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2023-01-31
鄭州百億紓困基金，首個“幸運兒”為什么不是住宅？
更新時間：2022-08-11 20:08:10作者：佚名
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）8月9日，鄭州百億紓困基金首個項目終于落地。從基金成立，到詳細(xì)運作及申請方案出臺，再到項目落地，前后不過20天，這樣的效率不可謂不快。
然而引發(fā)爭議的是，第一個“幸運兒”是北龍湖金融島寫字樓項目，而非大家期望中的住宅。
有網(wǎng)友表示疑惑：紓困基金不是為了解決“問題樓盤”引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險么，為什么不首先考慮涉及人員更多、損失更大的大型住宅項目，而是一個商辦項目？
對此，有熟知鄭州樓市的行業(yè)人士對觀察者網(wǎng)分析稱，當(dāng)前全國交付危機頻發(fā)，各地紓困最大難點就是資金不足。鄭州紓困基金并非對項目進(jìn)行簡單資金注入，100億元并不算多，因此首先要考慮的是如何撬動更多社會資本，盤活更多項目，從而盤活整個樓市；而非一股腦選擇資金缺口最大、涉及人員最多的樓盤，其余的各安天命。
而相應(yīng)的，涉及住宅的問題樓盤大都處于“已售未交付”狀態(tài)，資金缺口很大但凈資產(chǎn)存量少，若作為初期紓困目標(biāo)則難以撬動更多資本參與其中，因此即便有所考慮，落地速度也會較慢。
首選項目易操作、缺口小
8月9日，由鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金股份有限公司作為母基金出資設(shè)立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金牽頭、鄭州地產(chǎn)集團(tuán)參與，與建業(yè)集團(tuán)就北龍湖金融島寫字樓項目達(dá)成合作。
據(jù)觀察者網(wǎng)了解，北龍湖金融島項目的建設(shè)公司為鄭州金融島建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司。天眼查數(shù)據(jù)顯示，該項目由協(xié)信地產(chǎn)、河南東龍控股集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)合作開發(fā)，三方分別持股40%、40%、20%。
其中，河南東龍控股集團(tuán)是由鄭東新區(qū)管委會發(fā)起，聯(lián)合鄭州市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司、鄭州地產(chǎn)集團(tuán)和河南水利投資集團(tuán)有限公司組建成立的大型國有控股公司。
也就是說，作為本地國企，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)從一開始就介入到金融島項目的開發(fā)中，對于該項目債務(wù)情況、施工進(jìn)度、未來收益等內(nèi)容本就知根知底。
而另外兩個開發(fā)商協(xié)信地產(chǎn)與建業(yè)地產(chǎn)，前者正在進(jìn)行破產(chǎn)重組，后者幾乎被河南國資委收編，也稱得上“自己人”。
因此，據(jù)接近北龍湖金融島項目的知情人士透露，對于該項目的紓困，其實只需要以協(xié)信地產(chǎn)在該項目所持股權(quán)作為質(zhì)押，堵住這一方面的債務(wù)漏洞即可，操作難度和資金缺口都不大，這才是首選該項目作為紓困目標(biāo)的首要因素。
其二，上述知情人士向觀察者網(wǎng)補充道，金融島項目作為鄭州市核心商務(wù)區(qū)的標(biāo)桿項目，保障項目順利落地對于城市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、提振士氣意義重大。且項目凈資產(chǎn)存量和工程進(jìn)度都也很高，也從未完全停工，從性價比上是目前最高的。
按照規(guī)劃，北龍湖金融島被稱為鄭州版的陸家嘴，定位為“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的金融中心”，項目建成后，將成為河南乃至中原經(jīng)濟(jì)區(qū)唯一的金融名片，代表著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)金融領(lǐng)域的最高形象，承擔(dān)著中部崛起的重任，是鄭州成為“國家中心城市”“內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)高地”的重要支點。
