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作者 | 柴旭晨

自萬物云分拆上市之后，萬科旗下長租公寓業(yè)務又將踏上資本化的征程。
1 月 16 日晚，建行與萬科分別發(fā)布公告，雙方合作設立百億基金，在長租公寓領域共同參與市場化投資。
公告顯示，萬科下屬子公司中萬啟航、萬益管理與建行下屬的建信住房租賃私募基金管理有限公司、建信住房租賃基金簽署協(xié)議，共同投資設立 “建萬住房租賃投資基金”。
該基金募集規(guī)模為 100 億元，萬科與建行方面分別出資20億、80億元，且后續(xù)可能開放30億元額度向社會資本進行募集。
資金將優(yōu)先收購萬科旗下的長租公寓資產(chǎn)，同時兼顧市場化優(yōu)質項目的收購，后續(xù)統(tǒng)一委托萬科旗下泊寓品牌運營。
目前，雙方已經(jīng)簽署了第一批包括北京、上海、成都和武漢的6個已運營的萬科長租公寓項目，合作規(guī)模約24億元，后續(xù)將快速啟動第二批項目的合作。
這意味著，在長租公寓領域早有布局的萬科，將在金融巨頭的加持下繼續(xù)開疆拓土。而此次百億基金的成立，也代表著資本重新殺入了長租公寓領域。
萬科是最早開始布局長租公寓的房企之一，2008 年就有了試水項目“萬匯樓”，2016 年萬科整合旗下長租公寓項目統(tǒng)一為“泊寓”品牌。
此后，長租公寓業(yè)務一直被萬科被擺在重要位置，并成為繼地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務之后第三個核心業(yè)務，由此泊寓的版圖也快速擴張，成長為行業(yè)龍頭。
據(jù)睿和智庫統(tǒng)計，截至 2022 年三季度，泊寓在管房源數(shù)量在集中式長租公寓運營企業(yè)中規(guī)模排名第一，共運營管理房源 21.5 萬間，排在其后的是龍湖冠寓、魔方集團、樂乎公寓、百瑞紀等。
不過，長租公寓是一個低利潤行業(yè)，如何釋放這類投資規(guī)模大、投資回報期較長業(yè)務的價值，一直是個難題，也是資方進入的芥蒂；如何將長租公寓業(yè)務資本化，找到退出機制，是萬科做這個業(yè)務一開始就在思考的問題。
萬科總裁祝九勝在 2022年 12 月的股東大會上提到，希望未來將長租公寓通過 REITs 方式進行證券化，為股東創(chuàng)造更多利潤。
華潤有巢已經(jīng)先一步打了樣。 去年 11 月，華潤有巢 REIT 正式獲批，成為業(yè)內首單市場化機構運營的保障性租賃住房 REIT。這也讓行業(yè)看到了租賃業(yè)務REITs開放的可能。
除了華潤有巢外，目前還有華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT 這 3只保障性租賃住房REITs試點項目在去年8月份成功上市。2022下半年，保障性租賃住房REITs從無到有，上市只數(shù)已經(jīng)迅速擴容至4只。
更重要的是，景暉智庫認為，借助住房 REIT 模式，長租公寓能構建 “投融管退” 閉環(huán)，而這將吸引更多資本尤其是長周期大資金加快入局步伐。
建行在這方面也很有想法。去年9月，建行斥資近300億元成立了住房租賃基金，用于收購房企存量資產(chǎn)。
中國建設銀行董事長田國立提到，此次和萬科的合作就是要做“探路者”，孵化培育合格REITs資產(chǎn)、完善市場化資產(chǎn)REITs標準、構建“投貸管退”住房租賃服務閉環(huán)。
此次建行與萬科聯(lián)手投資長租公寓，將大大加快該業(yè)務資本化、REITs化的進程。
祝九勝透露，在萬科泊寓目項目中，大概有十幾個符合公募 REITs 發(fā)行標準，現(xiàn)在主要就是發(fā)行時機的問題。
拉長時間來看，長租公寓業(yè)務是萬科孵化的數(shù)個新業(yè)務之一，現(xiàn)在也儼然有獨角獸之勢。
此前，萬科旗下經(jīng)營收入最高的業(yè)務萬物云，已經(jīng)在香港分拆上市，目前總市值579億港元。

數(shù)年前，萬科董事會主席郁亮就表示，房地產(chǎn)商依靠過去單一業(yè)務不足以支撐發(fā)展，萬科未來要培育多個新業(yè)務，至少要有“六個千億”新業(yè)務，才能再造萬科。
萬物云、泊寓、萬緯物流等，都是萬科孵化的新業(yè)務。而今，已到了泊寓亮劍的時刻。
資本化征程之外，泊寓的盈利也早已提上日程。根據(jù)萬科的規(guī)劃，泊寓將在 2023 年實現(xiàn)成本法下的會計報表盈利。
隨著房地產(chǎn)市場回歸正軌，萬科開發(fā)業(yè)務日漸恢復元氣，以及經(jīng)營性新業(yè)務的不斷壯大，一個新的萬科系正在形成，未來成為萬億公司也未嘗沒有可能。