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國內(nèi)“酵母一哥”，用另外一種方式出圈了。

據(jù)安琪酵母日前發(fā)布的公告，該公司旗下俄羅斯子公司擬在莫斯科購置一處房產(chǎn)，折合人民幣5590萬元（不含稅）。該公司稱，這有助于優(yōu)化資源配置，為該公司俄語區(qū)國際業(yè)務(wù)發(fā)展提供有力的支撐。

在俄羅斯子公司經(jīng)營虧損的當(dāng)下，這筆投資是不是好買賣？

在俄烏戰(zhàn)爭爆發(fā)后，伴隨著西方國家對俄羅斯的一系列制裁，不少企業(yè)紛紛出走，大量物業(yè)被空置。有人認(rèn)為，對于中國等國家的企業(yè)而言，西方企業(yè)的退潮提供了一個抄底俄羅斯，尤其是莫斯科物業(yè)地產(chǎn)的良好機(jī)會；此外，鑒于盧布帶來的不確定性，作為不動產(chǎn)的房子顯然也更保險。

也有人認(rèn)為，現(xiàn)在俄羅斯房價已經(jīng)在暴漲，但長期需求并不活躍，此時入場將面臨一些不確定性。

購置房產(chǎn)公告截圖

在俄烏戰(zhàn)爭爆發(fā)后，俄羅斯樓市情況如何？業(yè)界又有哪些看法？

近5600萬人民幣，中國酵母一哥在莫斯科買房

資料顯示，安琪酵母是全球最大的YE（Yeast Extract，在食品調(diào)味領(lǐng)域特指酵母抽提物）供應(yīng)商和第二大干酵母供應(yīng)商。它在中國境內(nèi)，以及俄羅斯、埃及等地共建有12個工廠，酵母發(fā)酵總產(chǎn)能已達(dá)到31.6萬噸。它在國內(nèi)市場占比近60%，在全球占比超過15%，產(chǎn)銷規(guī)模已全球第二。

7月13日晚間，安琪酵母發(fā)布公告稱，旗下控股子公司安琪酵母（俄羅斯）有限公司擬在莫斯科購置一處房產(chǎn)，折合人民幣5590萬元(不含稅)，其中購房款5575萬元，其他交易費(fèi)用15萬元。

酵母巨頭，怎么跑到俄羅斯買房去了？

公告顯示，該資產(chǎn)建于2008年，位于莫斯科核心商務(wù)區(qū)ZEMLYANOY VAL路75號，系整體框架結(jié)構(gòu)，總面積為2343.2平方米，地上5層，閣樓2層，地下負(fù)1樓為停車場?！敖煌ㄊ直憷?分鐘上城市內(nèi)環(huán)快速路，到地鐵環(huán)線TAGANSKAYA站步行5分鐘?！?/p>

地圖資料顯示，該房產(chǎn)毗鄰莫斯科河，距離紅場非常近，位于市中心地帶。

安琪酵母購置房產(chǎn)區(qū)位圖源谷歌地圖

從公告來看，地理區(qū)位優(yōu)勢，是該房產(chǎn)吸引安琪酵母的一個重要原因。

安琪酵母俄羅斯子公司，其工廠位于利佩茨克市。該公司的營銷部門也在這里成立，并負(fù)責(zé)俄語區(qū)市場營銷和應(yīng)用技術(shù)服務(wù)工作。但是利佩茨克市距離莫斯科480公里，不能很好地滿足該公司發(fā)展需求。

莫斯科作為俄羅斯的政治、經(jīng)濟(jì)、科創(chuàng)中心和交通樞紐，顯然不少條件要好得多。

安琪酵母解釋稱，在莫斯科購置房產(chǎn)，這是為了加快推進(jìn)俄羅斯中亞市場深度開發(fā)和研發(fā)本地化。這將有助于該公司優(yōu)化資源配置，充分發(fā)揮莫斯科的區(qū)域優(yōu)勢，并為其俄語區(qū)國際業(yè)務(wù)發(fā)展提供有力的支撐。綜合來看，這有助于增強(qiáng)該公司持續(xù)盈利能力和綜合競爭力。

