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（觀察者網(wǎng) 訊）近日，多地業(yè)主因樓盤(pán)延期交付宣布停止還貸的事件引發(fā)廣泛關(guān)注，并引發(fā)了是否應(yīng)該取消預(yù)售制的討論。

15日，福州市永泰縣自然資源和規(guī)劃局公告顯示，該縣決定出讓一幅國(guó)有建設(shè)用地，要求該宗地按現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)施。而這也不是國(guó)內(nèi)第一次有地方實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，此前，北京、上海、南京、深圳等多地均有過(guò)試點(diǎn)。

永泰縣土拍要求“現(xiàn)房銷(xiāo)售”

根據(jù)永泰縣規(guī)劃局公告，該宗地用途為商服-零售商業(yè)（商鋪）、住宅-城鎮(zhèn)住宅（普通商品房）、公園與綠地（防護(hù)綠地），位于永泰縣葛嶺鎮(zhèn)溪西村，用地面積34535平方米，其中計(jì)容建設(shè)用地32878平方米，防護(hù)綠地用地面積1657平方米，配建商業(yè)計(jì)容建筑面積不大于3000平方米，容積率在1.0到1.1之間。

出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求 圖自永泰縣規(guī)劃局

公告要求，該宗地按現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)施，規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷(xiāo)售手續(xù)，并且在取得現(xiàn)房銷(xiāo)售許可證之后，五年內(nèi)（含五年）購(gòu)買(mǎi)商品房的購(gòu)房業(yè)主自取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起未滿五年的，不得上市交易轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊坏棉k理轉(zhuǎn)讓公證等手續(xù)。

該宗地采用公開(kāi)拍賣(mài)方式出讓?zhuān)瑫r(shí)采用“限地價(jià)、搖號(hào)”方式出讓?zhuān)凑找鐑r(jià)率20%設(shè)置最高限制價(jià)格。宗地掛牌起始價(jià)為4000萬(wàn)元，競(jìng)買(mǎi)保證金3600萬(wàn)元，最高限制價(jià)為4800萬(wàn)元，拍賣(mài)日期為8月5日。

并非全國(guó)首例

根據(jù)《山東晚報(bào)》2012年的報(bào)道，針對(duì)當(dāng)時(shí)山東部分城市房?jī)r(jià)上漲的苗頭，山東省將總結(jié)改進(jìn)商品房預(yù)售管理辦法，選擇有條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)展商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

2014年，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道稱(chēng)，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地以5.77億元成交，而該宗地塊是 “上海首幅規(guī)定必須現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊”。

南京在2016年也曾出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》，規(guī)定當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，必須實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，后于2018年被叫停。

同樣在2016年，《證券時(shí)報(bào)》曾報(bào)道過(guò)深圳出讓的當(dāng)?shù)厥鬃诂F(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)地塊——龍華A816-0060號(hào)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷(xiāo)售。

此后，廣東、海南、杭州、北京等地均推出過(guò)現(xiàn)房銷(xiāo)售制度或試點(diǎn)。《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱(chēng)，北京已于2021年8月30日首次公布“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)項(xiàng)目，即當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格后，就轉(zhuǎn)入“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”面積，竣工備案后方可銷(xiāo)售，而今年以來(lái)，北京的“現(xiàn)房銷(xiāo)售”正越來(lái)越普遍。

預(yù)售制是否該取消？

商品房預(yù)售制最早出現(xiàn)在我國(guó)香港地區(qū)，又被稱(chēng)為“賣(mài)樓花”，我國(guó)內(nèi)地在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》和隨后《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中明確規(guī)定了商品房預(yù)售制度，隨后預(yù)售制成為是我國(guó)現(xiàn)行新房交易的主要模式。

預(yù)售制的存廢之爭(zhēng)一直存在，近期的“強(qiáng)制停貸潮”又將這個(gè)議題重新推到公眾面前。

北京建筑大學(xué)副教授蔡宗瀚7月14日告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“ 取消預(yù)售制短期內(nèi)不可行，但可以徐徐圖之 。一是很多城市如北京、上海、杭州等已經(jīng)采取主體結(jié)構(gòu)封頂才發(fā)放預(yù)售許可證；二是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不論國(guó)央企或是民企，多半還是采取資金高錯(cuò)配性的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在這種情況下，短期內(nèi)會(huì)增加開(kāi)發(fā)商資金壓力， 造成更多開(kāi)發(fā)商‘沒(méi)死也進(jìn)太平間’ 。

濟(jì)南市政協(xié)常委張巧良也在《第一財(cái)經(jīng)》撰文指出，雖然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，全面取消商品房預(yù)售制度是大勢(shì)所趨，但在短期內(nèi)全國(guó)一步到位地完全取消預(yù)售制并不現(xiàn)實(shí)，全國(guó)啟動(dòng)現(xiàn)售制的時(shí)機(jī)尚早，需要穩(wěn)步推進(jìn)，這是中國(guó)國(guó)情與特殊的供應(yīng)制度、土地制度及房企資金鏈等特殊性決定。

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