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一張床19萬(wàn)元、一套書(shū)柜12萬(wàn)元、一張沙發(fā)5萬(wàn)元，房屋內(nèi)上百件物品價(jià)值百余萬(wàn)元……近日，市民曾先生所在的公司在成都雙流一小區(qū)租了一套獨(dú)棟別墅，月租金2.2萬(wàn)元。

由于簽合同時(shí)房東沒(méi)有出具物品移交清單，過(guò)了幾天才補(bǔ)上，曾先生和同事現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)后簽字。后來(lái)，他們將清單交給公司老板確認(rèn)時(shí)，老板對(duì)物品價(jià)格提出了異議，認(rèn)為可能存在被套路的情況，因此提出了退租。但房東卻不愿退還5萬(wàn)元押金，并要額外再收取一個(gè)月租金作為違約金，共計(jì)7.2萬(wàn)元?！拔覀円惶於紱](méi)住過(guò)，交房手續(xù)也沒(méi)辦完，房東的要求太不合理了”。

涉事別墅 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

對(duì)此，房東回應(yīng)稱(chēng)，別墅內(nèi)的家具物品等基本都是歐式實(shí)木類(lèi)的，市場(chǎng)價(jià)格本就昂貴。他標(biāo)注價(jià)格的本意是提醒租客要愛(ài)惜，并非敲詐。雙方簽署了租房合同、物品移交清單也簽字確認(rèn)了，如今對(duì)方卻找理由不租了，“押金不退、收違約金都是按合同辦事”。

一張床19萬(wàn)元、書(shū)柜12萬(wàn)元

出租屋內(nèi)物品價(jià)值上百萬(wàn)嚇退租客

7月22日，市民曾先生所在公司在雙流一小區(qū)租了一套獨(dú)棟別墅，準(zhǔn)備用作公司辦公場(chǎng)地。套內(nèi)面積400多平方米，帶大花園，精裝修，一個(gè)月租金2.2萬(wàn)元?？赐攴亢螅壬热擞X(jué)得還不錯(cuò)，決定租下這套房。

涉事別墅 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

隨后，在中介的協(xié)調(diào)下，曾先生所在的公司與房東簽署了房屋租賃合同。租期一年，從2022年8月1日到2023年7月31日，并約定在8月1日交房?！拔覀儺?dāng)時(shí)一次性支付了5萬(wàn)元押金，以及三個(gè)月租金共計(jì)11.6萬(wàn)元給房東?！痹壬f(shuō)，簽合同時(shí)原本應(yīng)附帶房屋物品移交清單，但現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有，當(dāng)時(shí)出于信任覺(jué)得事后補(bǔ)來(lái)也行?？蓻](méi)想到，這一時(shí)大意卻造成了麻煩。

房屋物品清單（部分） 圖據(jù)受訪者

幾天后，房東將多達(dá)十幾頁(yè)的房屋物品移交清單交給了曾先生等人，物品共計(jì)上百件。曾先生表示，當(dāng)天，他和同事一起去現(xiàn)場(chǎng)拿移交清單，只是對(duì)物品數(shù)量等進(jìn)行了清點(diǎn)確認(rèn)后簽字，并未考慮價(jià)格。后來(lái)，他們將清單交給公司法定代表人確認(rèn)時(shí)，法定代表人對(duì)物品價(jià)格提出了異議。

比如一樓玻璃茶水房一張樹(shù)根茶臺(tái)3萬(wàn)元；二樓客廳一張3座真皮歐式沙發(fā)5萬(wàn)元（全套總價(jià)10萬(wàn)元）；二樓左側(cè)臥室一張真皮楠木床8萬(wàn)元，三樓書(shū)房巨型實(shí)木書(shū)柜12萬(wàn)元、主臥桃花木歐式大床一張19萬(wàn)元……公司法定代表人認(rèn)為可能存在被套路的情況，因此提出了退租。根據(jù)房東的標(biāo)注，屋內(nèi)各類(lèi)物品總價(jià)值上百萬(wàn)元，若遇到損壞或丟失等，賠償可不是一個(gè)小數(shù)目。

擔(dān)心被套路

要求退租與房東協(xié)商未果

“房東標(biāo)注的物品價(jià)格太高了，又拿不出證明來(lái)，他寫(xiě)好多就是好多，要是真賠償起來(lái)扯不清。”曾先生說(shuō)，他們認(rèn)為房東標(biāo)注的房屋物品價(jià)格過(guò)高，沒(méi)有依據(jù)，擔(dān)心被套路。因此在7月26日左右收到清單后，便向房東提出了退租的要求。

