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圖/ic

文|中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

近日，網(wǎng)傳廣西南寧多個(gè)樓盤對(duì)外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

根據(jù)最新消息，目前中信銀行南寧分行已于2月10日正式下發(fā)通知，將個(gè)人住房按揭貸款借款人的年齡期限從原先的70歲調(diào)整至80歲。即便是年滿50周歲的購(gòu)房者，只要符合貸款條件均可按最高30年期限申請(qǐng)房貸。

這件事的真相是什么？2月13日，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者致電南寧市多家銀行求證獲悉，目前，多家銀行并未接到通知。

針對(duì)“貸款人最長(zhǎng)可貸到80周歲，銀行的風(fēng)險(xiǎn)又該如何控制？”的這一疑問，有銀行工作人員表示，這是一款“接力貸”產(chǎn)品，顧名思義就是父母和子女兩代人接力還款。

他表示，“我們對(duì)貸款申請(qǐng)人的資質(zhì)審核會(huì)比較嚴(yán)格，同時(shí)還要求指定其子女作為共同還款人，貸款人和共同還款人都必須具備還款能力。一旦貸款人喪失還款能力，其子女就要承擔(dān)相應(yīng)的還款義務(wù)。一般來(lái)說，非常優(yōu)質(zhì)的客戶才能獲批。”

對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說，基本沒有影響，因?yàn)橘J款最長(zhǎng)年限沒有變化。這樣月供就沒有什么影響。

對(duì)于部分中老年購(gòu)房者來(lái)說，可能降低月供壓力，延長(zhǎng)還款周期，有可能出現(xiàn)部分50-60歲左右的改善購(gòu)房家庭選擇接力貸，父子合力還款的可能性。

整體看，這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)影響不大。

合計(jì)不超過80年，也就是50歲依然可以貸款30年，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說，部分改善購(gòu)房人群的確因?yàn)檫€款年限增加，而提高借款能力.

影響最大的是45-55歲人群，但這部分人群已經(jīng)不是主力購(gòu)房人群。目前看，市場(chǎng)90%以上購(gòu)房人群集中在70-80后。這一政策基本沒有影響。

相比較接近退休年紀(jì)能不能繼續(xù)貸款，購(gòu)房者更關(guān)注利率折扣變化，和貸款年限的變化。

到底什么是接力貸？接力貸對(duì)誰(shuí)有影響？

所謂“接力貸款”是指當(dāng)借款人貸款年限受限或償還貸款能力有限時(shí)，可以以借款人的親屬（父母、子女及其配偶）作為共同借款人或擔(dān)保人向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，所購(gòu)住房歸一方或者各方共同所有。在該業(yè)務(wù)中，借款人與其成年子女作為共同借款人，子女已婚的，其配偶也作為共同借款人。

首先，必須明確，在中國(guó)買房不論在銀行是不是幾代人共同抵押還貸，實(shí)際都是共同還貸！

所以嚴(yán)格來(lái)說，對(duì)于全中國(guó)買房人來(lái)說，都是接力貸，中國(guó)人買房和國(guó)外不一樣，中國(guó)人買房都是以家族形式購(gòu)房，父母習(xí)慣會(huì)幫子女。

其次，什么人會(huì)用接力貸？

出現(xiàn)接力貸的原因是因?yàn)橘J款人的還款能力或者還款時(shí)間不足，那么需要接力貸的原因基本都是因?yàn)檫€款人的年限不夠再還30年！

也就是說，不論是接力貸還是普通按揭貸款，房貸的貸款上限都是30年，不存在貸款子子孫孫無(wú)窮盡的情況。

從市場(chǎng)交易實(shí)際情況看，用接力貸的一般都是子女購(gòu)買第二套房，因?yàn)閷儆诟纳菩枨?，不能再享受首套房的低首付和低利率，借用了父母的名義。當(dāng)然也有少部分是借用剛成年的子女，剛18歲，還未工作。

只要是正常工作的年輕人，根本不用接力貸，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行機(jī)構(gòu)對(duì)收入證明審核并不嚴(yán)苛。

簡(jiǎn)單的總結(jié)一下，使用接力貸的購(gòu)房者基本都是因?yàn)楦纳啤?/p>

接力貸與炒房什么關(guān)系？眾所周知，按揭貸款，特別是二套房貸款利率非常高，當(dāng)下基本在6以上，而經(jīng)營(yíng)貸在3-4，所以最近幾年，炒房客用貸款的話，基本都會(huì)用經(jīng)營(yíng)貸，很少人會(huì)考慮用房貸按揭。用接力貸的基本都是真實(shí)的改善需求，因?yàn)閲?yán)格的二套房貸政策，所以選擇了使用子女或者父母的首套房資格。很少會(huì)是炒房客，因?yàn)槭掷m(xù)相對(duì)復(fù)雜，而且征信會(huì)有記錄。

第三，當(dāng)下樓市并不熱，購(gòu)房者相對(duì)理性。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說，是不是買房短期看政策，中期看政策，長(zhǎng)期還是看政策。大部分城市都屬于樓市低迷中，這種情況下，市場(chǎng)不存在炒房的氛圍，而接力貸等更多是因?yàn)殂y行創(chuàng)新。

2022年來(lái)，全國(guó)樓市調(diào)控政策全面轉(zhuǎn)向，從政策效果上看，購(gòu)房者置業(yè)信心尚未恢復(fù)，市場(chǎng)活躍度仍顯不足。整體看，2022年開年房地產(chǎn)調(diào)控政策相比之前延續(xù)了四季度政策方向，隨著信貸政策的穩(wěn)定，各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內(nèi)容是信貸首付降低、公積金政策寬松，人才補(bǔ)貼，購(gòu)房補(bǔ)貼。從中央部委到地方省市，都在出臺(tái)發(fā)力穩(wěn)定樓市的政策。從市場(chǎng)看，隨著政策底部的出現(xiàn)，市場(chǎng)成交的底部也逐漸開始接近。

簡(jiǎn)單的總結(jié)一下，房貸依然算是大行的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。而這種放寬的型號(hào)，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說，肯定會(huì)給一部分人加杠桿的機(jī)會(huì)。背后也的確看出銀行對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

貸款上限到80歲或者接力貸并不可怕，因?yàn)槭褂玫亩际歉纳菩枨?，而且都是因?yàn)閲?yán)格的二套房首付政策。真正可怕的是經(jīng)營(yíng)貸等購(gòu)房，搶占了企業(yè)信貸資金。