中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡,亚洲欧美日产综合在线网性色,思思久久精品6一本打道,综合视频中文字幕

寫(xiě)這篇稿子前，貓姐就預(yù)料到，恐怕是要挨罵了。

但，有些話(huà)，還是不得不說(shuō)。

這幾天，全國(guó)各地的爛尾樓停貸潮，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

業(yè)主無(wú)辜，開(kāi)發(fā)商躺平，銀行和監(jiān)管部門(mén)互相甩鍋……

說(shuō)財(cái)貓攝

憤怒和焦慮之下，不少人將造成這一局面的“萬(wàn)惡之源”，指向了預(yù)售制。

比如，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平和馬光遠(yuǎn)就都公開(kāi)呼吁，應(yīng)該立即取消預(yù)售制。

在任澤平發(fā)起的微博投票中，一萬(wàn)多人投票，超8成人支持取消預(yù)售制。

貓姐的朋友，也有買(mǎi)到了爛尾樓，現(xiàn)在還在苦苦維權(quán)的。

大家的憤怒和無(wú)力感，貓姐完全理解。

但如果把這一切全部歸咎于預(yù)售制，甚至呼吁現(xiàn)在就立即改為現(xiàn)房銷(xiāo)售制，貓姐犯眾怒也要說(shuō)一句：

首先，持刀殺人，是刀錯(cuò)了嗎？

其次，現(xiàn)在取消，不合適！

社會(huì)很單純，復(fù)雜的是人。

預(yù)售制也很單純，復(fù)雜的是人。

出問(wèn)題的不是預(yù)售制

首先，我們先來(lái)簡(jiǎn)單了解一下我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制。

內(nèi)地的商品房預(yù)售制度始于1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》，借鑒的是香港的“賣(mài)樓花”制度。

在合法合規(guī)的操作下，消費(fèi)者的購(gòu)房款（首付+按揭款），一部分劃入監(jiān)管賬戶(hù)，根據(jù)施工、竣工的進(jìn)度分批次由開(kāi)發(fā)商提取，保障項(xiàng)目后續(xù)的工程建設(shè)；；一部分可以由開(kāi)發(fā)商取走，繼續(xù)投入下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

這樣做的好處是什么呢？

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，蓋房子，除了土地之外，最大的成本是什么？

是時(shí)間。

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到交付，往往需要2-3年的時(shí)間，而從拿地到預(yù)售，只需要一年。

本來(lái)開(kāi)發(fā)商投資一個(gè)項(xiàng)目，要3年才能拿回錢(qián)，但現(xiàn)在第一年就能拿回一部分；拿回來(lái)的錢(qián)又能夠再投資，然后再預(yù)售，再投資……

這樣，同樣是3年的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商建設(shè)的項(xiàng)目從1個(gè)變成了3個(gè)，政府賣(mài)出的土地，也從1塊變成了3塊。

這樣有什么好處？好處就是中國(guó)近幾十年，走過(guò)了城鎮(zhèn)化的巔峰進(jìn)程。

大多數(shù)人，也是其中的受益者，住上了不錯(cuò)的房子。

說(shuō)財(cái)貓攝

在土地財(cái)政占財(cái)政大頭的前提下，政府拿著賣(mài)地的錢(qián)，去修路、修地鐵、建公園、學(xué)校、醫(yī)院……配套基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境。

集中資金做大事。

本來(lái)，如果嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行的預(yù)售制的話(huà)，期房預(yù)售的資金，是可以既保障項(xiàng)目建設(shè)完工，又可以方便開(kāi)發(fā)商快捷地回款進(jìn)行再投資的。

問(wèn)題出在哪里？！

沒(méi)錯(cuò)，正是對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管！

預(yù)售資金有監(jiān)管，但違規(guī)拿出來(lái)難不難？

開(kāi)發(fā)商跟我說(shuō)，其實(shí)不難。

與施工單位頭子喝一頓酒，搞一個(gè)假的施工進(jìn)度，就可以先把預(yù)售資金弄出來(lái)了。

如果銀行卡了，加一頓酒；如果房管局還卡，就再加一頓酒。

反正在去年之前，雖然有人都相信，像這樣的世界500強(qiáng)企業(yè)，不會(huì)出大問(wèn)題。

最有力的證據(jù)便是，過(guò)去幾年，我國(guó)新開(kāi)工面積與竣工面積，一直存在周期性的剪刀差。

由于缺乏對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商大量新開(kāi)工取證預(yù)售，賣(mài)掉房子拿到預(yù)售資金后，沒(méi)了趕工的動(dòng)力，所以造成竣工面積的增長(zhǎng)高峰延遲于新開(kāi)工面積高峰的時(shí)間越拉越長(zhǎng)。

