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2023-01-31
銷量下滑、評級下調(diào)、業(yè)主退房！留給綠地自救的時間不多了
更新時間：2022-08-04 12:07:36作者：未知
作者：老謝
現(xiàn)在的樓市，已經(jīng)成為「蘿卜蹲」的游戲。所有人都等著，恒大、融創(chuàng)之后，誰會成為下一個蹲下的「蘿卜」？
最近似乎輪到綠地蹲了，這個曾經(jīng)能和萬科爭一時長短的「綠巨人」，在過去的一年時間里，先后經(jīng)歷了銷量下滑、評級下調(diào)、業(yè)主退房潮。
在樓市大環(huán)境萎靡的情況下，如此多的負(fù)面消息，顯然讓市場上僅剩不多的剛需購房者望而卻步，進(jìn)而加速市場的不信任從而形成馬太效應(yīng)。綠地未來的日子，恐怕會變得越來越難過。
而在更遠(yuǎn)一點的未來，恐怕所有房企的日子，都不好過。當(dāng)然，現(xiàn)在或許也是時候讓曾經(jīng)躺著的房地產(chǎn)企業(yè)卷起來了。
01
昔日「綠巨人」，搖搖欲墜？
日前，有媒體報道稱，綠地集團(tuán)面臨一筆金額超過10億元的強(qiáng)制執(zhí)行案子，正在進(jìn)行司法程序。此筆強(qiáng)制執(zhí)行案例，是武漢某項目的乙方公司申請的，與綠地的欠款問題有關(guān)。此外，綠地在湖南長沙的某個項目公司，也陷入了密集執(zhí)行，僅是7月20日就總共有6條執(zhí)行信息被披露。
一邊是債主上面要錢，另一邊卻是購房者高喊「退錢」。6月26日，深圳綠地新都會準(zhǔn)業(yè)主發(fā)出一份退房要求書，準(zhǔn)業(yè)主集體要求退房、退名額、退還所有房款及貸款利息、本金。要知道，該樓盤曾在2019年入選「日光盤」，成為當(dāng)時耀眼的明星樓盤。但三年過去了，這個樓盤卻落得個一地雞毛。
在全國，綠地也有多個住宅項目都被曝出維權(quán)，武漢、濟(jì)南、贛州等多地的項目存在延期交付、涉嫌違規(guī)銷售等問題。
事實上，在全國范圍內(nèi)，綠地被業(yè)主要求退房的新聞此起彼伏。很多人不禁疑惑，綠地不是國企么？怎么會搞成現(xiàn)在這樣？
作為國內(nèi)首家以房地產(chǎn)為主業(yè)的世界500強(qiáng)企業(yè)，綠地曾以2408億元的銷售額名列全國第一，也曾與萬科爭一時之長短，靠的就是其國資背景。
綠地在成立之初，是一家純國企，公司由上海農(nóng)委和上海建委百分百持股。后來，隨著多次混改，綠地已經(jīng)成為屬于實控人為張玉良，有國資背景的混合所有制企業(yè)。公司的前三大股東分別為上海格林蘭投資、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城投集團(tuán)，持股比例分別為29.13%、25.82%及20.55%。上海格林蘭投資就是以張玉良為首的綠地職工持股會。
在地產(chǎn)圈，很多人說張玉良是個身段柔軟的人，是「難得在市場和政府之間找到微妙平衡」的存在。但是，這種平衡最終也限制了綠地的發(fā)展。綠地的混合所有制背景，導(dǎo)致了其既沒有正牌國企的豪橫，也沒有純正民營企業(yè)的靈活，最終在近幾年逐漸退出了頭部房企的爭奪。
從去年開始，綠地的日子變得更加難過。據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，2021年綠地控股實現(xiàn)營收5447.56億元，同比增長19.45%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤61.79億元，同比下降58.8%。進(jìn)入2022年，綠地連增收也做不到了，繼2021年四季度大幅下降57%后，2022年一季度綠地銷售額再次下降56%，僅有308億。
銷售額下滑帶來的最直接影響就是現(xiàn)金流問題，截至2022年3月底，綠地的流動性進(jìn)一步減弱，現(xiàn)金總額降至657億元人民幣，同比2020年底下降了近30%。
為了保證流動性，綠地和曾經(jīng)的萬達(dá)一樣，在不停地出售資產(chǎn)。5月16日，綠地集團(tuán)發(fā)布消息表示，綠地紐約太平洋公園項目中的兩棟公租公寓樓順利出售，合同總金額為3.15億美元。同時，綠地紐約太平洋公園項目另一金額為1.5億美元的物業(yè)大單近期已完成簽約。
但相較于綠地的債務(wù)，這些資產(chǎn)出售收入似乎杯水車薪?！妇G巨人」，已經(jīng)搖搖欲墜。
02
轉(zhuǎn)行能否帶來新機(jī)遇？
恒大是第一個暴雷的房企，但綠地絕對不是最后一個。
從短期看，樓市持續(xù)萎靡的可能性不小。今年7月以來，已有近70個城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策。然而，效果卻極其有限。
根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，7月1日至26日，北京新房成交面積60.7萬平方米，同比下跌50.8%，環(huán)比下降34.3%。
除了北京，根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，7月1日至26日，30個大中城市新房成交面積環(huán)比下跌27%，同比跌幅達(dá)到36.9%。
民營房企中，世茂、中南、融創(chuàng)、中梁、雅居樂等房企的銷售金額降幅超過50%，新城、中駿、碧桂園和龍湖等房企降幅在40%左右；央企、國企和混合所有制企業(yè)中，招商蛇口、華潤置地、保利等房企的銷售額降幅在30%以內(nèi)。
曾經(jīng)這些地產(chǎn)企業(yè)都在給自己謀求一條新的發(fā)展路徑，恒大造車、賣水，碧桂園造機(jī)器人。綠地也開始嘗試新的發(fā)展路徑。去年11月，綠地控股發(fā)布《關(guān)于公司所屬行業(yè)分類變更的公告》表示，鑒于公司基建產(chǎn)業(yè)的收入占比已超過50%，綠地控股所屬行業(yè)分類已由「房地產(chǎn)業(yè)」變更為「土木工程建筑業(yè)」。
就像姍姍來遲的恒馳，未必救得了恒大，碧桂園的機(jī)器人也不見了下文一樣，對于綠地而言，轉(zhuǎn)行基建又能有多少機(jī)會呢？
更緊迫的是，留給綠地的時間不多了。
今年5月12日，穆迪將綠地控股(600606)集團(tuán)有限公司的家族評級（CFR）從「Ba3」下調(diào)至「B2」，并將其列入了進(jìn)一步下調(diào)觀察名單，展望為負(fù)面。
6月22日，完成困境債務(wù)延期后，標(biāo)普全球評級宣布將綠地集團(tuán)評級下調(diào)至「SD」。原因是，標(biāo)普將該交易視為困境債務(wù)重組，這無異于違約。如果債券未延期，綠地集團(tuán)可能缺乏在到期時進(jìn)行全額償付的資源和融資方案。
2023年9月，綠地將有290億元人民幣的等值債券（包括28億美元離岸債券）即將到期。
曾經(jīng)的「綠巨人」，還能挺到那個時候嗎？