涉事別墅 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

租客要退租，房東表示不愿退還押金，還要額外再收取一個(gè)月租金作為違約金，共計(jì)7.2萬(wàn)元?！拔覀円惶於紱](méi)住過(guò)，交房手續(xù)也沒(méi)辦完，房東的要求太不合理！”曾先生說(shuō)，退租不成，為了避免今后因房?jī)?nèi)物品引起不必要的糾紛，他們?cè)谂c房東協(xié)商過(guò)程中提出了希望將物品清空后再入住的建議，卻遭到了房東的拒絕。

紅星新聞?dòng)浾邚脑壬峁┑呐c房東的微信溝通記錄中看到，房東表示：“要么依約定金額5萬(wàn)加一個(gè)月租金共7.2萬(wàn)終止（合同），要么依據(jù)移交清單入住，鑰匙在物管處，自己去拿?！彪p方協(xié)商未果后，曾先生稱(chēng)他們多次聯(lián)系房東，但房東一直未出面，以至于到了8月4日，他們既沒(méi)有入住，也沒(méi)有退租。

房東回應(yīng)：

標(biāo)注價(jià)格是提醒租客愛(ài)惜房屋

“咋個(gè)沒(méi)交接，他們都在清單上簽字了，現(xiàn)場(chǎng)還一樣一樣清點(diǎn)過(guò)?！?月4日，房東秦先生告訴紅星新聞?dòng)浾?，該房屋一直是自己在使用，最近因要到外地工作，才將其出租?月22日，租客和他簽署了房屋租賃合同，當(dāng)時(shí)爽快地支付了11.6萬(wàn)元的押金和租金，雙方還合了影。后來(lái)，對(duì)方提出需要房屋物品移交清單，由于現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有準(zhǔn)備，他便表示之后補(bǔ)來(lái)。

接著，秦先生安排自己公司的工作人員進(jìn)行清點(diǎn)整理并拍照，花了兩三天時(shí)間。7月26日左右，清單整理好后，租客再次來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，并逐一簽字確認(rèn)后離開(kāi)。后來(lái)，因?yàn)樗嗽谕獾?，便通知租客去物管處拿鑰匙。

租房合同 圖據(jù)受訪者

結(jié)果沒(méi)隔多久，秦先生便接到租客通知，稱(chēng)屋內(nèi)物品太昂貴想退租。對(duì)此，秦先生表示退租可以，但押金不退且需要再支付一個(gè)月租金。租客不接受這個(gè)條件，便提出讓其搬空屋內(nèi)物品再入住的要求，秦先生沒(méi)有同意。因此，雙方就退租一事協(xié)商未果。

針對(duì)租客提出的屋內(nèi)物品昂貴，又沒(méi)有憑據(jù)的說(shuō)法，秦先生表示，屋內(nèi)的家具購(gòu)買(mǎi)了兩三年左右，是歐式風(fēng)格，市場(chǎng)價(jià)格很貴，隨便去家具市場(chǎng)都能問(wèn)到價(jià)格。整套別墅裝修下來(lái)花費(fèi)數(shù)百萬(wàn)元，多以實(shí)木家具、石材為主，還有電梯，前后花園等。他們?nèi)粘６甲屑?xì)維護(hù)，每個(gè)月請(qǐng)保潔來(lái)做清潔，花園綠化也有專(zhuān)人管理，魚(yú)池的錦鯉都是幾百上千一條。在移交清單上把部分較為貴重的物品標(biāo)注了價(jià)格，目的是提醒租客愛(ài)惜房屋?！拔矣譀](méi)讓他買(mǎi)，如果東西不在了、搬走了肯定要賠償；如果有一點(diǎn)擦爛，誰(shuí)來(lái)找你，以后注意愛(ài)惜就對(duì)了”。

至于押金及違約金的問(wèn)題，秦先生表示都是合同里約定的，“如果有異議，可以走法律程序”。

紅星新聞?dòng)浾咦⒁獾?，在雙方簽訂的房屋租賃合同中約定，押金為5萬(wàn)元，租賃期間，乙方（承租方）提前解約，需提前一個(gè)月通知出租方，同時(shí)甲方（出租方）收取的押金不退還，租金按實(shí)際租住天數(shù)的剩余金額退款。合同的備注中寫(xiě)明：“未滿六個(gè)月，押金不退。乙方違法亂紀(jì)，押金不退?！?/p>

律師說(shuō)法：

合同有效，若協(xié)商不成可提起訴訟

1.合同中約定“未滿六個(gè)月不退押金”是不合理的

四川英濟(jì)律師事務(wù)所副主任高級(jí)合伙人陳逢逢律師表示，房屋租賃合同是否生效要根據(jù)雙方簽訂的合同里面的生效條款。該合同中約定“本房屋租賃合約……經(jīng)甲方、乙方、經(jīng)紀(jì)方三方簽署后生效”，是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不違背公序良俗，則該房屋租賃合同已生效。

