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銷售數(shù)據(jù)下滑，資金回籠放緩，拿地興致不高，地產(chǎn)行業(yè)下半年開局依舊艱難。

今年以來，超210家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，15家知名房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，下半年還有超過3100億的房企債務(wù)到期......

雪上加霜的是，作為主要回款來源的銷售端仍然難見起色，除了少數(shù)幾個(gè)熱門城市，地產(chǎn)整體仍然呈現(xiàn)低迷的態(tài)勢(shì)。望穿秋水的房企們，何時(shí)能見到市場(chǎng)回暖的曙光？

銷售額腰斬

千億企業(yè)數(shù)量大幅減少

7月31日，多家機(jī)構(gòu)公布2022年前7個(gè)月百強(qiáng)房企銷售情況。整體來看，房企銷售情況仍然非常不樂觀。

1-7月，TOP100房企銷售額均值為418.9億元，同比下降47.3%，降幅較上月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)；其中銷售額超千億房企10家，較去年同期減少11家；超百億房企91家，較去年同期減少45家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為301.5億元，權(quán)益銷售面積均值為198.9萬平方米，同比分別下降48.7%和52.2%。

圖：2021年至2022年1-7月TOP100房企累計(jì)銷售額及增速情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從房企體量來分析，不同陣營企業(yè)數(shù)量均有較大變化，千億企業(yè)數(shù)量大幅減少，第三陣營企業(yè)數(shù)量微增。具體來看，千億以上陣營10家，較去年同期減少11家，銷售額均值1717.5億元。第二陣營（500-1000億）企業(yè)11家，較去年同期減少18家，銷售額均值670.6億元。第三陣營（300-500億）企業(yè)19家，較去年同期微增2家，銷售額均值380.6億元。第四陣營（100-300億）企業(yè)為51家，較去年同期減少18家，銷售額均值182.4億元。

表：2022年1-7月各陣營銷售額門檻值情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2022年1-7月，TOP100門檻值為83.6億元。其中，TOP10房企門檻值為1031.4億元，較上年下降45.1%；TOP30房企門檻值為374.2億元，較上年下降49.6%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為262.8億元和83.6億元，同比分別下降48.6%和57.5%。

拿地同比下降55.6%

保利發(fā)展拿地兇猛

回款緊張、現(xiàn)金流緊縮之下，多數(shù)房企選擇采取“謹(jǐn)投資、促銷售”的策略。

2022年1-7月，TOP100企業(yè)拿地總額8024億元，拿地規(guī)模同比下降55.6%，降幅比上月收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)。TOP100門檻值為24億元，較上年同期下降21億元，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為41.2%。

圖：2021-2022年7月50家代表房企每月拿地總額

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從新增貨值來看，保利發(fā)展、招商蛇口(001979)和濱江集團(tuán)(002244)占據(jù)榜單前三位。2022年1-7月，保利發(fā)展以累計(jì)新增貨值1571億元占據(jù)榜單第一；招商蛇口和濱江集團(tuán)緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為1093億元和911億元。TOP10企業(yè)1-7月新增貨值總額8449億元，占TOP100企業(yè)的36.5%，新增貨值門檻為495億元。

房企拿地分化顯著，50家代表企業(yè)拿地額同比持續(xù)下降。2022年7月，50家代表房企拿地總額同比下降5.2%，增速繼續(xù)維持收窄態(tài)勢(shì)。

2022年7月，上海、南京、廣州、無錫、成都、長(zhǎng)沙、重慶等熱點(diǎn)城市進(jìn)行了第二批集中供地，房企拿地投資力度保持平穩(wěn)，環(huán)比小幅下降。但由于上年同期基數(shù)較低，7月拿地金額同比降幅收窄。具體來看，50家代表企業(yè)內(nèi)部分化顯著，國央企和地方城投依然是本輪集中土拍的成交主力軍，如華潤置地、保利發(fā)展、華發(fā)股份(600325)等企業(yè)在上述熱點(diǎn)城市深耕意圖明顯且收獲頗豐，同時(shí)龍湖集團(tuán)、新城控股(601155)等民企在熱點(diǎn)城市也有所收獲。

分城市來看，二線城市房企拿地占比最高，城市群中長(zhǎng)三角居首位。從布局城市等級(jí)來看，50家代表房企2022年1-7月在二線城市的投資面積占比最高，為63.2%。從布局區(qū)域來看，企業(yè)熱衷于在長(zhǎng)三角拿地，占比達(dá)到43.6%。

圖：2022年1-7月50家代表房企拿地面積城市等級(jí)、區(qū)域分布情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

對(duì)于土拍市場(chǎng)，克而瑞指出，整體投資氛圍冷清之下，22城各地在地塊掛牌階段，降門檻、降地價(jià)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，也體現(xiàn)了政府愿意通過讓利的方式刺激房企拿地，以及持土地市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的決心。但是對(duì)于房企來說，拿地時(shí)測(cè)算盈利空間固然重要，但是在拿地時(shí)還需要進(jìn)一步對(duì)銷售、去化等方面的研判，如果項(xiàng)目去化困難，則盈利難以實(shí)現(xiàn)。

政策利好疊加需求釋放

樓市何時(shí)回溫？

進(jìn)入2022年以來，調(diào)控政策繼續(xù)秉持放松姿態(tài)，地方政府對(duì)“四限”政策不斷放松，并逐步由三四線城市向一二線城市遞進(jìn)。與此同時(shí)，信貸政策進(jìn)一步放松，多數(shù)城市的首套房利率已經(jīng)低于5%。7月28日，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

政策是否已經(jīng)見底，樓市接下來何去何從？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，下半年會(huì)是一個(gè)政策工具鞏固、消化、細(xì)化、實(shí)化的過程。上半年房地產(chǎn)政策密集但效果弱于預(yù)期，所以下半年要在政策落實(shí)中用足用好，讓政策最大化發(fā)揮效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰則表示，在信貸和住房政策支持下，住房需求釋放將帶動(dòng)樓市繼續(xù)修復(fù)。劉麗杰預(yù)計(jì)，下半年二手房月度成交量同比將保持增長(zhǎng)，價(jià)格逐步趨穩(wěn)；并且隨著監(jiān)管部門對(duì)在建項(xiàng)目的監(jiān)管更加健全，新房市場(chǎng)也將進(jìn)一步修復(fù)。

克而瑞認(rèn)為，地方救市政策力度有望繼續(xù)加碼，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖保瑝毫Τ鞘羞€將落地財(cái)稅刺激、房票安置等政策措施，以刺激居民購房消費(fèi)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

展望下月，在政策暖風(fēng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望筑底回穩(wěn)，隨著去年同期基數(shù)下調(diào)，成交同比跌幅或?qū)⒂兴照?。各城市市?chǎng)仍將繼續(xù)分化：其一，上海、杭州、成都等市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３?。其二，救市政策力度加碼城市，短期成交或?qū)⒎€(wěn)中有升。其三，鄭州、武漢這類停工、斷貸項(xiàng)目較多的城市，短期市場(chǎng)觀望情緒加重，成交或?qū)⑥D(zhuǎn)入下降通道。其四，多數(shù)三四線城市市場(chǎng)或?qū)⑵D難探底，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行，去庫存將是今年市場(chǎng)主旋律。

附：

2022年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜

2022年1-7月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