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本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

前不久，鄭州一份“百億紓困基金”方案的出臺，引發(fā)廣泛關(guān)注。據(jù)河南資產(chǎn)管理有限公司官網(wǎng)消息，2022年7月19日，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和河南資產(chǎn)聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

8月初，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案》披露。具體來說，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元?；鸢凑铡澳富?子基金-項目”的模式運作，采用“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式、“收并購”模式、“破產(chǎn)重組”模式、“保障性租賃住房”模式這四種方式進(jìn)行項目紓困。

2022年8月9日，該基金的首個紓困項目落地。

據(jù)悉，由鄭州市國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金股份有限公司作為母基金出資設(shè)立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金（以下簡稱：紓困基金）牽頭、鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱：鄭州地產(chǎn)）參與，與河南建業(yè)投資控股有限公司就鄭州北龍湖金融島寫字樓項目達(dá)成合作。

針對此事，建業(yè)方面回應(yīng)稱，紓困基金通過市場化、法制化的方式，按照國資監(jiān)管的要求，與建業(yè)集團(tuán)進(jìn)行了本次合作。后期擬通過建設(shè)和運營，在龍湖金融島片區(qū)打造高端金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，助力鄭州市引入智慧產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)升級。

為何首個落地項目選擇北龍湖金融島寫字樓項目？IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向時代周報記者表示，首先，百億紓困基金實際上規(guī)模有限，只能選擇少數(shù)有代表性且資產(chǎn)大于負(fù)債、代售待租貨值較大的項目入手，同時，該項目在鄭州市國家級鄭東新區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的地位十分重要，選擇這個項目作為紓困基金首個落地項目也符合政府主導(dǎo)的基金本來的政府屬性思維方式。

“紓困項目的選擇上更可能會優(yōu)先選擇本身資質(zhì)較高并且價值更大的項目。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向時代周報記者表示。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

通過項目直接給建業(yè)注資

時代周報記者了解到，此次達(dá)成合作的項目，位于鄭州市鄭東新區(qū)北部的北龍湖金融島。公開資料顯示，龍湖金融島被稱為“河南陸家嘴”的，定位于未來鄭東新區(qū)國際化區(qū)域金融中心建設(shè)的主承載區(qū)。

據(jù)新京報報道，為確保鄭州金融島的成功開發(fā)建設(shè)，2017年，鄭東新區(qū)管委會委托政府全資子公司河南東龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱：東龍控股）面向全國實力房企進(jìn)行招標(biāo)，確定合作單位分別為本土房企“老大哥”建業(yè)地產(chǎn)和彼時擅長商業(yè)開發(fā)的重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)事業(yè)有限公司（以下簡稱：協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)），最終三方成立鄭州金融島建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱：鄭州金融島公司）負(fù)責(zé)鄭州金融島的開發(fā)和建設(shè)。

天眼查顯示，鄭州金融島公司分別由協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)持股40%，東龍控股持股40%，建業(yè)地產(chǎn)旗下河南厚建龍湖股權(quán)投資基金中心（有限合伙）持股20%。

其中，東龍控股成立于2010年5月。天眼查股權(quán)穿透圖顯示，鄭州市鄭東新區(qū)城市開發(fā)建設(shè)管理公司、鄭州地產(chǎn)、鄭州市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司、河南水利投資集團(tuán)有限公司分別持有其78%、8.5%、8.5%、5%的股權(quán)。

該消息發(fā)出后，曾有市場聲音對紓困基金為何選擇寫字樓進(jìn)行幫扶而不是爛尾樓提出質(zhì)疑。對此，鄭州某房企知情人士向時代周報記者透露，首先，鄭州金融島有鄭州地產(chǎn)參股，而紓困基金也是由鄭州地產(chǎn)和河南資產(chǎn)聯(lián)合設(shè)立，“自己參股的項目，在審計、盡調(diào)等方面流程較為便捷?！?/p>

“其次，紓困基金落地的項目壓根就不是寫字樓，并不會給寫字樓帶來任何的流動資金，而是通過寫字樓項目直接注資給建業(yè)?！鄙鲜鲋槿耸空劦剑梢院唵蔚慕忉尀橛靡恍〔糠皱X去撬動建業(yè)的更多項目，拿著這筆流動資金，建業(yè)其他困難項目該付款的去付款，該建設(shè)的去建設(shè)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認(rèn)為，紓困基金本身的規(guī)模有限，無法全面解決所有存在問題的項目，而是通過解決一個帶動一批的方式，更好恢復(fù)行業(yè)信心。同時，前期選擇資大于債的項目亦是為了控制相應(yīng)的風(fēng)險，保障基金先期動作的有效落實。隨著風(fēng)險逐步化解、項目復(fù)工情況不斷好轉(zhuǎn)，社會面的參與度未來將會逐步得到提升。