一個(gè)鍋蓋蓋N個(gè)鍋，遇上了三道紅線(xiàn)、銀行貸款兩集中管理的史詩(shī)級(jí)調(diào)控，全行業(yè)陷入流動(dòng)性緊張，由此引發(fā)了這波大規(guī)模的爛尾停貸斷供潮。

過(guò)去三年，由于房住不炒、債務(wù)融資拿地受控，開(kāi)發(fā)商紛紛加速開(kāi)工、延緩竣工，堆積了大量的未交付樓盤(pán)，同時(shí)遇上了三道紅線(xiàn)、銀行貸款兩集中管理的史詩(shī)級(jí)調(diào)控，全行業(yè)流動(dòng)性緊張。

步子邁太大了，收又收得太急，最終房企資金鏈斷裂，樓盤(pán)也陷入爛尾，由此引發(fā)了這波爛尾停貸斷供潮。

所以，出問(wèn)題的不是預(yù)售制本身，而是被過(guò)度放大了杠桿，而后監(jiān)管又嚴(yán)重缺位的預(yù)售資金監(jiān)管。

現(xiàn)在取消預(yù)售制，相當(dāng)于在ICU拔管

除了想為預(yù)售制說(shuō)句“公道話(huà)”以外，反對(duì)現(xiàn)在立即取消預(yù)售制的原因，還有一個(gè)更重要的原因還在于：

現(xiàn)在立即取消預(yù)售制，極為有可能給當(dāng)下已經(jīng)奄奄一息的房地產(chǎn)業(yè)，捅上致命的一刀。

我們先來(lái)假設(shè)一下，如果立即取消預(yù)售制，會(huì)產(chǎn)生怎樣的結(jié)果？

1、 更多的房企爆雷，出現(xiàn)更多的爛尾樓

由于銷(xiāo)售下滑和融資受阻，房企，尤其是民營(yíng)房企，來(lái)錢(qián)最主要的兩個(gè)水龍頭，幾乎都被堵住了。

再疊加上大量的存量債務(wù)，民營(yíng)房企的在手現(xiàn)金幾近枯竭，流動(dòng)性危機(jī)一觸即發(fā)。

去年，僅僅是部分地方收緊了預(yù)售資金的監(jiān)管，就已經(jīng)導(dǎo)致一部分房企資金鏈斷裂，爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

如果現(xiàn)在取消預(yù)售制，相當(dāng)于將目前還身在ICU的房企的氧氣管直接拔掉，結(jié)局將是出現(xiàn)更多的爆雷房企和更多的爛尾樓盤(pán)，后果是我們難以承受的。

2、供應(yīng)量減少，土地大量流拍。

在大部分房企資產(chǎn)負(fù)債率均超過(guò)70%的背景下，有資金能力現(xiàn)房銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商，數(shù)量恐怕比我們大家認(rèn)為的要少得多。

在參與企業(yè)大大減少、建設(shè)開(kāi)發(fā)成本大大提升的情況下，帶來(lái)的后果必然是：拿地少了，房子的供應(yīng)也將大量減少。

不得不承認(rèn)，土地財(cái)政，是必須擺脫的。

但同樣不得不承認(rèn)的是，不能瞬間擺脫，要留有時(shí)間。

所以，在宣泄情緒的同時(shí)，還是考慮一下現(xiàn)實(shí)。

搞清楚預(yù)售資金監(jiān)管的問(wèn)題，遠(yuǎn)比叫囂取消預(yù)售制，更為重要。

想看直播的，記得來(lái)預(yù)約~

也歡迎粉絲進(jìn)群，和貓姐、貓崽面基

由于群滿(mǎn)200人，記得掃下方二維碼，通關(guān)密碼“說(shuō)財(cái)貓”，我們會(huì)拉你進(jìn)群↓ ↓ ↓