這引發(fā)外界的好奇：在俄烏戰(zhàn)爭等因素下，現(xiàn)在買是否劃算？俄羅斯樓市情況又是怎樣的？

俄羅斯房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在如何了？

公告顯示，經(jīng)俄羅斯當(dāng)?shù)氐谌綑C(jī)構(gòu)評估，該房產(chǎn)的市場價值6.23億盧布，不含稅市場價值為5.19億盧布。最后確定的交易價格為不含稅價格5.417億盧布（約5575萬元人民幣）。結(jié)算時，按照支付當(dāng)天俄羅斯央行盧布對人民幣匯率，折算成盧布支付。

據(jù)時代財經(jīng)本月14日報道，折算下來，這筆房產(chǎn)的單價在2.39萬元/平方米左右，相比市場價值溢價率不到5%。有當(dāng)?shù)刂薪閷ζ浔硎荆行膮^(qū)的商業(yè)物業(yè)一般都會有一些溢價，加上最近整體均價上漲，上述交易并不虧。

“現(xiàn)在莫斯科空置的物業(yè)多，討價還價空間大，對于在當(dāng)?shù)赜袘?zhàn)略布局需要的企業(yè)來說容易實現(xiàn)抄底。”

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖則認(rèn)為，實際上俄羅斯尤其莫斯科的房價并沒有下跌，甚至處于上漲過程，加上俄羅斯如今正在面臨18%或更高的通脹，這意味著房價會繼續(xù)上漲?？紤]到俄烏戰(zhàn)爭、盧布面臨的風(fēng)險，與其持有大量盧幣，不如買入一些房產(chǎn)資產(chǎn)等待情況好轉(zhuǎn)。

這涉及一個問題：俄羅斯房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在怎么樣了？

俄羅斯聯(lián)邦統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，俄羅斯一手住房的平均價格約為每平方米10.92萬盧布（去年同期為8.32萬盧布）；當(dāng)季二手住房的平均價格為每平方米8.99萬盧布（去年同期為6.78萬盧布）。尤其是近兩年，俄羅斯房價增速明顯加快。

從今年一季度的平均房價（俄羅斯盧布計價）來看，俄羅斯一手住房比去年同期上漲了31.28%，二手住房同比大約上漲了32.5%。

俄羅斯近年每平方米平均房價（俄羅斯盧布計價）呈攀升趨勢

地產(chǎn)資訊網(wǎng)站“全球置業(yè)指南”（Global Property Guide）在本月13日的報道中表示，在俄烏戰(zhàn)爭仍在持續(xù)的背景下，俄羅斯房價意外飆升?？鄢浺蛩氐亩砹_斯全國“真實”房價（realhouseprice）在今年一季度同比上漲18.78%，較去年同期的5.23%增幅大步提速，這創(chuàng)下了自2007年三季度以來的最佳表現(xiàn)。文章特別提到，由于盧布波動、對俄制裁導(dǎo)致的通貨膨脹高企，俄羅斯的房價名義增速還要更高。

圖源“全球置業(yè)指南”網(wǎng)站

去年十月到今年1月，俄羅斯的年化通貨膨脹率基本徘徊在8-9%之間的水平。但在俄烏戰(zhàn)爭及西方國家對俄制裁后，俄羅斯通貨膨脹一路飆升：3月俄羅斯年化通貨膨脹率達(dá)16.7%，創(chuàng)下七年新高；隨后的4月續(xù)刷新高，升至17.8%——即使現(xiàn)在通脹稍有降溫，其6月通脹率仍為15.9%的高位水平。

在俄烏戰(zhàn)爭爆發(fā)前的2月中旬，美元兌俄羅斯盧布約為1：75左右。但是到了俄烏戰(zhàn)爭爆發(fā)后3月11日，美元兌俄羅斯盧布盤中一度接近1：155，隨后俄羅斯盧布匯率一路反彈。目前，美元對俄羅斯盧布匯率來到了1：55左右。匯率的波動影響著人們的理財選擇，也讓樓市受到一定影響。

