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來源：IC photo

在全國范圍內(nèi)，取消樓市限購已經(jīng)不是什么新鮮事了。但在環(huán)京樓市，承認這件事還是需要一定的勇氣甚至技巧。

事實上，2017年執(zhí)行的環(huán)京最嚴限購令，在當?shù)貥鞘辛餍械臐撘?guī)則下早已失效。但這并沒有改變市場的頹勢。

房源網(wǎng)站“安居客”的交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“最嚴限購令”名義上實施的五年間，即2017年5月至2022年7月，廊坊全市二手房均價從21619元/平方米跌至11195元/平方米，下跌48.2%。

特別是2021年以來，搶跑新政、放松限購的市場仍未見底，并沒有給購房者、開發(fā)商帶來希望的曙光。

01不限購終于被承認

8月3日，廊坊市政府辦公室在官方微博發(fā)布圖片，名為“廊坊市扎實推動全市經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡”，掃描其中的二維碼可以看到一張政策目錄，其中一個頁面顯示為“關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施”，第一條即“優(yōu)化調(diào)整住房限購、限售政策”：

廊坊取消戶籍、社保（個稅）等方面不適應當前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房資格條件；對“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）等重點區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。對招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待。

在早前的6月17日，廊坊市政府在官網(wǎng)發(fā)布一攬子措施，在房產(chǎn)方面，第一條措施顯示為“（略）”。直至官微發(fā)布，該條措施才明確為“取消限購限售”。

更早的4月，廊坊曾公布政府規(guī)范性文件清理結(jié)果。廢止文件當中，包括2017年6月2日發(fā)布的《關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，其中就包含困擾了環(huán)京樓市多年的限購、限售的主要調(diào)控政策。

事實上，這份被稱為環(huán)京最嚴限購令的《意見》，早已在當?shù)貥鞘械臐撘?guī)則下失效。

02新政未發(fā) 市場搶跑

廊坊下轄的固安、永清、霸州、文安、大城五縣分布在北京大興區(qū)以南；三河、大廠、香河三縣緊鄰北京市通州區(qū)，且不與河北其他區(qū)域接壤，被稱之為“北三縣”。其中位于三河的燕郊鎮(zhèn)，距離北京城區(qū)僅30余公里、半小時車程，常住了大量的“北漂”人群。

事實上，多位當?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀人對36氪表示，廊坊的限售政策的悄然放開可以追溯到更早之前：2020年1月，不少位于燕郊的新房樓盤已經(jīng)能憑借北京社保購入。就三河市來說，2017年限售政策出臺之后的存量新房也已經(jīng)在2020年消耗掉大部分。針對外地人的二手房限購政策，則在2021年5月份悄然放開。

在廊坊主城區(qū)，外地購房者花錢購買二手房準購證的現(xiàn)象一直存在，且這筆“生意”多與當?shù)胤慨a(chǎn)中介有合作。上述房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴36氪，限購嚴格的時候購房資格也更貴，當?shù)貓?zhí)行層面放松后買購房資格也便宜了許多?！暗F(xiàn)在來講，就是不需要花這筆錢了?！?/p>

這次廊坊市官方宣布的樓市新政，除購房資格放開外，還包含首套房商業(yè)貸款利率下限調(diào)整和首付比例下調(diào)。官方信息顯示，廊坊市將力爭2022年8月份全市新發(fā)放個人住房貸款平均加權(quán)利率較4月份下降30個基點。

房產(chǎn)經(jīng)紀人同時對36氪表示，今年4、5月份，廊坊市購房的首付比例已經(jīng)由首套房30%、二套房50%下降至首套房20%、二套房30%，同樣先于政策公布時間。

03降溫容易 回暖難

2017年的“舊政”深刻改變了環(huán)京樓市的命運。房源網(wǎng)站“安居客”的交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“最嚴限購令”名義上實施的五年間，即2017年5月至2022年7月，廊坊全市二手房均價從21619元/平方米跌至11195元/平方米，下跌48.2%。即使在2021年部分限制政策被市場潛規(guī)則打破的情況下，房價依然沒有止跌回升。

大批在限購前逢房價高點購入燕郊房產(chǎn)的貸款人，面臨著資不抵債的困境，其中一部分人選擇違約并將房產(chǎn)進行法拍抵債，但遠堵不上貸款余額的窟窿；

重倉布局環(huán)京樓市的房地產(chǎn)開發(fā)商華夏幸福，由于銷售不振、回款乏力，最終進入全面?zhèn)鶆罩亟M。公司為了響應新區(qū)建設，還忍痛割愛地退還了持有的“雄安地塊”；

2018年預判當?shù)厥袌鲆姷椎娜f科，斥資超30億接盤華夏幸福環(huán)京多個項目，不得不于2021年計提25億元減值準備。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉不看好環(huán)京樓市會立刻被新政激活。他表示，2021年下半年到2022年一季度，環(huán)京樓市出現(xiàn)了近年來最快速度的下跌。當前，市場情緒很弱，對環(huán)京樓市的未來，對房價預期并不是很樂觀，中短期內(nèi)很難出現(xiàn)明顯的反彈。

李宇嘉認為，未來環(huán)京樓市能否走出當前的泥潭，取決于兩個方面：

一是北京的樓市能否明顯回升，只有北京樓市回升以后，北京新市民買房的需求上升，廊坊的樓市才會滯后3-6個月回升；

二是環(huán)京樓市能否避免以往地產(chǎn)化，在公共服務均等化上面有很大的進展。如果還像現(xiàn)在這樣，大面積的房地產(chǎn)化，公共服務并未跟上，很難帶來實質(zhì)性的、趨勢性的需求反彈。

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