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每經(jīng)記者：黃婉銀 每經(jīng)編輯：魏文藝

8月7日晚間，富力地產(chǎn)（02777，HK，股價1.67港元，市值62.66億港元）發(fā)布遲來4個月的2021年年度業(yè)績報告。

年報顯示，富力地產(chǎn)2021年度錄得凈虧損163.53億元（人民幣，下同），2020年盈利91.46億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧；總營業(yè)額762.3億元，同比減少11.25%。

在這份年報中，富力地產(chǎn)還詳細披露了過去一年至今，在債券展期、融資、項目出售等方面的進展和最新情況。值得注意的是，年報提到2020年富力出售若干附屬公司的若干股權(quán)，收到一名投資者總額約39.33億元的資金，但在2021年度該名投資者退出其中部分合營企業(yè)，并要求償還之前借給富力的資金。

香港立信德豪會計師事務(wù)所有限公司就富力地產(chǎn)這份年報出具了保留意見，一是雙方針對遞延所得稅資產(chǎn)有所分歧，二是提請注意“與持續(xù)經(jīng)營有關(guān)的重大不確定性”。

富力地產(chǎn)董事長李思廉在年報中表示，2021年本集團的策略是透過尋求其他資金來源迅速應(yīng)對市況，接受較低的預(yù)售盈利并加速資產(chǎn)出售，而后者在過去12個月成效明顯。尋找其他流動資金渠道的能力對本集團繼續(xù)減低財務(wù)風(fēng)險、降低債務(wù)總額及改善整體財務(wù)杠桿至關(guān)重要。

繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)

年報顯示，2021年富力地產(chǎn)合約銷售總額為1202億元，銷售總建筑面積941萬平方米；總營業(yè)額跌至762億元，包括按平均售價每平方米8300元入賬建筑面積831萬平方米。

由于以價換量頻繁，毛利率和盈利能力持續(xù)下滑成為大多數(shù)房企的普遍現(xiàn)象，富力地產(chǎn)也不例外。2021年，富力地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的整體毛利率為13.9%，而2020年度則為25.2%?！皽p少（是）由于對平均售價作出調(diào)整以加快銷售的步伐，后續(xù)影響了本集團的毛利率?！?/p>

“凈虧損主要歸因于房地產(chǎn)行業(yè)頗具挑戰(zhàn)的狀況，導(dǎo)致本集團截至2021年12月31日止年度錄得物業(yè)發(fā)展?fàn)I業(yè)額減少及毛利率降低，以及本集團營運項目售價較低導(dǎo)致年內(nèi)就存貨作出減值撥備?！备涣Φ禺a(chǎn)由于年內(nèi)就存貨作出減值撥備約129.86億元。

李思廉表示，2021年買方的購房需求仍然強勁，但經(jīng)濟不確定性、就業(yè)保障、按揭風(fēng)險及開發(fā)商違約等因素令消費者采取觀望態(tài)度，影響整體預(yù)售水平?！半S著預(yù)售狀況穩(wěn)步回升及財務(wù)管理有序回穩(wěn)，我們預(yù)計2022年下半年將更為積極，房地產(chǎn)行業(yè)仍將是中國增長戰(zhàn)略的關(guān)鍵組成部分?！?/p>

過去一年，富力地產(chǎn)在頻繁出售資產(chǎn)。黑石集團分兩次成功收購了廣州國際機場富力綜合物流園項目100%股權(quán)，兩次對價分別約為70億元、12.63億元。今年3月，富力地產(chǎn)還打折出售倫敦項目予遠東發(fā)展。

李思廉指出，集團仍保留大量資產(chǎn)價值可觀的投資物業(yè)及酒店組合，透過戰(zhàn)略性出售可獲得大量資金以供調(diào)動，從而減少負債及支持本集團可持續(xù)物業(yè)發(fā)展。隨著市價開始回歸正常及買賣雙方預(yù)期差距縮小，本集團預(yù)期于2022年可實現(xiàn)更多資產(chǎn)出售，從而提供額外資金來源。

