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（原標(biāo)題：保租房REITs：穩(wěn)穩(wěn)的收益哪里來？）

持續(xù)、穩(wěn)定的租金收入是保租房REITs順利運(yùn)作的基本盤。相對(duì)市場(chǎng)化的租賃方式，保租房的運(yùn)營(yíng)收入受市場(chǎng)的影響較小，這與公募REITs追求相對(duì)穩(wěn)定分紅的屬性十分契合

紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT今日正式發(fā)售。根據(jù)詢價(jià)結(jié)果，上述3只公募REITs預(yù)計(jì)募集資金近38億元。

自國(guó)務(wù)院辦公廳去年7月印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》后，全國(guó)保障性租賃住房（簡(jiǎn)稱“保租房”）建設(shè)明顯提速。以REITs為代表的投融資工具，積極踐行“盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資”的使命，為我國(guó)保障性租賃住房、公租房行業(yè)的證券化提供更多的經(jīng)驗(yàn)，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

將保租房做成REITs的邏輯是什么？底層資產(chǎn)質(zhì)地如何？保租房REITs能否有效盤活存量資產(chǎn)？近日，上海證券報(bào)記者分別前往深圳安居百泉閣、廈門園博公寓和珩琦公寓等項(xiàng)目，實(shí)地探尋保租房REITs背后穩(wěn)定收益的來源。

　　大城市小家庭：核心區(qū)探尋保租房

前不久的一個(gè)傍晚，記者乘坐深圳地鐵2號(hào)線抵達(dá)安托山站。走出地鐵站，水泥道旁兩棟37層的高層住宅相當(dāng)醒目。這里就是紅土深圳安居REIT基礎(chǔ)資產(chǎn)之一安居百泉閣，它位于深圳市核心福田安托山片區(qū)。

近年來，安托山片區(qū)城市面貌不斷改善，不僅有傳統(tǒng)名校深圳高級(jí)中學(xué)南校區(qū)的優(yōu)秀教育資源，還有相關(guān)公共配套設(shè)施，如香蜜公園、深圳眼科醫(yī)院、山姆超市、印力中心等。

“安托山片區(qū)位于城市中心地段，是鬧市區(qū)中一塊靜謐之地，配套設(shè)施相當(dāng)齊全，能夠滿足家庭日常生活需要?！蹦成钲谑忻窀嬖V記者。

記者注意到，安居百泉閣一樓的商業(yè)設(shè)施中有便利店、發(fā)型屋、寵物家等。“租戶已經(jīng)入住，商鋪也都租出去了。一樓有幾間商鋪已經(jīng)開張了，還有的正在裝修?！卑簿影偃w保安人員告訴記者。

園博公寓是中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)之一，公寓底層的商戶告訴記者：“里面都住滿了，住戶大多是附近公司的員工?！?/p>

記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)——園博公寓和珩琦公寓均位于集美區(qū)，區(qū)內(nèi)有很多高科技和產(chǎn)業(yè)類企業(yè)，還有一個(gè)大學(xué)城，集聚了年輕人和廈門新市民。

從地理位置看，上述兩個(gè)公寓距廈門機(jī)場(chǎng)約9公里，到市中心車程約半小時(shí)。園博公寓周邊有IOI棕櫚城、世貿(mào)璀璨天城、云城萬(wàn)科里等樓盤以及華僑大學(xué)，附近有地鐵6號(hào)線（在建），過杏林灣大橋即是杏林灣商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心。珩琦公寓為地鐵1號(hào)線上蓋的租賃社區(qū)，緊鄰廈門市軟件園三期辦公樓聚集地，園內(nèi)企業(yè)主要從事軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)等行業(yè)，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚程度與成熟程度均較高。

園博公寓和珩琦公寓均實(shí)行人車分流，有充足的機(jī)動(dòng)車位和非機(jī)動(dòng)車位。保租房?jī)?nèi)部家電設(shè)備齊全，基本上實(shí)現(xiàn)“拎包入住”。租戶租約簽署也實(shí)現(xiàn)了電子化，無論是入住、續(xù)租還是退租，在手機(jī)App上即可完成相關(guān)手續(xù)。值得一提的是，園博公寓側(cè)門旁邊就是配套的公立幼兒園。

“低于市場(chǎng)水平的租金、便捷的公共交通、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、齊備的套內(nèi)家具，加之毗鄰高校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)聚集地，因此租房需求較大?！敝薪鸹鸶笨偨?jīng)理、中金廈門安居REIT擬任基金經(jīng)理李耀光告訴記者，目前園博公寓和珩琦公寓均處于接近滿租的狀態(tài)，并且待入住排號(hào)租戶數(shù)量接近項(xiàng)目總房源數(shù)量。