此次紓困基金的首個落地項目北龍湖金融島寫字樓項目，為目前建業(yè)所承建的北龍湖金融島的組成部分。據(jù)建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的2021年財報顯示，金融島項目為商業(yè)性質(zhì)，在建面積約120.43萬平方米。
撬動更多社會資本是核心
事實上，按照8月4日鄭州市人民政府辦公廳正式印發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案》（下稱《方案》），凈資產(chǎn)存量較高的項目，即“未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目”，正是該紓困基金首選標(biāo)的。
根據(jù)《方案》，該房地產(chǎn)紓困基金由中心城市基金下設(shè)立，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運作，子基金的實施主體主要由紓困專項基金與市區(qū)兩級國有公司、社會資本（包含但不限于央企、省級國企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機構(gòu)）等組建，原則上紓困專項基金出資比例不高于30%，其他各主體出資比例協(xié)商確定。
之后，項目盤活資金通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中，自有資金出資原則上不高于40%，其余資金則通過積極爭取金融機構(gòu)并購貸款等方式籌集低成本資金。同時，子基金對項目實施全封閉管理，按照銷售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續(xù)退出。據(jù)此推算，理論上最終撬動資金總規(guī)模有望達(dá)833億元。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，撬動即注入一筆資金，項目能動起來，通過后期銷售的回款，紓困基金能回籠投資，并投到下一個項目。這種做法的核心在于救項目，避免無序救助導(dǎo)致企業(yè)躺平。
因此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前各地推動問題樓盤化解處置工作的最大難點就是資金問題，這種基金紓困模式的最核心優(yōu)勢就是撬動社會資本，而非單純依靠地方政府或國有資產(chǎn)注入資金。但最大挑戰(zhàn)也在于此，如果不能有效激發(fā)社會資本的投資熱情，項目落地將會遇到很大阻力。
上述知情人士向觀察者網(wǎng)表示，北龍湖金融島項目除了初期投入小、未來收益高的優(yōu)勢之外，還有一大優(yōu)勢就是能夠快速幫助兩大開發(fā)商河南東龍控股集團(tuán)與建業(yè)地產(chǎn)解套，有望既盤活項目，又幫助盤活企業(yè)。
“特別是建業(yè)地產(chǎn)，作為河南本土最大房企，目前也因流動性問題造成大量問題樓盤，不久前剛剛獲得河南鐵投資金加持，紓困其項目也就是在為企業(yè)紓困，而企業(yè)自身在獲得資本助力的情況下又可以回饋項目，甚至吸引新的資本加入，加速化解問題樓盤危機。”
也就是說，紓困基金無意中為所選項目與企業(yè)設(shè)立了一個不小的門檻，資金缺口較大的項目或者企業(yè)，且項目層面的債務(wù)不明確，存在如交叉抵押等復(fù)雜情況，對這些項目進(jìn)行審計和紓困的工作難度很大、最終落地也會很慢。
58安居客房產(chǎn)研究院院長張波也認(rèn)為，紓困基金對問題樓盤設(shè)立救助門檻，一是紓困基金本身的規(guī)模有限，無法全面解決所有存在問題的項目，因而通過“解決一個帶動一批”的方式更好恢復(fù)行業(yè)信心；二是前期選擇資大于債的項目亦是為了控制相應(yīng)的風(fēng)險，保障基金先期動作的有效落實。社會面的參與度未來將會隨著風(fēng)險逐步化解、項目復(fù)工情況不斷好轉(zhuǎn)而逐步得到提升。
此外值得注意的是，北龍湖金融島項目只是首個紓困目標(biāo)，其他項目的具體紓困方式則要根據(jù)具體情況具體實施。
根據(jù)7月19日鄭州紓困基金成立宗旨，該基金由河南國資委旗下河南資產(chǎn)與鄭州國資委旗下鄭州地產(chǎn)集團(tuán)共同成立，將通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等多種方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
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