俄羅斯年化通脹率近期走勢 圖源TradingEconomics

俄羅斯分析師：避險需求推動樓市，但需求不會長期活躍

俄羅斯投資管理公司Finam FG的分析師佩里耶娃（Natalia Pyryeva）認(rèn)為，俄羅斯房地產(chǎn)市場一季度的表現(xiàn)，并不能反映西方國家制裁、通貨膨脹加速、利率高企和人口低收入等條件下，俄羅斯的實際狀況。

佩里耶娃指出，在2021年年底，俄羅斯的貸款利率明顯提升，這讓購房者急于在今年年初購買新房和公寓。俄烏戰(zhàn)爭爆發(fā)后，“金融戰(zhàn)”風(fēng)險升級，俄羅斯中央銀行決定將利率提高到20%，這也讓一些購房者試圖盡快完成交易。

面對局勢和經(jīng)濟(jì)的動蕩，大量投資者也尋求投資房地產(chǎn)來減少儲蓄等資產(chǎn)的損失。這一過程中，全額付款的購房者數(shù)量在升高。

今年一季度俄羅斯盧布匯率大幅震蕩 圖源Investing

因此佩里耶娃認(rèn)為，今年一季度的俄羅斯樓市上漲行情，可以解釋為在經(jīng)濟(jì)不確定性增加的背景下，購買房地產(chǎn)來保值的消費(fèi)需求受到了刺激。但是她認(rèn)為，“沒有理由相信需求會過于活躍”，因為現(xiàn)在樓市價格過熱、通脹加速，俄羅斯家庭收入在下降，這些可能會打擊消費(fèi)端需求。

同時，因為建筑成本在繼續(xù)上升，俄羅斯的房地產(chǎn)開發(fā)商不太可能會打折銷售，讓自己承受損失。房地產(chǎn)巨頭俄羅斯LSR集團(tuán)和俄羅斯Etalon集團(tuán)業(yè)績表現(xiàn)比較樂觀，而且由于公眾信心較高，流動性充足等利好因素，他們銷售急速下降或者新項目被凍結(jié)的風(fēng)險比較小。據(jù)佩里耶娃預(yù)計，長期來看，他們?nèi)詫U(kuò)大土地儲備，提高自身業(yè)務(wù)能力。這也會對樓市供需兩側(cè)帶來影響。

安琪酵母在俄羅斯盈利遇挫

安琪酵母購置房產(chǎn)公告顯示：“本次交易資金來源為俄羅斯公司自籌。”

購置房產(chǎn)公告截圖

這引發(fā)了網(wǎng)友的另外一個關(guān)注：安琪酵母在俄羅斯的業(yè)務(wù)表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，近期以來，安琪酵母俄羅斯子公司處于經(jīng)營虧損狀態(tài)。

俄羅斯子公司經(jīng)營虧損 2021年年報截圖

公告顯示，截至2022年3月31日，安琪酵母俄羅斯公司資產(chǎn)總額73755萬元、負(fù)債總額73370萬元、流動負(fù)債總額3754萬元、凈資產(chǎn)385萬元。2022年一季度俄羅斯公司營業(yè)收入9690萬元、凈利潤-531萬元（以上數(shù)據(jù)未經(jīng)審計）。

與此同時，安琪酵母在俄羅斯乃至俄語區(qū)的業(yè)務(wù)，仍在遭受著多種不確定因素的影響。安琪酵母在公告中表示，“由于俄烏沖突，俄羅斯公司會面臨出口業(yè)務(wù)受阻及減產(chǎn)的風(fēng)險?！倍砹_斯目前通貨膨脹率超過15%，再加上盧布的波動，安琪酵母俄羅斯公司的壓力其實不小。

俄羅斯年化通脹率近年走勢 圖源TradingEconomics

安琪酵母認(rèn)為，俄羅斯政府和俄羅斯央行正采取措施支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，力爭俄羅斯經(jīng)濟(jì)在2024年能適應(yīng)制裁并形成以本地化生產(chǎn)為基礎(chǔ)的新市場，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展再平衡。

安琪酵母還表示，其俄羅斯子公司將加快推進(jìn)莫斯科總部建設(shè)，對本地市場進(jìn)行二次開發(fā)，將俄語區(qū)銷售比例從60%提升到80%左右，實現(xiàn)本地銷售為主的新發(fā)展格局，減少俄羅斯公司對俄語區(qū)以外出口市場的依賴。