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2023-01-31
更新時(shí)間:2022-07-30 20:40:19作者:未知
本文來(lái)源:時(shí)代周報(bào) 作者:趙佳琪
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盤活問(wèn)題樓盤,推進(jìn)“保交樓”,政府層面開(kāi)始行動(dòng)了。
2022年7月28日,中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議,分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì),部署下半年經(jīng)濟(jì)工作,審議《關(guān)于十九屆中央第九輪巡視情況的綜合報(bào)告》。
關(guān)于房地產(chǎn),會(huì)議中提到,要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實(shí)地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生。要保持金融市場(chǎng)總體穩(wěn)定,妥善化解一些地方村鎮(zhèn)銀行風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)厲打擊金融犯罪。要壓實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任。
億翰智庫(kù)認(rèn)為,此次會(huì)議仍然延續(xù)了長(zhǎng)期以來(lái)“房住不炒”的總基調(diào),同時(shí)把“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”排在了首要位置,預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多支持政策出臺(tái)。此外,本次會(huì)議仍然堅(jiān)持了“因城施策”的原則,但在政策執(zhí)行力度上由上次會(huì)議的“完善”變更為此次的“用足用好”,并強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方主體責(zé)任”。
更為關(guān)鍵的是,“此次政策明確了壓實(shí)地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生。事實(shí)上,保交樓是下半年一項(xiàng)重要的工作,而且也是地方政府需要努力抓的工作?!币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道。
鄭州已率先開(kāi)始
事實(shí)上,在中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議前,鄭州市已有所行動(dòng)。
7月26日,一張標(biāo)注著鄭州市住房保障和房地產(chǎn)局7月20日發(fā)布的文件截圖在網(wǎng)絡(luò)流傳,文件名為《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況的匯報(bào)》。文件顯示,鄭州市房管局召開(kāi)會(huì)議,匯報(bào)“頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況”,針對(duì)一些重點(diǎn)企業(yè)的項(xiàng)目,給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還等退出方式。
同時(shí),時(shí)代周報(bào)記者獲取一份名為《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》的文件(以下簡(jiǎn)稱:《建議》),《建議》顯示,為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤,激活有效需求,實(shí)現(xiàn)全市房地產(chǎn)良性健康發(fā)展,仍需調(diào)動(dòng)國(guó)企、央企及各類金融機(jī)構(gòu)資源,通過(guò)公寓房收購(gòu)為人才房、統(tǒng)貸統(tǒng)還、兼并收購(gòu),破產(chǎn)重組等方式,區(qū)分問(wèn)題項(xiàng)目和問(wèn)題企業(yè),落實(shí)“保交房”,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定及維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。
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時(shí)代周報(bào)記者向上述部分參會(huì)房企確認(rèn)該消息的準(zhǔn)確性,某房企相關(guān)人士告訴記者,事實(shí)上,6月下旬,鄭州市政府就已經(jīng)會(huì)同房企召開(kāi)了一次會(huì)議,其目的主要摸底在鄭房企目前項(xiàng)目停工、交付、資金等情況。而上述文件中提到的會(huì)議則是于近期召開(kāi),據(jù)他所知,并無(wú)房企參與,而是僅限于政府層面召開(kāi)的一次內(nèi)部會(huì)議。
在“保交樓”這一關(guān)鍵問(wèn)題上,鄭州邁出了重要一步。
在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來(lái),鄭州存在的一個(gè)現(xiàn)象,即鄭州主城區(qū)的安置房建設(shè)普遍是開(kāi)發(fā)商為主體,而房企一旦出現(xiàn)資金流問(wèn)題,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、居民安置等問(wèn)題受阻,因此為避免庫(kù)存積壓及民生問(wèn)題進(jìn)一步發(fā)展,鄭州迅速發(fā)力以化解風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉,除上述提到的棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還這一方式之外,還涉及到了其他三種方式,分別為收并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障房租賃。 其中,“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式由政府平臺(tái)公司接收,后期政府主導(dǎo);資產(chǎn)大于負(fù)債的,可選擇“收并購(gòu)”模式,由政府組織國(guó)央企、金融機(jī)構(gòu)對(duì)接,解決企業(yè)現(xiàn)金流問(wèn)題;資不抵債的,可采用“破產(chǎn)重組”模式,由政府組織破產(chǎn)重組,以保證項(xiàng)目交付;銷售不暢、建設(shè)資金困難的,可選擇“保障性租賃住房”模式,由政府組織專項(xiàng)建設(shè)貸款。