2021年，富力地產(chǎn)新增土地資本開支總額僅為30億元，較2020年減少80%。盡管新增土地的資本開支有所減少，富力集團仍有大量可供開發(fā)土地儲備總可售面積共4997萬平方米，足以應(yīng)付未來數(shù)年所需。2022年，富力地產(chǎn)有超過200個預(yù)售項目，預(yù)期可帶來2200億元的可售資源。

近300億借款已違約

從2021年12月底開始，富力地產(chǎn)就在為一筆即將到期的美元債尋求解決方案。時至今日，富力地產(chǎn)仍是行業(yè)中難得在到期債務(wù)上一再獲得展期的房企。

今年7月，富力地產(chǎn)成功將總額49.44億美元（約合人民幣331.03億元）的所有優(yōu)先票據(jù)重組為于2025、2027、2028年到期的三個系列票據(jù)，而原本這些優(yōu)先票據(jù)的到期時間分別為2022、2023、2024年。

截至2021年底，富力地產(chǎn)的銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款（包括在預(yù)提費用及其他應(yīng)付款者）合共1371.71億元，其中700億元將于未來12個月內(nèi)到期償還，而其現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）為211.04億元。

此外，2021年富力地產(chǎn)無法按預(yù)定還款日期償還若干銀行及其他借款70.07億元，且于2021年12月31日之后，富力地產(chǎn)無法償還自1月起及直至本公告獲批準(zhǔn)當(dāng)日止到期的若干銀行及其他借款100.29億元。

“因此，若干本金總額為298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。此外，本集團因各種原因遭多方起訴。該等情況顯示存在重大不確定性，可能對本集團持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大疑慮?！?/p>

核數(shù)師在年報保留意見（非標(biāo)審計意見）中也提出了這一點，并表示就該事項的意見并無修改。核數(shù)師與富力地產(chǎn)的分歧在遞延所得稅資產(chǎn)這一項。

核數(shù)師表示，富力地產(chǎn)2021年不同經(jīng)營分部的若干附屬公司因未動用的稅項虧損及可抵扣暫時性差異而產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)為28.87億元，而截至該日止年度，富力地產(chǎn)就該等未動用的稅項虧損及可抵扣暫時性差異于綜合損益表內(nèi)確認遞延所得稅抵免為1.61億元。該等計入遞延所得稅資產(chǎn)及所得稅開支的金額分別為133.66億元及29.92億元并于綜合資產(chǎn)負債表及綜合損益表披露。

富力地產(chǎn)管理層向核數(shù)師解釋，為使用該等未動用的稅項虧損及可抵扣暫時性差異，彼等已制定若干計劃。管理層預(yù)期，集團的附屬公司于未來可產(chǎn)生足夠應(yīng)課稅利潤以抵銷該等未動用稅項虧損及可抵扣暫時性差異。

“然而，截至核數(shù)師報告日期，管理層并無向我們提供彼等詳細的行動計劃及對成功執(zhí)行該等計劃可能性的分析。因此，我們無法獲得認為必要的充分審計憑證，以28.87億元的遞延所得稅資產(chǎn)及計入本年度綜合損益表的相應(yīng)金額1.61億元是否恰當(dāng)?！?/p>

另外值得注意的是，年報中，富力地產(chǎn)應(yīng)付一家合營企業(yè)/若干合營企業(yè)股東款項同比增長約32%。這是因為有一名投資者要退出部分合營企業(yè)，并發(fā)出通知要求償還之前借給富力地產(chǎn)的資金，有約13.43億元被分類為流動負債。

富力地產(chǎn)在2020年度向該名投資者出售其若干附屬公司的若干股權(quán)，當(dāng)年內(nèi)，富力地產(chǎn)亦已收到來自該投資者的幾筆資金，總額為39.33億元，年利率為13%至15%。該等結(jié)余以富力地產(chǎn)于若干全資附屬公司及與該投資者共同控制的合營企業(yè)的股份、一個物業(yè)開發(fā)項目中收取經(jīng)濟利益的權(quán)利作抵押及公司提供擔(dān)保。在結(jié)余總額中，約13.43億元按到期日分類為非流動負債。

不過，富力地產(chǎn)并未在年報中披露這名投資者的具體信息。

“這是一個困難的2021年，但我們?nèi)员３謽酚^及致力于克服挑戰(zhàn)并回歸穩(wěn)定。”李思廉最后在主席致辭中如是表示。