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本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：余思毅

上半年各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)陸續(xù)公布，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行輪廓逐漸清晰。

7月14日，財(cái)政部發(fā)布了2022年上半年財(cái)政收支情況，數(shù)據(jù)顯示，地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入2.607萬億元，比上年同期下降29.7%，其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.3622萬億元，比上年同期下降31.4%。

該數(shù)據(jù)透露了兩個(gè)重要信息，一是國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入占地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入高達(dá)90.61%，土地財(cái)政依賴程度高；二是同比下降31.4%，跌幅較大。據(jù)公開數(shù)據(jù)，2018年至2021年上半年，全國(guó)土地出讓金收入同比增幅為增長(zhǎng)43%、下降0.8%、增長(zhǎng)5.2%、增長(zhǎng)22.4%。

除此之外，今年上半年土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅2969億元，比上年同期下降28%；土地增值稅3929億元，比上年同期下降7.7%。

7月19日，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，地方財(cái)政下滑的原因，主要是土地收入下滑造成的。

在陳晟看來，土地收入下滑，又跟人們對(duì)城市的預(yù)期有關(guān)，包括開發(fā)商面臨的資金循環(huán)困境和壓力，特別是民營(yíng)房企對(duì)土地市場(chǎng)的謹(jǐn)慎，不敢積極入市拿地，“現(xiàn)在土地成交是以國(guó)企、央企、地方的城投和國(guó)企為主?！?/p>

土地出讓金下跌，地方財(cái)政或承壓明顯。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析，上半年，地方財(cái)政通過專項(xiàng)債、地方債、借新債等途徑獲得資金，現(xiàn)有的政策工具未必可以彌補(bǔ)今年的財(cái)政缺口。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

土地財(cái)政依賴度高，土地收入下滑

具體看2022年上半年土地拍賣的情況，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心《2022年上半年樓市總結(jié)》數(shù)據(jù)，上半年土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積29769.71萬㎡，較去年同期下跌45.63%；成交規(guī)劃建筑面積18071.96萬㎡，較去年同期下跌60.82%。

另國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-48.3%。

“房企土地購(gòu)置面積同比增速為-48.3%，這數(shù)據(jù)屬于歷史冰點(diǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，就各地第二批次集中供地情況看，呈現(xiàn)了地方平臺(tái)托市拿地、土地溢價(jià)率偏低、土地流拍等特點(diǎn)。近期一些房企遇到了停工等問題，也說明房企的供給端遇到了壓力。

土拍成交腰斬與房地產(chǎn)景氣度下降相關(guān)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-6月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.8萬億元，同比下降5.4%；其中1-6月住宅開發(fā)投資額為5.2萬億元，同比下降4.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為75.8%。

柏文喜進(jìn)一步分析，土地收入下滑主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期惡化以及樓市冷淡導(dǎo)致的房企現(xiàn)金流短缺所引發(fā)。

流拍就是對(duì)樓市看淡的最直接反應(yīng)，據(jù)前述諸葛找房數(shù)據(jù)研究院報(bào)告，今年上半年的流拍情況，從分等級(jí)城市的流拍率看，流拍率與城市等級(jí)呈現(xiàn)反向走勢(shì)，城市等級(jí)越低，流拍率也越高。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年二季度，一線城市、二線城市、三四線城市流拍率分別為4.71%、14.44%、22.86%。三四線城市的流拍率遠(yuǎn)高于一線，二線城市。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，三四線城市不被看好，相應(yīng)的其土地財(cái)政也壓力最大。學(xué)界把一個(gè)城市當(dāng)年土地出讓金對(duì)比當(dāng)年一般公共預(yù)算收入的比值稱之為“土地財(cái)政依賴度”，在土地財(cái)政依賴度越高的城市，若土地收入下降幅度大，其財(cái)政受到的影響越大。（具體參見時(shí)代財(cái)經(jīng)2021年12月15日?qǐng)?bào)道《全靠賣地：12城土地財(cái)政依賴超100%，溫州居首》）

興業(yè)證券固定收益團(tuán)隊(duì)結(jié)合2020年和2021年土地財(cái)政依賴度、最近四個(gè)季度（2021Q3-2022Q2）的土地出讓金收入的同比變動(dòng)，將省級(jí)行政區(qū)域土地財(cái)政壓力分為四個(gè)檔次：

第一檔是土地財(cái)政依賴度較大且土地出讓金收入邊際惡化：重慶，湖北，江蘇，貴州，福建，廣西，四川，山東，浙江，安徽，江西；

第二檔是土地財(cái)政依賴度較小，但土地出讓金收入邊際惡化：吉林，天津，黑龍江，遼寧，甘肅，云南，廣東，河南，北京，內(nèi)蒙古，河北，新疆，海南；

第三檔是土地財(cái)政依賴度較大，但土地出讓金收入惡化情況緩解或并未惡化：湖南；

第四檔則是土地財(cái)政依賴度較小，且土地出讓金收入惡化情況緩解或并未惡化：陜西，上海，山西，青海，寧夏。

圖片來源：興業(yè)證券研究報(bào)告

下半年土地出讓金難以止跌回升

踏入7月，土地市場(chǎng)表現(xiàn)依然不熱。

以7月14日成都第二批次土拍為例，從交易的總體情況看，交易的55宗土地中，有35宗土地是底價(jià)成交的。成都是全國(guó)唯一一個(gè)擁有兩千萬人口的省會(huì)城市，土拍市場(chǎng)呈較溫和的態(tài)勢(shì)。