而對于紓困基金對于建業(yè)注資的額度等問題，時代周報記者聯(lián)系到建業(yè)地產(chǎn)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前未有相關(guān)信息。

針對于后續(xù)紓困基金幫扶的項目，該知情人士告訴時代周報記者，據(jù)他側(cè)面了解，有一些重點項目已經(jīng)在盡調(diào)和審計的過程中，但因某些項目存在交叉抵押等情況，債務(wù)情況至今仍不清晰，中間可能要經(jīng)過償債、破產(chǎn)重組后再由資金介入等步驟，所需時間應(yīng)該較長。

為何選擇建業(yè)？

2022年7月26日，一份名為《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項目情況的匯報》的文件顯示，鄭州市房管局召開會議，匯報“頭部房企自愿退出項目情況”，針對一些重點企業(yè)的項目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還等退出方式。

而建業(yè)地產(chǎn)便在上述提到的重點企業(yè)名單中，同時此次紓困基金首個落地項目落到建業(yè)，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，主要在于建業(yè)本身的資產(chǎn)價值較高，且自救態(tài)度頗為積極。

“從本次紓困基金主要參與者來看，由紓困基金牽頭，也就是政府引導(dǎo)為主，同時選擇以河南本土龍頭房企建業(yè)地產(chǎn)為首發(fā)，也是想要起到引領(lǐng)示范作用?！标愊稣f。

作為河南地產(chǎn)一哥，建業(yè)在經(jīng)歷河南多輪疫情、鄭州暴雨的襲擊下，2020年業(yè)績增幅幾近停滯，2021年，其營收、利潤等各項指標(biāo)開始走下坡路。

為了自救，2022年2月份，建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森提出，未來建業(yè)要“做少、做小、做好”，即精簡原有賽道，不再開辟新賽道、不再追求規(guī)模過快增長。

首先，精簡組織架構(gòu)，2022年年初，建業(yè)集團(tuán)把五級管理架構(gòu)壓縮成三級；其次，盤活不動產(chǎn)。今年4月，建業(yè)地產(chǎn)宣布與萬達(dá)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，就旗下商業(yè)項目運營權(quán)合作達(dá)成一致；5月下旬，河南省國資企業(yè)旗下公司——河南老家文旅接手建業(yè)集團(tuán)旗下電影小鎮(zhèn)，以及“只有河南·戲劇幻城”兩大文旅項目部分股權(quán)。

此外，建業(yè)地產(chǎn)又引入國資。7月21日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司控股股東恩輝投資有限公司（以下簡稱：恩輝投資）已與河南鐵建投集團(tuán)（以下簡稱：河南鐵建投）下屬房地產(chǎn)開發(fā)平臺河南同晟置業(yè)有限公司（以下簡稱：同晟置業(yè)）簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，按0.7325港元每股的價格，向后者出售8.85億股股份，占公司已發(fā)行股份的29.01%，合計約6.48億港元。

上述的種種舉措，都是為了應(yīng)對8月份建業(yè)地產(chǎn)面臨的一筆5億美元到期債務(wù)。8月8日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已向8月票據(jù)付款代理人電匯全部金額，用于償付未償還本金及利息。2022年到期的5億美元6.875%優(yōu)先票據(jù)已全數(shù)償還。至此，建業(yè)地產(chǎn)已完成今年所有到期美元債券的償還工作。

建業(yè)地產(chǎn)稱，該筆還債資金來源于建業(yè)地產(chǎn)不動產(chǎn)盤活、大股東股權(quán)出讓后所獲資金的股東借款以及境內(nèi)融資，對公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流不構(gòu)成重大影響。

針對于還債之后的計劃，建業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來公司將繼續(xù)執(zhí)行既定的戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展方向，以保交樓、穩(wěn)民生為重點，提振消費市場信心，通過制定多項措施，積極推進(jìn)項目工程建設(shè)及施工進(jìn)度，實現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)、按時交付，捍衛(wèi)自身產(chǎn)品自信。同時，促銷售、促回款，力爭實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

截至6月30日，建業(yè)集團(tuán)1-6月共完成交付20132套，交付面積313.3萬平方米，其中5449套實現(xiàn)交房同時辦理發(fā)放不動產(chǎn)登記證，4805套實現(xiàn)提前交付。