對(duì)于房屋租賃合同，出租人的主要義務(wù)是按照約定將租賃物交付承租人，秦先生說(shuō)鑰匙已經(jīng)放在物管處，雖然沒(méi)有交到租客手中，但是租客可以直接去物管拿鑰匙?，F(xiàn)實(shí)中，這種情況也比較常見(jiàn)，應(yīng)認(rèn)定房屋移交手續(xù)已經(jīng)完成。

因此，租客提出退租，如果在租賃合同里面約定一定金額的違約金，一方違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金，如違約一方認(rèn)為違約金過(guò)高的，可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。在本案中，秦先生因?yàn)榕c租客訂立了租賃合同，那么秦先生肯定不會(huì)再繼續(xù)尋找下一個(gè)租客，現(xiàn)在因?yàn)樵撟饪屯蝗徊蛔猓敲纯赡軐?dǎo)致秦先生租金損失，秦先生是可以要求租客承擔(dān)違約責(zé)任。但是該違約責(zé)任是否過(guò)高，則要考慮秦先生再次出租該房租所需時(shí)間、為出租所花費(fèi)的金錢(qián)等情況。

但是，陳逢逢認(rèn)為，該合同中約定“未滿六個(gè)月不退押金”是不合理的。租房合同中押金和違約金不是一個(gè)概念。押金是一種對(duì)房屋及房屋物品完整和完好性的擔(dān)保。承租期結(jié)束時(shí)如果沒(méi)有損壞，則出租方需全額無(wú)息退回承租方。而違約金是一種補(bǔ)償性質(zhì)的，如果一方有違約責(zé)任，必須對(duì)造成實(shí)際的損壞賠付違約金。因此，合同中這樣的約定是將押金和違約金的概念混淆。如果租客未給房屋及房屋物品造成損毀、滅失的，押金應(yīng)該退還，至于因違約行為要支付的違約金則要依據(jù)合同約定。

另外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)于房租租賃合同，房屋附屬配套設(shè)施應(yīng)包含在合同中。房屋物品移交清單應(yīng)屬于簽署合同時(shí)的必要附件。對(duì)于房屋租賃中的附屬設(shè)施的價(jià)格可能無(wú)法主張重大誤解。房租中的物品對(duì)于承租者來(lái)說(shuō)，其有妥善保管以及按照約定使用的義務(wù)。如果因保管不善等造成毀損、滅失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)陪產(chǎn)責(zé)任。當(dāng)其需要承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，那么房東則需要對(duì)需要承擔(dān)的賠償金額承擔(dān)舉證責(zé)任。

2.租客可基于重大誤解要求解除合同

四川一上律師事務(wù)所林小明律師同樣認(rèn)為，房東與租客雙方簽訂了相應(yīng)的租房合同，該合同是雙方真實(shí)意思表示，同時(shí)沒(méi)有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，也沒(méi)有損害公序良俗。因此，該合同本身真實(shí)合法，具有法律效力，各方均應(yīng)按照合同的約定履行自身義務(wù)。

不過(guò)，由于該合同于2022年7月22日簽訂，租客在隨后的7月26日提出了退租，即在合同尚未實(shí)際履行前提出解約，并以此來(lái)通知房東。該做法屬法律規(guī)定的“明確表示或以行為表示不履行主要債務(wù)”的行為，也可以據(jù)此解除合同。此外，按照租客的說(shuō)法，其要求解除合同的原因在于房東未及時(shí)提交屋內(nèi)物品清單，同時(shí)，簽訂合同時(shí)租客并不清楚房屋內(nèi)物品價(jià)值如此之高，由此，租客可基于重大誤解要求解除合同。

當(dāng)然，雙方在解除租房合同時(shí)，仍然應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定來(lái)進(jìn)行處理，根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)程度及各自是否存在違約以及違約大小來(lái)劃分責(zé)任。鑒于合同尚未實(shí)際履行，房東的損失尚未擴(kuò)大并且“租期未滿六個(gè)月不退押金”顯失公正等因素，林小明律師建議雙方進(jìn)行協(xié)商，各退一步解決爭(zhēng)議。如果雙方經(jīng)協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，可以通過(guò)司法途徑也就是提起訴訟來(lái)解決爭(zhēng)議。

當(dāng)然，任何一方認(rèn)為約定的違約金過(guò)高，可以請(qǐng)求法院進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，從而依法維護(hù)自身利益并使其最大化。至于屋內(nèi)家具等物品到底價(jià)值幾何？在雙方無(wú)法協(xié)商解決爭(zhēng)議而最終對(duì)簿公堂時(shí)，主張損害賠償?shù)囊环綉?yīng)當(dāng)提供相應(yīng)證據(jù)來(lái)證明相關(guān)家具價(jià)值，比如發(fā)票、付款憑證等具體證據(jù)，同時(shí)還需要證明另一方對(duì)家具造成了具體損害，并且要證明該具體損害的價(jià)值。

紅星新聞?dòng)浾?張肇婷 實(shí)習(xí)生 趙云帆

編輯 張莉