展望下半年年，諸葛找房數(shù)據(jù)研究院判斷比較保守，“隨著疫情擴(kuò)散情況逐漸好轉(zhuǎn)，樓市銷售端也于5月顯露出回升跡象，房企資金流進(jìn)而得到一定的補(bǔ)給，同時(shí)重點(diǎn)城市接下來將開啟第二、三、四批集中供地，再結(jié)合以往土地市場(chǎng)供應(yīng)、成交兩端走勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)供應(yīng)端將發(fā)力，成交隨之上升，全年供應(yīng)和成交量將基本維穩(wěn)?！?/p>

與此同時(shí)，“隨著政策寬松效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)下半年土地溢價(jià)率小幅上升，流拍率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但整體變化幅度不會(huì)過大。隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)，融資環(huán)境的改善，民營(yíng)房企拿地意愿或逐步增強(qiáng)，但短期難以扭轉(zhuǎn)國(guó)央企及各城市城投拿地的局面?！?/p>

柏文喜則更不樂觀，他對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，六月份樓市剛出現(xiàn)環(huán)比微增，呈現(xiàn)反彈跡象，但近期快速蔓延的爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮有可能對(duì)期房市場(chǎng)造成非常嚴(yán)重的打擊，使得樓市尤其是新房市場(chǎng)很難在短期內(nèi)恢復(fù)。

“如此一來，樓市的不景氣會(huì)讓行業(yè)流動(dòng)性進(jìn)一步惡化，進(jìn)而導(dǎo)致下半年土地出讓金增收很難樂觀，很難止跌回升?！卑匚南惭a(bǔ)充道。

上半年政府性基金預(yù)算收入下降，以防支出端受到掣肘，財(cái)政也進(jìn)行了“開源”。

廣發(fā)證券宏觀團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，在土地出讓收入的拖累下，全年政府性基金預(yù)算收入預(yù)計(jì)減收約1.5萬億元。廣發(fā)宏觀團(tuán)隊(duì)根據(jù)公開數(shù)據(jù)，6月政府債券新增1.6萬億元，同比多增8676億元。截止6月末，新增專項(xiàng)債已發(fā)行3.4萬億元（全年預(yù)計(jì)發(fā)行3.65萬億元），新增地方政府一般債已發(fā)行6472億元（全年預(yù)計(jì)發(fā)行7200億元）。

這意味著，上半年發(fā)行專項(xiàng)債與新增地方政府債分別占了原來全年預(yù)計(jì)發(fā)行的93%、90%。廣發(fā)宏觀認(rèn)為，這主要是因?yàn)榉€(wěn)增長(zhǎng)政策前置，專項(xiàng)債集中發(fā)行放量所致。

廣發(fā)宏觀團(tuán)隊(duì)預(yù)估，除特殊政策外，政策性銀行可能還會(huì)通過發(fā)行普通政金債等方式進(jìn)一步發(fā)揮其在特殊年份的逆周期作用，考慮到這部分資金，全年基建投資中有政策性銀行帶來的邊際增量資金預(yù)計(jì)將超過1萬億元。

展望下半年，陳晟稱，地方政府應(yīng)該還會(huì)通過專項(xiàng)債，包括各種手段積極彌補(bǔ)財(cái)政收入下降的壓力，要積極地穩(wěn)定住稅收和擴(kuò)大稅源，保證城市發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的要求。

據(jù)悉，2021年，全國(guó)一般公共預(yù)算收入同比增長(zhǎng)10.7%，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入同比增長(zhǎng)4.8%。今年年初，財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，去年的財(cái)政增長(zhǎng)主要是上游企業(yè)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)增幅較高，帶動(dòng)財(cái)政收入增長(zhǎng)。

據(jù)國(guó)資委最新數(shù)據(jù)，今年1至6月，中央企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.2萬億元、利潤(rùn)總額14093.6億元、凈利潤(rùn)10857.5億元，同比分別增長(zhǎng)12%、7.1%、6.1%。

柏文喜預(yù)計(jì)，今年央企、國(guó)企的收入難以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)下滑引發(fā)的預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入減收的程度，更無法彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)走低所引發(fā)的以土地出讓金為代表的預(yù)算內(nèi)政府性基金收入的降幅。

廣發(fā)證券宏觀團(tuán)隊(duì)也認(rèn)為，僅2019-2020年該收入規(guī)?；蛞蚨愂照摺⒁咔樵虻取凹哟髧?guó)有企業(yè)利潤(rùn)上繳力度”，提至4000-5000億元 ，預(yù)計(jì)今年整體擴(kuò)容幅度不會(huì)太大，預(yù)計(jì)規(guī)模會(huì)在1000億元左右。

柏文喜還提到，上半年，地方財(cái)政通過專項(xiàng)債、地方債、借新債等途徑獲得資金，現(xiàn)有的政策工具未必可以彌補(bǔ)今年的財(cái)政缺口。