“現(xiàn)在還正在摸底各家房企所面臨的困難,提出了幾個(gè)解決措施,后續(xù)還要繼續(xù)向上匯報(bào)和調(diào)整,目前還沒(méi)有形成決策?!蹦持槿耸肯驎r(shí)代周報(bào)記者透露。
在上述消息流出后,房企從業(yè)人員也展現(xiàn)了不一樣的態(tài)度。
“鄭州人口基數(shù)較大,房?jī)r(jià)均價(jià)雖然長(zhǎng)期處于橫盤狀態(tài),但市場(chǎng)銷售情況還可以,但從去年開(kāi)始,暴雨、疫情等各種因素疊加,鄭州的樓市基本面較差?!鄙鲜鲟嵵菽撤科笙嚓P(guān)人士認(rèn)為,如果目前各個(gè)房企的困境以市場(chǎng)化的手段去化解,基本上不太現(xiàn)實(shí),“所以政府介入,不失為一個(gè)好辦法?!?/p>
卻也有房企從業(yè)人員認(rèn)為,雖然從態(tài)度方面來(lái)看,政府很積極地提出解決措施,但目前方案尚處在初級(jí)階段,具體解決措施何時(shí)落地、通過(guò)何種形式落地、落地之后對(duì)企業(yè)又會(huì)產(chǎn)生怎樣的效果,可能還需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。
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與紓困基金相配合
“據(jù)我所知,本次內(nèi)部會(huì)議是為了配合紓困基金在進(jìn)行商討。”上述某房企相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者透露。
據(jù)河南資產(chǎn)管理有限公司官網(wǎng)消息,7月19日,鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和河南資產(chǎn)聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金,通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式,參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
“紓困基金的規(guī)模大概在200-300億元?!澳持槿耸繉?duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,紓困基金對(duì)于當(dāng)前鄭州房企停工項(xiàng)目,或有著極其重要的意義。尤其是對(duì)于棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式、保障性租賃住房模式的實(shí)操性相對(duì)更為可行。
《建議》顯示,之前在鄭州市城市化高速推進(jìn)的時(shí)期,主城區(qū)普遍采用安開(kāi)比建設(shè)模式,即由開(kāi)發(fā)商作為安置房建設(shè)主體,同時(shí)給予合理面積的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式。
“政府會(huì)以極低的價(jià)格對(duì)安置房進(jìn)行回購(gòu),但這個(gè)價(jià)格覆蓋不了拆遷和安置成本,所以政府會(huì)給開(kāi)發(fā)商指定幾個(gè)商業(yè)地塊,以底價(jià)的方式拍給開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商以這些商業(yè)地塊的利潤(rùn)來(lái)覆蓋成本賺取利潤(rùn)?!鄙鲜龇科笙嚓P(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者解釋道。
“這樣就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題:有些開(kāi)發(fā)商的商品房賣完了,但是因資金不足,安置房會(huì)出現(xiàn)爛尾情況,而同時(shí)安置房會(huì)被政府回購(gòu),所以安置房會(huì)有一部分的殘值存在,這種情況下,開(kāi)發(fā)商為了保障交付,就去引入外面的投資基金,但投資基金的年化利率大概率在10%-15%之間,資金成本較高,同時(shí)安置房的收益卻不會(huì)這么高。而紓困基金的年化利率可能只有3%-5%,這樣可以既保證安置,也不會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)減值甚至流失?!痹摲科笙嚓P(guān)人士說(shuō)道。
但該房企相關(guān)人士也提到,有一些項(xiàng)目本身存在重復(fù)抵押、交叉擔(dān)保等情況,這些項(xiàng)目處理起來(lái)難度相對(duì)較高。
此外,該房企相關(guān)人士認(rèn)為,保障性租賃住房也是當(dāng)下解決房企難題的可行辦法,“有一些爛尾項(xiàng)目的債務(wù)、資產(chǎn)情況較為明晰,只要注入少部分資金就可以啟動(dòng)。”
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向時(shí)代周報(bào)記者表示,鄭州此舉充分結(jié)合房企經(jīng)營(yíng)情況精準(zhǔn)化解風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于棚改建設(shè)、銷售不暢以及資產(chǎn)大于負(fù)債情況的,地方政策將積極發(fā)揮助力角色,承接項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)等方面的資金支持,保障項(xiàng)目順利交付;對(duì)于資不抵債情況,可采用“破產(chǎn)重組”模式,由政府組織破產(chǎn)重組,此舉中地方政府發(fā)揮著指導(dǎo)者的角色。
關(guān)榮雪認(rèn)為,整體來(lái)看,該項(xiàng)計(jì)劃幫助在鄭頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企解決當(dāng)下遇到的困難,對(duì)于企業(yè)和業(yè)主來(lái)說(shuō),都是解決目前暫時(shí)困局保證交付的良好契機(jī),而且率先化解頭部企業(yè),也助于帶動(dòng)整體市場(chǎng)情緒的恢復(fù)。
同時(shí),億翰智庫(kù)也表示,地方政府將和房企、金融機(jī)構(gòu)緊密合作,推動(dòng)復(fù)產(chǎn)復(fù)工的有序進(jìn)行。從另一個(gè)角度來(lái)看,這也在一定程度上明確了地方政府在“保交樓”上的主體地位。當(dāng)然,考慮到“保交樓”所需資金規(guī)模巨大,亦不排除中央政府和金融部門會(huì)在后續(xù)介入,助力“保交樓”“保民生”目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。