　　雙保障：房源供不應(yīng)求、租金穩(wěn)定

保租房如何體現(xiàn)保障的特性？以中金廈門安居REIT為例，李耀光提到，與當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)租賃市場(chǎng)相比，本次入池資產(chǎn)有三個(gè)特征：一是租戶主要面向剛就業(yè)的大學(xué)生、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體；二是戶型面積原則上不超過70平方米，以30平方米至45平方米的小戶型為主；三是租金不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房租金的95%，年度租金漲幅不超過5%。

保租房租金低于市場(chǎng)水平，吸引符合要求的租戶競(jìng)相申請(qǐng)，房源大多數(shù)時(shí)候供不應(yīng)求。

比如，紅土深圳安居REIT的底層資產(chǎn)——安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館四大項(xiàng)目，均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房，租金僅為同區(qū)位同品質(zhì)市場(chǎng)租金的六折。截至3月31日，上述四大項(xiàng)目的出租率均超過98%。

再比如，中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)——園博公寓和珩琦公寓，截至2022年3月底，兩項(xiàng)目的出租率分別為99.42%和99.11%，每月平均租金分別為32.35元/平方米和30.52元/平方米，低于周邊市場(chǎng)化的租金水平。

“相對(duì)市場(chǎng)化的租賃方式，保租房的運(yùn)營(yíng)收入受市場(chǎng)環(huán)境的影響較小，這與公募REITs追求相對(duì)穩(wěn)定分紅的屬性十分契合?！崩钜庹f，在符合保租房相關(guān)監(jiān)管政策的前提下，基金管理人和外部管理機(jī)構(gòu)共同對(duì)項(xiàng)目的租賃情況、成本預(yù)算、維修改造支出等進(jìn)行預(yù)算管理，在為租戶提供好的居住體驗(yàn)的同時(shí)，也能為投資人創(chuàng)造收益，讓保租房REITs真正惠及多方。

目前，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT在詢價(jià)階段均獲得投資者的熱烈追捧。其中，紅土深圳安居REIT配售對(duì)象擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量為186.241億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額的133.03倍，創(chuàng)下已發(fā)行公募REITs的新高。中金廈門安居REIT配售對(duì)象擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量為143.119億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額的108.96倍。

　　穩(wěn)定分紅且有增值空間

除了保租房的租金收入，記者從紅土創(chuàng)新基金了解到，保租房的營(yíng)業(yè)收入還包括配套商業(yè)設(shè)施租金收入、配套停車位租金收入。

持續(xù)、穩(wěn)定的租金收入是保租房REITs順利運(yùn)作的基本盤。

紅土創(chuàng)新基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部總經(jīng)理助理陳超表示，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房項(xiàng)目的單位租戶基本上是資質(zhì)良好的企業(yè)、黨政機(jī)關(guān)或事業(yè)單位，最終入住的都是經(jīng)過篩選的符合條件的有關(guān)人才，因此入住人員的素質(zhì)和收入水平均較高，租金支付能力較強(qiáng)，承租人高度分散，發(fā)生欠租等違約事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)較低。

中金廈門安居REIT的兩個(gè)公寓項(xiàng)目，以個(gè)人租戶為主。截至2022年3月31日，個(gè)人租賃房源和企業(yè)租賃房源的合同月租金收入占比分別為90.15%和9.85%。

同時(shí)，保租房REITs底層資產(chǎn)的增值預(yù)期也給投資帶來想象空間。以安居百泉閣為例，其在紅土深圳安居REIT底層資產(chǎn)中單價(jià)估值最高，達(dá)到5.76億元，明顯低于周邊安托山片區(qū)樓盤價(jià)格。

“投資保租房REITs相當(dāng)于用低于市場(chǎng)的價(jià)格，買入資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的樓盤項(xiàng)目，通過穩(wěn)定的租金收入獲得長(zhǎng)期分紅。投資這類資產(chǎn)，向下有底，向上有空間?！蹦迟Y深人士表示。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部信息，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市將在“十四五”期間建設(shè)保租房650萬(wàn)套（間），各地保租房項(xiàng)目進(jìn)入快速發(fā)展期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保租房由于建設(shè)成本高、周期長(zhǎng)，建成后運(yùn)營(yíng)租金低、租期長(zhǎng)、漲幅有控制，因此保租房建設(shè)企業(yè)資金回報(bào)周期長(zhǎng)，過多地依賴財(cái)政補(bǔ)貼及銀行貸款等資金支持。

紅土創(chuàng)新基金基金經(jīng)理皮姍姍認(rèn)為，公募REITs擴(kuò)展至保租房領(lǐng)域，將有效縮短建設(shè)企業(yè)的資金回報(bào)周期，降低企業(yè)資金壓力。尤其對(duì)有保租房建設(shè)任務(wù)的國(guó)企來說，具有重要意義。