看，一手住宅成交套數(shù)跌至2018年下半年以來的低點，處于近年來低位。
中原地產（中國內地）華南區(qū)總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫在接受時代周報記者采訪時表示，市場低迷，究其原因，一是經濟下行，就業(yè)形勢嚴峻，居民收入預期下降；二是近兩年樓市調控使得居民對未來房價上漲預期下滑，購房更為謹慎。
據(jù)孟凡振觀察，大廠降薪裁員導致的購買力不足正在顯現(xiàn)，“我們遇到的很多大廠買家變得保守了，降低了預算。原先打算買800萬元房子的降到600萬元，500萬元降到300萬元?！?/p>
剛從某跨境電商平臺離職的宋元燁（化名）放棄了買房的計劃?！肮疽呀涢_始裁員，索性我自己走，復習考公。要是買了房，肯定沒有說走就走的勇氣?！?/p>
新房成交量低位盤整，傳導到二手市場，表現(xiàn)為房價回調。
樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從2021年7月開始，深圳二手房價出現(xiàn)明顯下跌，到2022年6月，二手房價回到2020年末的水平，個別區(qū)域甚至回到2019年。
“以前業(yè)主沒當回事的二手房參考價，確實在發(fā)揮威力?！泵戏舱癖硎?，市面上半數(shù)成交房源都是“按參考價賣的”，這已經成為當前深圳二手樓市的大趨勢。